Доверительное управление имуществом собственника. Доверительное управление имуществом

Порядок заключения договора доверительного управления имуществом, соблюдения его основных положений, регулируется нормами главы 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В пункте 1 статьи 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом определяется как договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Непосредственно следует из данного определения, что для осуществления действий управляющего необходима передача имущества, что в силу пункта 2 статьи 433 ГК РФ позволяет считать, что договор доверительного управления имуществом признается заключенным с момента передачи учредителем доверительного управления соответствующего имущества доверительному управляющему.

Таким образом, возникновение обязательства доверительного управления имуществом фактически обусловлено не только подписанием сторонами соглашения, но и обязательной передачи доверительному управляющему имущества, являющегося объектом указанного соглашения.

В соответствие со статьей 1023 ГК РФ, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества, что свидетельствует о возмездности данного договора. К тому же в составе существенных условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 1016 ГК РФ для заключения договора доверительного управления имуществом, поименованы размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата такого вознаграждения предусмотрена договором.

В случае если доверительный управляющий осуществляет свои обязанности на безвозмездной основе, то такое положение также должно быть указано в договоре.

Таким образом, договор доверительного управления имуществом может быть признан незаключенным как при отсутствии согласования о вознаграждении, так и при условии упоминания о нем, но без отражения его размера и формы.

Предметом договора доверительного управления имуществом является осуществление доверительным управляющим управления, переданным ему имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Вследствие того, что предмет договора включает в себя не только фактические и юридические действия доверительного управляющего, необходимые для управления имуществом, но также и имущество, переданное в доверительное управление, порядок заключения и исполнения такого договора непосредственно зависит и от особенностей имущества, переданного в доверительное управление (недвижимость, ценные бумаги и другое).

Так, статьей 1018 ГК РФ предопределено, что имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. В том случае, когда происходит передача в доверительное управление ценных бумаг, может быть предусмотрено объединение ценных бумаг, передаваемых в доверительное управление разными лицами, что следует из положений статьи 1025 ГК РФ.

Что касается конкретных видов сделок и фактических действий доверительного управляющего, а также последовательность и порядок их совершения, то эта сфера находится вне рамок предмета договора доверительного управления имуществом. Прежде всего, учредителю доверительного управления важно знать, что доверительным управляющим в принципе обеспечивается эффективное управление доверенным ему имуществом (осуществляются полномочия собственника). Фактическое состояние имущества, а стало быть, и эффективность управления фиксируются в отчетах доверительного управляющего, что может наглядно свидетельствовать о надлежащем исполнении обязательств, вытекающих из договора доверительного управления имуществом. Порядок и сроки его предоставления учредителю доверительного управления и выгодоприобретателю, предусматриваются договором доверительного управления в силу обязанности управляющего, установленной в пункте 4 статьи 1020 ГК РФ.

Вместе с тем, существуют нормы, не составляющие предмет договора доверительного управления имуществом, но обязательные для урегулирования правоотношений, складывающихся между доверительным управляющим и третьими лицами при осуществлении доверительного управления имуществом.

Так, правило о порядке совершения сделок доверительным управляющим с переданным в доверительное управление имуществом и их оформлении, содержащееся в пункте 3 статьи 1012 ГК РФ требует, чтобы доверительным управляющим договор заключался от своего имени, с указанием на то, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

К тому же, в силу пункта 2 статьи 1022 ГК РФ при выяснении обстоятельств, свидетельствующих о превышении доверительным управляющим предоставленных ему полномочий, обязательства по совершенной сделке несет доверительный управляющий лично. В том случае, если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о данных обстоятельствах, долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае его недостаточности, может быть задействовано имущество доверительного управляющего, и имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. При этом учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения всех осуществленных им убытков.

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и управляющего , предопределенных соответствующими договорами.

1. У агента существует право выступать от имени принципала в случаях отношений поручения (поверенный от имени доверителя), тогда как при доверительном управлении возможность выступления управляющего от имени собственника исключена, и при этом обязательно доведение до сведения третьих лиц о своем особом положении.

2. Агент может вступать в субагентские отношения при условии согласия собственника, возложение обязанностей управляющего на третье лицо неприемлемо в отношении правоотношений доверительного управления.

3. Агентский договор всегда является возмездным, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

4. По договору поручения могут совершаться только юридические действия в интересах другого лица, договор доверительного управления предоставляет право совершения не только сделок и иных юридических действий, но и любых фактических действий, необходимых для управления имуществом.

5. В отношениях по доверительному управлению имуществом при осуществлении правомочий собственника, управляющий свободен в принятии решений по управлению переданным имуществом. Управляющий только связан при этом интересами собственника. Таким образом, управляющий вправе самостоятельно определять круг вопросов, по которым требуется принятие решений по проблемам, предполагающим альтернативные пути их разрешения. Именно поэтому учредитель управления не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность управляющего.

Тогда как, агент, совершая от своего имени юридические действия по поручению принципала, осуществляет правомочия собственника, но его полномочия по совершению сделок предопределены конкретным поручениям принципала. Таким образом, агент при выполнении поручения существенно ограничен в определении принимаемых решений. Это следует из того, что такие действия предопределены конкретным поручениям принципала. Поэтому в отличие от доверительного управления принципал вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

Рассмотрим определенные отличительные черты договора доверительного управления имуществом, позволяющие квалифицировать его в качестве самостоятельного договорного обязательства и отграничить от всех иных гражданско-правовых договоров.

Как уже отмечалось, по своей целевой направленности передача имущества в доверительное управление представляет лишь создание необходимых условий для того, чтобы доверительный управляющий мог исполнять свои обязательства, вытекающие из доверительного управления. Тогда как иные договора, предполагающие передачу имущества (купля-продажа, мена, дарение, аренда), преследуют цель удовлетворения потребностей другой стороны, и в рамках возникающих правоотношений передача имущества означает исполнение обязательства одним из контрагентов. В тоже время, такое необходимое условие о передаче имущества при заключении договора и исполнения обязательств другой стороной соотносимо с иными реальными договорами, например с договором хранения или договором перевозки, которые, так же как и договор доверительного управления, имуществом, относятся к категории договорных обязательств об оказании услуг.

Между тем, собственно услуга учредителю со стороны доверительного управляющего представляет собой осуществление управления его имуществом (в широком смысле) и не ограничивается рамками конкретных сделок и фактических действий, характеризуя в целом деятельность по управлению имуществом. Тогда, как иными договорными обязательствами об оказании услуг (договоры хранения, перевозки) обусловлено исключительно совершение сделок или фактических или юридических действий в интересах услугополучателя.

В то время как объем и содержание обязательств, возлагаемых на доверительного управляющего в отношении переданного ему имущества, существенно отличается от вышеназванных.

Так, оказание услуги перевозчика или хранителя состоит из одного или нескольких взаимосвязанных действий: например, хранение имущества и возврат его поклажедателю; доставка груза в пункт назначения и выдача грузополучателю. Обязательство доверительного управляющего заключается в совершении последним комплекса любых действий (и юридических, и фактических), необходимых для осуществления управления имуществом. Кроме того, ни перевозчик, ни хранитель не осуществляют полномочий пользования и распоряжения вверенным им имуществом, как это имеет место по договору доверительного управления.

Принципиальным отличием от всех иных гражданско-правовых договоров признается то, что при доверительном управлении имуществом происходит обособление имущества как от иного имущества собственника - учредителя доверительного управления, так и от имущества доверительного управляющего. В результате в имущественном обороте выступает как бы само обособленное имущество в лице доверительного управляющего. Данное заключение следует из нормы, содержащейся в пункте 1 статьи 1020 ГК РФ, согласно которой права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества, а обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

Для обеспечения защиты этого имущества от незаконных действий третьих лиц доверительный управляющий наделяется различными вещно-правовыми способами защиты. Как следует из пункта 3 статьи 1020 ГК РФ, для защиты прав на имущество, находящегося в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии с положениями их регламентирующими, а именно статьи 301, 302, 304, 305 ГК РФ.

Помимо всего вышесказанного, конструкция договора доверительного управления имуществом изначально включает в себя возможность его заключения не в интересах учредителя доверительного управления, а в интересах третьего лица - выгодоприобретателя. В данных обстоятельствах договор доверительного управления приобретает некоторые черты договора в пользу третьего лица.

По общим правилам статьи 430 ГК РФ, договором в пользу третьего лица признается такой договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства. С момента выражения должнику третьим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору, стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица, (иное может быть предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором). В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

В сравнении с нормами, регулирующими отношения, связанные с доверительным управлением имуществом, определяются несоответствия следующего характера. Так, учредитель доверительного управления имуществом (кредитор в этом обязательстве), назначивший выгодоприобретателя, сохраняет некоторые права требования к доверительному управляющему, например в части представления отчета о его деятельности по управлению имуществом. Кроме того, чтобы получить возможность поручить совершение отдельных действий (от имени доверительного управляющего), необходимых для управления имуществом другому лицу, доверительный управляющий должен добиться согласия на это именно учредителя, а не выгодоприобретателя.

Также не действует общее правило о расторжение договора сторонами без согласия третьего лица, применительно к договору доверительного управления имуществом, заключаемого в интересах выгодоприобретателя. Прекращение договора между доверительным управляющим и учредителем предусматривается в связи с невозможностью для доверительного управляющего личного исполнения доверительного управления имуществом. При этом учредитель вправе заявить отказ от договора и по иным причинам, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения.

В случае отказа выгодоприобретателя от права, предоставленного ему по договору, этим правом уже не может воспользоваться учредитель, тогда как кредитору это позволительно в соответствии с пунктом 4 статьи 430 ГК РФ, и данное заявление является основанием для прекращения договора доверительного управления имуществом.

Вместе с тем следует признать, что все отмеченные отступления допустимы и поэтому договор доверительного управления имуществом, заключенный в интересах выгодоприобретателя, действительно можно признать договором в пользу третьего лица. И как следует из статьи 1026 ГК РФ, договоры доверительного управления имуществом по основаниям, предусмотренным законом, могут заключаться исключительно как договоры в пользу третьего лица (собственника имущества или его наследников).

Необходимо также подчеркнуть, что учредитель доверительного управления, являющийся собственником имущества, не назначивший выгодоприобретателя, имеет самостоятельное право на получение выгод от управления его имуществом. Для этого ему вовсе не обязательно в тексте договора назначать себя выгодоприобретателем.

В случае отсутствия специального указания на выгодоприобретателя со стороны собственника - учредителя доверительного управления, при заключении договора доверительного управления имуществом, право на получение выгод от доверительного управления имуществом принадлежит непосредственно его учредителю как таковому (а не учредителю в качестве выгодоприобретателя).

Следует отметить, что в данной ситуации не образуется иного (отдельного) правоотношения между доверительным управляющим и выгодоприобретателем (в лице учредителя доверительного управления), а составляется содержание единого обязательства доверительного управления имуществом. Об этом свидетельствуют и нормы ГК РФ, закрепившие в обязанностях доверительного управляющего, осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им выгодоприобретателя (пункт 1 статьи 1012 ГК РФ). К тому же, существенным условием договора доверительного управления имуществом является наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется доверительное управление (учредителя или выгодоприобретателя).

В доверительном управлении может находиться только индивидуально определенное имущество. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в доверительное управление будет передаваться имущество, еще подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее в момент заключения договора. В этом случае такое имущество становится предметом договора, но не может являться предметом доверительного управления. Критерии для зачисления вновь созданного или приобретенного имущества в состав находящегося в доверительном управлении необходимо предусмотреть в договоре.

Объектом права доверительного управления могут быть индивидуально определенные вещи и права или комплексы имущественных прав. В составе таких комплексов может находиться и имущество, которое нельзя отнести к индивидуально определенному имуществу, что непосредственно касается денежных средств.

В соответствии с ГК РФ к объектам доверительного управления могут относиться разные виды имущества. Это, прежде всего, имущественные комплексы, включающие и не включающие недвижимое имущество. Важное место среди таких комплексов занимают организации как объекты права. Необходимо обратить внимание, что при передаче в управление организации как имущественного комплекса, организация уже не может быть выступать как субъект права.

Среди отдельных объектов Кодекс прямо указывает на объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Тогда как в отношении отдельных объектов движимого имущества (вне имущественного комплекса), при рассмотрении их в качестве объектов доверительного управления неизбежны трудности с обособлением, а значит и невыполнения обязательного условия для использования их в роли таковых объектов.

В число объектов управления могут входить не только материальные вещи, но и права, в том числе исключительные права.

В Кодексе упоминается и другое имущество, что позволяет не считать перечень объектов доверительного управления исчерпывающим. Единственное исключение из этого перечня сделано в отношении такого вида имущества как деньги, но и то только в качестве самостоятельного объекта. Это не исключает возможности передачи в управление денег в составе иного имущества, в частности имущественного комплекса.

Объектом доверительного управления может быть только индивидуально определенное имущество, к которому никак не могут быть отнесены «денежные средства». Имущество, переданное в доверительное управление, должно быть четко обособлено от имущества управляющего, денежные средства такому «обособлению» не поддаются.

Что касается операций с чужими денежными средствами (которые как «средства» принадлежат своему правообладателю не на праве собственности), то они производятся на другой основе, и осуществляют их только банки, притом лишь в соответствии со специальной лицензией.

Объекты, находящиеся в управлении, должны быть четко обособлены как от прочего имущества собственника, так и прочего имущества лично управляющего. Если речь идет об отдельных объектах недвижимости, обособление происходит на основании государственной регистрации. Если речь идет о комплексе имущества, такое обособление происходит вполне естественно по другим основаниям (наследование, безвестное отсутствие, недееспособность, по несостоятельности), даже если в комплекс не входит недвижимость. Если же речь идет об отдельных движимых объектах, даже ценных, то передавать их в управление затруднительно. Такие объекты могут подвергаться только технической, а не государственной регистрации (например, регистрация автомашин), что в силу нечеткости их обособления признается бессмысленным для приведения в действие механизма «доверительного управления».

В соответствии со статьей 1025 ГК РФ, ценные бумаги требуют установления специального режима. И здесь на первый план выступает не вещественный характер ценной бумаги, а содержание определенных прав, закрепленных в объективной форме, притом осуществление этих прав без подтверждения в этой форме не допускается.

Вследствие этого, специальные правила о передаче в доверительное управление ценных бумаг применяются и к правам, удостоверенным бездокументарными ценными бумагами.

Участниками в отношениях по доверительному управлению могут выступать: учредитель управления, управляющий, выгодоприобретатель. Учредитель и выгодоприобретатель могут совпадать, и что чаще всего, совпадают. Роль управляющего никогда не может совпадать ни с учредителем, ни с выгодоприобретателем, их функции несовместимы. В качестве любого из трех видов субъектов отношения по управлению могут выступать как физические, так и юридические лица.

Управляющим является, как правило, лицо, осуществляющее коммерческую (предпринимательскую) деятельность. В случаях, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или , но за исключением учреждения.

Разумеется, в этих случаях назначение доверительного управляющего возможно только с его согласия - по договору с ним. При этом доверительное управление может осуществляться и не за вознаграждение, а на безвозмездной основе при условии специального согласия со стороны доверительного управляющего.

Решение об учреждении управления принимает собственник имущества, именно он заключает договор и учреждает управление путем заключения договорных обязательств, таким образом выступая в качестве учредителя управления.

Тем не менее, в ряде случаев законом предусматривается, что управление должно учреждаться на основе предписаний органов, наделенных властными полномочиями. Это может быть суд (банкротство юридического лица) или административный орган (орган опеки и попечительства), когда такие органы издают обязательный акт, на основе которого возникает обязанность какой-то организации найти управляющего, согласовать с ним условия договора и заключить этот договор. Это - смешанное основание учреждения управления. Именно в этих случаях учреждение управления и заключение договора происходит без участия собственника. При этом права учредителя принадлежат соответственно органу опеки и попечительства, исполнителю завещания (душеприказчику) или иному лицу, указанному в законе (суду, Банку России).

Властный орган, издавший акт об учреждении управления, никогда не может быть выгодоприобретателем.

Коммерческой деятельностью по управлению могут заниматься как физические, так и юридические лица.

Статус «управляющего» является в какой-то мере двойственным. Как уже упоминалось, он не является собственником, но осуществляет правомочия собственника, притом от своего имени. Права на переданное ему имущество он защищает с помощью тех же вещных исков, что и собственник. Действуя от своего имени, он должен уведомить контрагентов, что выступает в качестве управляющего, иначе он обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Имущество, передаваемое ему в управление, обособляется от его личного имущества. Между тем, он несет субсидиарную ответственность по обязательствам из доверительного управления своим личным имуществом.

Управляющему вменяется только личное исполнение своих обязанностей, и кроме исключительных обстоятельств, указанных в законе и договоре, прав на передачу своих обязанностей третьему лицу ему не предоставлено.

Функции управляющего не могут быть возложены на государственный орган или орган местного самоуправления, а также , которое может быть только государственным или муниципальным.

Управление имуществом представляет собой форму коммерческой деятельности для управляющего. Кодекс прямо предусматривает, что управляющий имеет право на вознаграждение, что позволяет рассчитывать на его заинтересованность в эффективном управлении имуществом.

Вместе с тем, на случай ненадлежащих действий управляющего предусматривается его ответственность.

Управляющий наделен достаточно широким кругом полномочий в отношении переданного ему имущества. Практически он может совершать все действия, необходимые для эффективного управления. Ограничения могут быть прямо установлены законом либо актом об учреждении управления имуществом, нарушений установленных пределов также влечет за собой применение санкций к управляющему.

«Выгодоприобретателем» может быть любое лицо, как физическое, так и юридическое (видимо, это достаточно характерно для благотворительных организаций).

При прекращении управления имуществом права выгодоприобретателя на получение выгод прекращаются. Имущество, находящееся в управлении, передается учредителю (собственнику), если договором прямо не предусмотрено иное.

Рассматривая права и обязанности из отношений по управлению имуществом, необходимо различать права и обязанности по отношению к третьим лицам, а также права и обязанности между участниками договора.

Правовой режим имущества, переданного в управление в части его обособленности означает для учредителя, что по его долгам не обращается взыскание на имущество, переданное в управление. Существуют исключения при банкротстве учредителя, когда обособленность имущества, переданного в управление, прекращается и оно включается в конкурсную массу, при передаче в управление заложенного имущества.

Отношения управляющего с третьими лицами тоже определяются обособленностью имущества, находящегося в управлении, от личного имущества управляющего. Долги по обязательствам, возникшим в связи с управлением имуществом, погашаются, за счет этого имущества. При условии его недостаточности, в интересах третьих лиц устанавливается в первую очередь субсидиарная ответственность управляющего. Такое установление ответственности обусловлено признанием деятельности управляющего ненадлежащей. В случае недостаточности имущества управляющего субсидиарная ответственность второй очереди устанавливается для собственника (это - третий вид изъятий, упоминавшихся выше).

Управляющий несет ответственность, если он не известил контрагента о заключении сделки в качестве управляющего, если он совершил сделку с превышением предоставленных ему полномочий или нарушением установленных для него ограничений.

Что касается внутренних взаимоотношений управляющего, с одной стороны, учредителя и выгодоприобретателя - с другой, то управляющий уполномочен проявлять заботливость об их интересах. Несоблюдение этого требования влечет за собой ответственность управляющего. Выгодоприобретателю он возмещает упущенную выгоду, а учредителю - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, и упущенную выгоду. При этом учредитель вправе потребовать у управляющего возмещения убытков, выплаченных им контрагенту, в случае неправомерного заключения договора управляющим с контрагентом.

Управляющий, в свою очередь, имеет право на получение вознаграждения, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных при управлении имуществом. Договор может предусматривать, что такое вознаграждение и возмещение расходов управляющий вправе прямо удерживать из доходов от использования имущества.

Что касается прекращения отношений по доверительному управлению, то перечень оснований для такого прекращения установлен статьей 1024 ГК РФ.

Как следует из указанной нормы, учредитель управления всегда вправе односторонним волеизъявлением прекратить договор доверительного управления, поэтому доверительный управляющий, действующий всегда в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, не вправе истребовать имущество от завладевшего им собственника - учредителя управления. В случае несоблюдения установленного в три месяца срока для предварительного уведомления о прекращении договора, доверительный управляющий вправе требовать возмещения убытков.

Следует помнить, что при переходе права собственности на имущество, находящееся в доверительном управлении, происходит прекращение доверительного управления именно на это имущество. При этом, если передаваемыми ценностями перечень имущества, входившего в доверительное управление, не исчерпывается, это означает, что само доверительное управление не прекращается, но некоторые объекты выходят из его состава. При условии, что эти ценности составляют все имущество, входившее в доверительное управление, доверительное управление вообще прекращается.

Отчуждение имущества, входящего в доверительное управление, может произвести управляющий, если это входит в состав его полномочий, или собственник имущества, если это не исключено из его полномочий. Точно так же право собственности на имущество может переходить в результате обращения на него взыскания. Последствия во всех случаях одни и те же.

Более подробно с вопросами, касающимися доверительного управления имуществом и деятельности паевых инвестиционных фондов, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» « Доверительное управление имуществом. Паевые инвестиционные фонды

Договор доверительного управления имуществом — это соглашение о передаче избранных правомочий собственника управляющему на определенное время, как правило, с целью извлечения дохода. Подробнее о существенных условиях этого вида сделок, об особенностях их заключения и исполнения рассказывается в этой статье.

Договор доверительного управления

— успешно развивающийся вариант имущественных правоотношений, особый процесс управления собственностью, предусматривающий максимально широкие полномочия управляющего в отношении объекта управления.

До принятия ныне действующего Гражданского кодекса российский законодатель пытался привить из англосаксонской ветви права доверительную собственность, или траст, что в итоге так и не прижилось.

Доверительное управление не есть отчуждение имущества, то есть управляющий не получает передаваемого ему имущества в собственность. Это главное отличительное свойство доверительного управления в сравнении с трастом, при котором предполагается переход вещного права доверительному собственнику (утративший силу указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2296).

Причинами переведения имущества в доверительное управление (далее — ДУ) чаще всего становится недостаток у собственника знаний и/или опыта для самостоятельного управления или отсутствие такой возможности.

Цель использования этого механизма управления собственностью — получение прибыли от имущества без непосредственного участия и затрат времени.

Образец договора доверительного управления можно скачать по ссылке: Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом .

Особенности договора доверительного управления имуществом

К особенностямотносятся следующие:

Заключение договора допускается исключительно собственником. Игнорирование этого требования порождает ничтожность сделки, за исключением случаев, указанных в ст. 1026 ГК РФ (постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2011 № Ф09-1569/11-С5).
Характер правоотношений длящийся, разовая сделка как цель деятельности управляющего исключается (постановление ФАС Московского округа от 30.01.2001 № КГ-А41/112-01).
Обособленность имущества: учет производится на отдельном балансе, а для расчетов по ДУ используется отдельный банковский счет, открытый управляющими с пометкой «Доверительное управление» (постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2011 № Ф09-5496/11).
Возможно заключение в пользу 3-го лица — выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Срок действия договора доверительного управления имуществом ограничен 5 годами (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
Управляющий правомочен на осуществление действий юридического и фактического характера с имуществом; ограничение его прав исключительно фактической деятельностью приводит к тому, что договор доверительного управления имуществом квалифицируется в суде как оказание услуг (постановление ФАС Поволжского округа от 14.11.2000 № А12-2240/2000-с24).
Задолженность, ставшая итогом управления имуществом, покрывается из его стоимости (п. 3 ст. 1022 ГК РФ).

ВАЖНО! На предмет доверительного управления нельзя обратить взыскание в рамках исполнительного производства.

Однако из этого положения существует ряд исключений:

банкротство учредителя ДУ — в этом случае указанное имущество составляет конкурсную массу наравне с остальной собственностью (п. 2 ст. 1018 ГК РФ);
передача в ДУ залогового имущества — залогодержатель в такой ситуации не лишается возможности истребовать его в порядке взыскания (ст. 1019 ГК РФ).

Однако, когда процедура исполнительного производства уже инициирована и/или имущество должника арестовано, передача в управление будет расценена как злоупотребление правом, а сделка признана ничтожной (п. 10 Информационного письма президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127).

Существенные условия договора доверительного управления имуществом

К существенным условиям договора доверительного управления имуществом относятся:

Состав имущества.
Подразумевается точное описание имущества, его индивидуализирующих признаков и состава (ст. 1016 ГК РФ), причем пренебрежение условием, по мнению судов, приводит к незаключению договора доверительного управления имуществом . Примером может служить постановление 7-го ААС от 30.11.2011 по делу № А45-3341/2011.
Гонорар управляющего.
Отсутствие условия о вознаграждении (его форме, размере и т. д.) не влечет применения норм ст. 424 ГК РФ о порядке определения цены: в этом случае договор доверительного управления имуществом квалифицируется как недействительный.
Возможно условие о безвозмездности. Безвозмездным ДУ считается, когда это прямо оговорено в договоре, в противном случае сделку следует признать недействительной (ничтожной) по прямому указанию ст. 1016 ГК РФ.
На практике определение четкой суммы вознаграждения не всегда удобно или применимо, чаще стороны определяют эту сумму в процентном соотношении от полученного дохода. Однако этот кажущийся удобным способ кроет в себе риск квалификации договора как ничтожной сделки (постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2014 № Ф05-9456/14). Устанавливая вознаграждение не в денежном эквиваленте, следует проверить, не противоречит ли оно нормам действующего законодательства (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.10.2001 № Ф08-3279/2001).
Срок договора.
В общем случае срок договора доверительного управления имуществом ограничен 5 годами (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Договор является реальным, т. е. начинает действовать в момент фактической передачи имущества. Это правило применимо и к тем случаям, когда обременение объекта регистрируется государством, поскольку закон не запрещает исполнения договора до госрегистрации.

Стороны договора доверительного управления имуществом

В названной роли могут выступать:

учредитель управления;
выгодоприобретатель;
доверительный управляющий.

По умолчанию учредителем управления считается собственник. Однако есть исключения, дозволенные российским правом:

опекун/попечитель (ст. 38 ГК РФ);
душеприказчик или нотариус (ст. 1173 ГК РФ);
государственный орган и т. д.

Выгодоприобретателем может быть гражданин или юрлицо. Он не является стороной в и в правоотношении присутствует не всегда. Появление бенефициара придает рассматриваемому договору черты обязательства в пользу 3-го лица, вследствие чего становится невозможным расторгнуть или изменить соглашение без согласия этого 3-го лица (ст. 430 ГК РФ).

Учредитель управления и выгодоприобретатель могут совпадать. Если последний в договоре доверительного управления имуществом не указан, то обязательство исполняется по умолчанию в пользу учредителя.

Доверительный управляющий по общему принципу — это субъект предпринимательства; из коммерческих организаций не вправе заниматься данной деятельностью лишь унитарные предприятия. Если в законе есть специальное указание, то управляющим может стать физическое лицо или некоммерческая организация. Стать выгодоприобретателем доверительный управляющий не вправе в силу прямого запрета закона (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).

Специфика доверительного управляющего

Функционал управляющего подразумевает отчетность перед учредителем управления (п. 4 ст. 1020 ГК РФ), а также несение перед ним ответственности:

На управляющего возложена обязанность возмещать не только реальный ущерб, но и упущенную выгоду.
По обязательствам ДУ сверх стоимости доверенного объекта управляющий отвечает, в первую очередь, своим имуществом, и только при недостаточности последнего возможно обращение взыскания на имущество собственника.
При превышении своих полномочий управляющий отвечает за причиненный ущерб лично.
Закон возлагает на управляющего обязанность проявлять должную заботливость о законном интересе лиц, учредивших управление либо бенефициаров. Однако в судебной практике нет устоявшейся позиции по вопросу, что следует понимать под проявлением должной заботливости. Поэтому при обращении в суд придется доказать причинно-следственную связь действий управляющего и причиненных убытков (постановление 9-го ААС от 02.12.2013 № 09АП-39337/2013).

Управляющий действует от собственного имени. О его статусе по отношению к управляемому объекту говорит пометка «Доверительное управление» в документах (п. 3 ст. 1012 ГК РФ; определение ВАС РФ от 21.12.2011 № ВАС-14518/11). Ее отсутствие приведет к тому, что ответственность по сделкам будет нести управляющий непосредственно своим имуществом.

Необходимо подробнее описывать полномочия управляющего, особенно в части распоряжения имуществом, например, допустимость заключения договора аренды на срок, превышающий срок ДУ, а также продажу имущества (постановление президиума ВАС РФ от 07.06.2011 № 495/11).

Виды договоров доверительного управления

Вид ДУ зависит от объекта, передаваемого в управление, который определяет особенности договора и продолжительность его действия.

Так, договор ДУ может заключаться в отношении:

ценных бумаг;
исключительных прав;
предприятий;
недвижимости;
наследственного имущества;
воздушных или морских судов и т. д.

Однако по ценным бумагам существуют некоторые ограничения: в силу раздела II приказа ФСФР РФ «Об утверждении Порядка осуществления деятельности по управлению ценными бумагами» от 03.04.2007 № 07-37/пз-н объектами управления могут быть далеко не все их виды. В частности, не допускается ДУ в отношении:

товарораспорядительных ценных бумаг,
векселей,
чеков,
депозитных сертификатов,
неименных сберкнижек (на предъявителя).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Перевод недвижимости в доверительное управление подлежит процедуре госрегистрации, проводимой органами Росреестра.

ВАЖНО! Регистрировать надлежит не договор, а именно передачу недвижимого объекта как основание для ее обременения, поскольку этот факт фиксируется в ЕГРП (п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон о регистрации прав)).

Поэтому все изменения и дополнения к оформляются приложениями к нему в простой письменной форме без проведения регистрации (постановление ФАС ДВО от 26.06.2007 № Ф03-А73/07-1/1656).

Нотариальное удостоверение договора доверительного управления имуществом для недвижимости не требуется, если стороны не решат иначе.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления, с 15 января 2016 года, согласно ст. 30 Закона о регистрации прав, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Действующее законодательство не предъявляет требований к проведению оценки стоимости передаваемой по договору доверительного управления имуществом недвижимости. Но оценка обязательна для объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, при передаче их в доверительное управление.

Прием-передача имущества происходит на основании соответствующего акта.

Перемены лиц в обязательстве в рамках ДУ закон не предусматривает, поэтому если собственник решит продать свое имущество, то договор прекратит действие (определение ВАС РФ от 28.10.2009 № ВАС-11689/09).

Договор доверительного управления наследственным имуществом

Этот договор — одно из исключений, где учредителем управления может стать нотариус или исполнитель завещания.

Выгодоприобретателями по договору назначаются наследники. Именно в этом виде соглашения неуказание бенефициара не повлечет негативных последствий, поскольку круг наследников определяется не при его заключении, а в течение длительного срока вступления в наследство, на период которого и устанавливается доверительное управление (определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2014 № 33-2845/2014). В этом случае выявление новых наследников не влечет недействительности договора, а порождаемым последствием становится присоединение их к числу выгодоприобретателей (определение Верховного суда РФ от 07.07.2015 № 78-КГ15-7).

Особые требования к оформлению доверительного управления имуществом умершего гражданина устанавливаются в ст. 37, 1171 ГК РФ:

оценка имущества с целью вычислить размер вознаграждения управляющего (не выше 3% стоимости);
предварительное согласие на сделку органов опеки, если есть несовершеннолетние наследники;
максимальный срок действия — 6 месяцев (или 9 месяцев в особых случаях).

Итак, договор доверительного управления имуществом выступает в качестве одного из вариантов использования имущества с целью получения дохода эффективно, на профессиональной основе, вместе с тем с минимальным личным участием и при отсутствии временных затрат.

Как и любой вид сотрудничества, такой договор характеризуется рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества:

один из простых способов инвестирования;
бухгалтерский учет ведет управляющий;
обособленность имущества;
управление осуществляет профессионал, знающий рынок и его подводные камни;
высокая степень ответственности управляющего;
право собственности не переходит;
защищает имущество от кредиторов по долгам учредителя.

Недостатки:

договор основан на доверии;
нет четкого перечня прав и обязанностей управляющего;
отсутствие информации о реальном движении денежных средств по счету «Доверительное управление»;
доход не гарантирован.

Статья посвящена проблеме планирования и контроля договорных отношений в многоуровневых компаниях. На примере проекта, проведенного на одном из российских предприятий, вы узнаете, как повысить точность управления договорами и добиться синергии в диверсифицированном холдинге.

Сегодня проекты по внедрению систем управления договорами перестали быть редкостью. Практически каждая консалтинговая компания готова похвастаться успешным внедрением такого рода. В данной области уже накоплен немалый опыт, но все равно приходится слышать одни и те же вопросы:

как эффективно управлять договорами?
как оценить эффективность управления договорами?
как внедрить полноценный контур управления договорами?
как оценить эффекты такого внедрения?

В данной ситуации всегда хочется уточнить, чем именно планируется управлять? Договорами в формате бумажного носителя?

Смысла работать с договорами в бумажном формате нет, так как они нужны только в случае посещения здания суда.

В первый раз мы обращаемся к бумажному варианту договора во время его согласования. Ответственные сотрудники читают, анализируют, принимают решения, передают бумагу из рук в руки, зачастую теряют.

Другое дело, когда наш договор проходит этапы рассмотрения, согласования, обработки и исполнения непосредственно в автоматизированной системе, а бумажная версия лежит себе спокойно в архиве. Тут мы можем классифицировать элементы структуры документа, работать с ними параллельно, по отдельности. Хорошее дело, когда одну часть договора одновременно согласовывают сотрудники, например, юридического департамента, вторую - бухгалтеры, а третью - специалисты отдела безопасности. На практике даже без автоматизированной системы такой подход крайне сокращает временные затраты на работу с договором на всех стадиях.

В статье речь пойдет про опыт разработки и внедрения системы управления договорами и договорными отношениями, реализованной в одной крупной компании . Она представляет собой диверсифицированный холдинг, образованный в результате слияния двух крупных структур и дальнейшего организационного роста. Стоит отметить, что, несмотря на абсолютно различные отрасли деятельности компаний-основателей, слияние получилось весьма успешным, что позволило вывести объединенные активы на фондовые рынки.

Рассмотрим вводные проекты, основные задачи, поставленные собственниками и топ-менеджментом компании, процесс реализации и, конечно, достигнутые результаты и эффекты.

Структура и ее потоки

Структура предприятия является диверсифицированной. По сути, это группа сельскохозяйственных компаний, инвестиционно-строительный холдинг и финансово-инвестиционная группа, которая родилась в результате возникновения потребности управлять объединенными активами.

Структура холдинга представлена на рис. 1. Группа «Строительство сельскохозяйственных объектов» была образована в результате слияния компаний. Благодаря ей пищевая группа получила возможность очень быстрого роста и развития, и, как следствие, образовался солидный пул свободных активов, который обеспечил развитие направления строительства коммерческой недвижимости строительной группы. Такой симбиоз позволил холдингу занять обширную нишу, укрепив свое положение формированием сильной команды специалистов по фондовым рынкам (финансово-инвестиционная группа).

Далее рассмотрим ключевых участников холдинга. Управляющая компания пищевой группы оказывает услуги доверительного управления всем подчиненным по структуре организациям. Аналогичная ситуация и в строительной группе. Коммерческие взаимоотношения между ними строятся на основании льготного ценообразования. Строительство сельскохозяйственных объектов для пищевой группы осуществляется в формате долгосрочных инвестиционных проектов, которые объединены в портфели и расписаны на несколько лет вперед. Существуют также программы льготного жилищного финансирования для всех работников холдинга. Взаимодействие между пищевой и строительной группами контролируется на уровне управляющей компании холдинга.

Необходимо отметить, что между участниками пищевой группы осуществляется постоянное взаимодействие, поскольку они формируют производственную цепочку (рис. 2).

Участники строительной группы между собой контактируют слабо. Коммерческое и жилищное направления могут совместно участвовать в строительном проекте. Но и здесь их деятельность четко разделена, начиная с инвестиций и заканчивая продажей квадратных метров недвижимости. Поэтому потребности в заключении каких-либо договорных отношений между участниками группы не возникает.

Управляющая компания холдинга осуществляет функции стратегического руководства и управления консолидированными активами холдинга. На этом уровне формируется и обрабатывается управленческая отчетность со сложной структурой по всем группам холдинга, вырабатываются решения о перераспределении активов и фондов, анализируются перспективные ниши развития.

Финансово-инвестиционная группа холдинга занимается управлением активами на фондовых рынках и не осуществляет прямых контактов с другими компаниями. Все взаимодействие происходит через Управляющую компанию холдинга. Проект не предполагал глубокого проникновения в специфику деятельности этой организации. Как будет видно дальше, цели и задачи перед проектной группой ставились другие.

Задачи проекта

Изначально цели проекта не предусматривали пересмотра процесса управления договорами (разве что косвенно). Проблема заключалась в том, что управляющая компания холдинга не могла оперативно контролировать деятельность своих «внучек».

Симптомы были следующие:

отсутствие возможности контролировать контрагента по заключаемому договору. Эта функция службы безопасности выполнялась с целью предотвращения заключения договоров с конкурирующими холдингами. «Внучка» на своем уровне не всегда могла увидеть, к структуре какого холдинга относится ее новый контрагент;
процедуры согласования платежей не доходили до управляющей компании холдинга ввиду низкой оперативности работы, при том что перераспределение активов происходило именно там. И дело даже не в уровне автоматизации, а в том, что сотрудники головной компании не имели возможности проанализировать платеж в связи с отсутствием всех необходимых сведений по нему. Поэтому они были не в состоянии принять информированное решение по конкретному платежу;
отсутствие возможности формирования общехолдингового пула денежных средств. Концепция финансового управления была такова, что все доступные активы более ликвидных компаний нужно было перераспределять в интересах менее ликвидных. Случаи попыток объединения денежных средств в единый большой кэш для осуществления крупного платежа неоднократно завершались серьезными проблемами для компаний-доноров;
оперативный контроль исполнения стратегической программы. Особенно волновало управляющую компанию холдинга взаимодействие строительной и пищевой группы. Ежемесячная отчетность оформлялась, так сказать, общими штрихами. Развернутой информации о ходе исполнения программы получать не удавалось. Например, требовалось строительство новой фермы. Под эти цели выделялись инвестиции (в планах резервировался кэш), начиналось строительство. Управляющая компания холдинга могла получать информацию только о том, что потрачено N млн руб., а вот отслеживать процесс их освоения можно было лишь визуально (съездить на объект и посмотреть). Такое положение дел не добавляло ни оперативности контроля, ни возможности как-либо управлять проектом строительства.

Проблем, конечно, было гораздо больше. Здесь приведен уже агрегированный перечень, по которому началась работа с целью выбрать наиболее эффективную структуру проекта и найти решения, которые позволили бы устранить все обозначенные затруднения холдинга.

Было очевидно, что необходимо принципиально перестраивать механизмы управления. Недостаточность (в том числе низкую информативность) действующих инструментов и методов управления понимали и сами топ-менеджеры. После экспресс-анализа в этом не осталось никаких сомнений.

В первую очередь рабочая группа решила классифицировать проблемы по принципу конечного потребителя . Получилось, что работать нужно было в интересах:

службы корпоративной безопасности;
финансового департамента;
инвестиционного управления (управление стратегического развития).

Таким образом, функциональных заказчиков у нас было как минимум трое. В связи с этим закономерно было разбить проект на три составляющие. Логично, оправданно, но долго. К тому же высоки были риски взаимного влияния результатов проектов. Например, могли «не ужиться» потребность согласовывать платежи в головной компании и функция согласования новых контрагентов службой безопасности. Задача обеспечить возможность работать с единым кэшем по холдингу очень сильно коррелировала с задачами инвестиционного управления. В этом случае необходимо было либо делать один крупный проект, но с двумя заказчиками, либо разделять проекты, но выполнять их полностью параллельно, чтобы исключить разночтения в решениях.

Именно при анализе рисков взаимного влияния проектов было решено заблаговременно «копнуть» проблемы чуть глубже. В сухом остатке получились такие рассуждения по каждому из пунктов агрегированного перечня проблем:

низкая оперативность процедур согласования договоров. Вызвана тем, что управляющая компания холдинга не располагает информацией, необходимой для принятия информированного решения о заключаемом договоре. Поэтому на согласование в головную организацию договоры и не ходят;
такая же ситуация с платежами - управляющая компания холдинга не располагает информацией: что должно быть в ее распоряжении при согласовании платежей:

плановые бюджетные данные;
фактическое исполнение бюджетов;
информация о контрагенте;
информация о назначении платежа;
информация о закупаемых ценностях;
информация о связанных действиях, которые сопровождают согласуемый платеж (была ли отгрузка, какие документы сопровождают сделку, если это какие-либо штрафы или пени, то по каким причинам они возникли, и т. д.);
параметры платежа по договору (срок, условия);
обеспечение платежа (из каких денег он платится - свободный кэш, целевое финансирование, пул инвестиционного проекта, прочее).

В итоге видим, что необходимы информация из бюджетов и информация по договорам, точнее - по конкретным сделкам в рамках одного договора:

решение задачи создания единого для холдинга кэша состояла в реализации процедур оперативного планирования с горизонтом до недели. Для того чтобы иметь возможность точно знать поступления и расход денежных средств в предстоящем периоде, мы должны в первую очередь иметь представление о коммерческой деятельности организации. Сколько было отгружено, сколько было закуплено, сколько было потрачено и планируется закупить, отгрузить. Затем не забываем про кредиты и займы, государственное финансирование, уплату налогов, которые планируются гораздо раньше, чем за неделю. Информация о коммерческой деятельности содержится в договорах, точнее - в процедурах их фактического исполнения. Если взять элементарный договор поставки, то в нем мы увидим, что у поставщика есть обязательство поставить товар, а у покупателя есть обязательство оплатить товар. У платежа в данном случае есть конкретные параметры даты, которые дают нам почву для планирования движения денежных средств в краткосрочном (оперативном) периоде;
когда мы в своих рассуждениях добрались до задачи инвестиционного контроля, то ни для кого уже не было секретом, что действовать необходимо именно через договоры. Это следовало из самой сути задачи - необходима была детальная информация по исполнению договоров, которые заключались под инвестиционные проекты. Тут даже оперативная информация в разрезе заключенных договоров принесла бы немалую пользу.

В итоге проект был разделен на функциональные звенья:

договоры;
денежные средства;
инвестиционная программа.

При этом базовым функциональным блоком были именно договоры, а остальные - потребителями его результатов, «наследниками».

Исполнение

Рассмотрим, какие принципиальные решения были разработаны и внедрены на проекте (за счет них и были решены поставленные задачи).

Правила оформления взаимоотношений с контрагентами

Первое решение, которое было принято в рамках проекта, - все взаимоотношения с контрагентами оформляются в виде договоров. Реализовать какое-либо взаимодействие без договора можно только двумя способами:

через длинную процедуру согласования, которая имела множество этапов, десяток циклов, возвратов и прочего. По самым скромным оценкам, такая процедура заняла бы не менее месяца;
по решению генерального директора холдинга. Это допущение оставили для того, чтобы в случае острой необходимости система не нарушила работу компании. Стоит отметить, что руководство холдинга в принципе не принимало посетителей по таким вопросам. То есть ситуация бездоговорного взаимодействия с контрагентом должна была быть либо заранее спланированной, либо форс-мажорной и чрезвычайно острой.

Эта простая мера минимизировала риски неконтролируемых взаимоотношений с контрагентами и помогла навести порядок в рыночной деятельности компании. В результате ключевые менеджеры стали точно знать, какие обязательства по каким договорам, в какие сроки и в каких размерах они собираются реализовывать.

Далее необходимо было разработать решение, которое позволило бы эффективно управлять всей этой массой. Управлять можно только четко структурированными исчислимыми значениями, ограниченными жесткими границами. Попробуйте управлять тестом для пирогов. Как ни крути его, оно все равно расползется и ляжет так, как ему будет наиболее удобно. Но если поместить тесто в специальную посуду, то можно определить его итоговую форм (форму пирога) и способ приготовления.

При управлении теми же договорами ситуация абсолютно идентичная. Задайте четкие аналитические разрезы, опишите ими всю деятельность компании, и в ваших руках будут те самые нити, которые не только позволят управлять фирмой, но и дадут всю необходимую для этого информацию.

Аналитика договорного учета

Следующий шаг - определение необходимых параметров договоров, которые позволят эффективно управлять внешней операционной деятельностью холдинга. Здесь мы разделили сферы поисков - первым делом проанализировали непосредственно сами договоры, а затем обязательства по ним. В связи с тем, что особый акцент в проекте был сделан на управлении платежными средствами, в обязательствах нас интересовали такие связки, как «отгрузка товаров – поступление денег», «оприходование материальных ценностей – оплата» и т. д.

Аналитическая структура договорного учета получилась довольно банальной. В первую очередь выделили организацию - владельца договора в качестве ключевой аналитики учета договоров. На уровне обязательств определялась и организация-плательщик, так как платежи одной компании за другую были не так уж и редки. А также платежи одному контрагенту за другого, поскольку бывали случаи, что договор заключен между организацией «А» и контрагентом X , а платеж уходил от организации «Б» в адрес контрагента Y . Важно отметить, что фактические бюджеты прежде не учитывали таких перекидок, так как строились на основании информации о движении денежных средств.

Затем рабочая группа провела классификацию договоров по видам и категориям, что стало действенным инструментом, позволяющим определить, с какой целью заключается договор и в рамках какого вида деятельности.

Кроме того, была проведена градация договоров по общей сумме. С учетом классификации по виду и категории договора такое деление позволяет однозначно определить схему его согласования и лицо, принимающее конечное управленческое решение. Не подписанта, а именно последнее звено в цепочке согласования. Например, компания, выполняющая функцию снабжения в пищевой группе, заключает договор на закупку зерновых культур на общую сумму в 100 млн руб. В таком случае документ должен согласовать генеральный директор управляющей компании холдинга пищевой группы. Если же договор будет заключаться на 1 млн руб., то достаточно будет одобрения руководителя компании-снабженца.

Решения для договорных процессов

Имея прописанную схему процессов согласования договоров, рабочая группа проекта взялась за процедуры их исполнения. Необходимо было задать жесткие рамки всем действиям. По согласованию с руководством холдинга были разработаны и опубликованы следующие решения :

расходные договоры с расчетами по предоплате должны заключаться только в исключительных случаях. Если быть точным, то исключительными признавались только случаи, связанные с работой естественных монополий Российской Федерации - ресурсное снабжение (газ, бензин, электричество, тепло и т. д.), услуги железнодорожных перевозок;
вновь заключаемые расходные договоры включали в себя условие об отсрочке платежа. При этом срок платежа определялся от даты передачи приобретаемой по договору материальной ценности во владение покупателя. В случае услуг это, естественно, была дата подписания акта. В автоматизированной системе были внедрены модули, позволяющие планировать ход исполнения договоров (поступление ТМЦ, последующая оплата). Условие было такое: пока поставщик не исполнил свои обязательства, нельзя подать заявку на оплату. Разумеется, данный подход в корне изменил мировоззрение многих менеджеров в компании, что обусловило длительный переход на новую систему учета и управления. Такой же подход использовался и к доходным договорам, то есть стало планироваться также исполнение и поступление денежных средств. Эта мера позволила с высокой долей вероятности прогнозировать остатки на счетах, определять вероятность и заблаговременно управлять рисками неполучения денежных средств;
за каждым договором закреплялся куратор, который контролировал исполнение обязательств как со стороны холдинга, так и со стороны контрагента. Он должен был вводить в информационную систему все необходимые сведения по договору, отслеживать процесс его согласования и ход исполнения. Такой человек в любой момент должен был по одному только номеру договора предоставить развернутую справку о его текущем состоянии: дата заключения, перечень лиц, его согласовавших, замечания в ходе согласования, дата поставки, причины недопоставки, срыва сроков и т. д.;
выделялись кураторы по видам договоров. Этим менеджерам были отведены полномочия вносить изменения в схемы процессов согласования, а также вмешиваться в ход работ по действующему договору и принимать оперативные решения об отклонении от утвержденных в холдинге регламентов;
определена механика хранения и доступа к бумажным версиям договоров. Вся работа с ними была передана службе документооборота. Договор от контрагента или проект исходящего договора в первую очередь регистрировался в электронной картотеке. Далее документоведы (именно так называется их должность) запускали необходимые процедуры согласования и обработки данных. Бумажная версия согласованного документа подписывалась ответственным руководителем. Положение, содержащее перечень подписантов и матрицу полномочий, свято хранилось и оперативно актуализировалось службой документооборота. В итоге работа трех человек в большом холдинге обеспечивала стабильную работу огромной группы бизнес-процессов с большим количеством ежедневных серий.

Вид консолидации

Для достижения цели формирования оперативной управленческой отчетности по холдингу в целом и по каждой бизнес-единице в отдельности была разработана и внедрена аналитика по видам консолидации. Такой разрез учета позволял точно определять суть операции по отношению к холдингу, распределять уровни управления, риски и стоимость управленческих решений.

Были выделены следующие виды консолидации (в зависимости от уровня проводимых взаимодействий):

уровень функции . Таким маркером стали помечать операции между юридическими лицами одного функционального блока холдинга (например, компаниями, занимающимися строительством коммерческой недвижимости либо растениеводством). Как правило, информация о таких взаимоотношениях являлась неинформативной для консолидированной отчетности - интересовали больше результаты исполнения непосредственной бизнес-функции;
уровень группы . Сюда отнесли взаимоотношения между организациями одной группы компаний, например между скотоводством и растениеводством. На этом уровне должна собираться отчетность о деятельности пищевой, строительной или финансовой группы. Согласование операций такого уровня происходило достаточно просто, так как по своей сути они не имели коммерческого характера, то есть в действительности не заключались с целью получения выгоды;
уровень холдинга . Взаимодействия между компаниями разных групп. Договоры такого вида консолидации имеют в отличие от уровня функции или группы цепочку трехстороннего согласования, так как должны быть рассмотрены не только службами сторон договора, но и акцептованы специалистами управляющей компании холдинга;
внешний уровень . Взаимодействие со всеми контрагентами, не входящими в состав холдинга.

Выделение такой аналитики позволило не только собирать консолидированную отчетность по всему холдингу, но и четко декомпозировать процессы согласования договоров (часть процедур объединить, часть - разделить). Такая мера значительно снизила нагрузку на основные процессы по согласованию договоров, переместив основной акцент на высокорисковые взаимоотношения с внешними контрагентами.

Система платежей

После разработки схем управления договорами постановка платежной системы стала для проектной группы увлекательной игрой, правила которой уже заданы, ходы продуманы. Оставалось только совершить элементарный набор предопределенных действий.

В первую очередь была спроектирована карточка заявки на платеж . Руководствуясь принципом избыточности, мы поместили туда всю информацию, которая прямо или косвенно могла касаться платежа. Естественно, в регламентах были прописаны правила и условия заполнения и определения полей заявки. На основании указанных в ней параметров система автоматически, по заранее заложенным алгоритмам, определяла схему согласования платежа.

Кроме всего прочего, была разработана и система приоритезации платежей, которая помогала отделу казначейства выстраивать их очередность без выслушивания ругани по телефону с информацией о том, что платить надо было еще «вчера». Приоритет заявки по умолчанию определялся от приоритета договора и параметров платежа, но в ходе согласования мог быть изменен компетентными менеджерами. В свою очередь, приоритет договора определялся на основании присвоенных ему аналитик (стороны, вид консолидации, бюджетные статьи, вид и категория договора).

Стоит сказать, что во время старта проекта в каждом функциональном блоке холдинга имелся свой отдел казначейства. Через год после завершения проекта казначейская функция была объединена на уровне управляющих компаний групп. Сейчас топ-менеджеры компании рассматривают вопрос об организации единого расчетно-кассового подразделения (взамен отделов казначейства) в финансово-инвестиционной группе, которая состоит из одной компании.

По результатам проекта решения о перераспределении денежных средств стали приниматься силами казначеев в управляющих компаниях групп с участием финансового департамента управления компании холдинга. При этом задача организации единого управляемого кэша была решена в виртуальном режиме. Специалисты управления компании холдинга начали осуществлять управление платежными средствами исходя из консолидированного остатка по всем компаниям. С обслуживающим банком был достигнут ряд договоренностей, обеспечивающий быстрое перемещение денег внутри холдинга. Конечно, такой схеме далеко до современных систем cash pooling , но потребности механизмов управления были достигнуты ею в полной мере.

Управление инвестиционными проектами

Структуру управления проектами сделали трехэтапной:

планирование проекта - создание плана-графика с диаграммой Ганта, подготовка и анализ пула ресурсов, работа с предполагаемыми подрядчиками. Уже на данном этапе ставилась задача детализировать план проекта до договоров. Конечно, такое не всегда возможно, поэтому не было обязательным условием;
оформление исполнения - детальное проектирование, согласование и заключение договоров. Инвестиционная деятельность без договоров не осуществляется в принципе. На этом этапе было четкое понимание конкретики действий по проекту, фиксировались сроки, объемы и суммы. Внедрение этого этапа происходило «со скрипом», так как расходование инвестиций (особенно в строительство) - извечная «кормушка» руководителей среднего звена, осуществляющих непосредственную работу с подрядчиками;
исполнение - с точки зрения аппарата управления важна была информация, подтверждающая факт исполнения. Было регламентировано, что не позднее чем через день после закрытия подрядчиком своих обязательств по договору эта информация должна быть отображена в системе. Так как договор был уже спроектирован на предыдущем этапе, процедура подтверждения сводилась к установке флага «Исполнено» в карточке обязательства по договору. Вводить эти сведения должны были кураторы договора ввиду того, что они обладают наиболее актуальной информацией о ходе работ по проекту.

На примере модели управления инвестиционными проектами можно проследить матричную структуру принятия решения о каждом конкретном действии.

На этапе планирования разрабатываются необходимые ресурсы, действия согласовываются общехолдинговым стратегическим планом, принимаются общие решения о параметрах проекта.

На втором этапе создается дорожная карта конкретных действий по проекту, которая согласуется с соответствующими службами (бухгалтерия, финансы, экономика, безопасность, функциональные департаменты и т. д.). Все действия по проекту акцептованы заблаговременно. В случае возникновения отклонений они также согласовываются, выясняются причины, предпринимаются необходимые меры.

Третий этап обеспечивает информирование всех заинтересованных лиц о состоянии дел по проекту в режиме онлайн именно в том формате, в каком он был ими согласован. Таким образом, экономисты видят бюджеты по доходам и расходам, финансисты - движение платежных средств, функциональные службы - сроки и натуральные объемы исполнения. И каждая служба имеет возможность оперативно прореагировать на изменения по проекту в рамках своих компетенций.

Достигнутые результаты

На рис. 3 в общих чертах отображено полученное решение (структура результата).

Потребности

Все потребности, в том числе инвестиционные, начали оформлять в виде заявок. Нужен корм телятам - оформляем заявку, требуется коньяк в приемную генерального директора - тоже только по заявке, захотели приобрести акции «Газпрома» - не забудьте сообщить о своей потребности в формате заявки. Причем документы подавались в натурально-стоимостном формате. Был разработан регламент согласования потребностей, в котором обозначались сроки составления заявок, варианты согласования и параметры улучшений (например, закупка у другого поставщика либо другого варианта товара, замена на продукт собственного производства и т. д.).

Процесс внедрения такой методики, естественно, был омрачен определенными трудностями, так как многие менеджеры «не видели» возможности планировать свои потребности. Проектная команда вынуждена была работать индивидуально практически с каждым сотрудником. Но результат превзошел все ожидания, так как позволил не только создавать плановые бюджеты, точность которых превышала 80 %, но и проектировать деятельность холдинга в разрезе каждой организационной функции. Некоторые департаменты управляющей компании холдинга, увидев такие результаты, начали создавать консолидированные планы-графики деятельности подчиненных подразделений по всему холдингу.

Планирование

Точность плановых данных повысилась до 80 %. Данный показатель был достигнут через три месяца после завершения проекта. К тому же наметилась тенденция еще большего роста точности за счет совершенствования методик натурально-стоимостного планирования (заявок потребности).

Такой эффект был достигнут в том числе и благодаря ряду изменений, подготовленных рабочей группой для оптимизации инвестиционной деятельности. При том, что цель проекта была акцентирована именно на контроле за исполнением, без адекватных плановых данных контролировать попросту нечего. Поэтому были переработаны регламенты разработки инвестиционных проектов с включением в них процедур подачи и согласования заявок потребностей.

Основанные на этих заявках плановые бюджеты стали реальным инструментом для управления операционной деятельностью компании, позволяющим оперативно выявлять незапланированное расходование средств.

Проекты исполнения

Именно так стали называться договоры с момента создания их неутвержденной версии до момента полного исполнения. Договором стало принято называть каждую сделку (поставку), так как даже отдельно взятая спецификация имеет свои индивидуальные особенности, которые нужно анализировать, которыми можно управлять. По сути, процессы работы с договорами стали ориентированы на осуществление второго уровня контроля потребностей. Каждый договор представляет собой четко спроектированную «дорожную карту» обеспечения какой-либо потребности, в которой расписывается последовательность действий всех сторон, точки их контроля и инструменты анализа и аудита.

Исполнение

Менеджеры начали работать по заранее подготовленным и утвержденным планам-графикам. Такой подход значительно снизил трудозатраты на исполнение ежедневной деятельности, минимизировал риски срыва сроков.

В части исполнения финансовых обязательств появилась возможность прогнозировать движение денежных средств с высокой точностью. Этому способствовало также внедрение системы оценки вероятности исполнения обязательств. Можно ли рассчитывать на поступление денег от заказчика? Отгрузит ли поставщик товары? Даст ли банк кредит? Сегодня на основании разработанного регламента система оценки рисков продолжает развиваться, так как этот механизм должен существовать в той же динамике, что и сама компания. Изменилась структура холдинга - изменились правила оценки рисков, открылось новое направление деятельности - разрабатываются дополнительные виды риска, методы их оценки, мероприятия реагирования.

Целевая задача по обеспечению возможности согласования платежей всех организаций холдинга в управляющей компании холдинга была перевыполнена в шесть раз: процессы согласования заявок на денежные средства стали проходить не за сутки, как планировалось первоначально, а за четыре часа, начиная от подачи заявки до ее согласования в финансовом департаменте головной компании. Исключение, как всегда, составили форс-мажорные ситуации, но у менеджеров появилось гораздо больше времени для анализа таких инцидентов и выработки оптимального управленческого решения в качестве реакции на них.

Работа с инвестиционными проектами на этапе исполнения была выделена в отдельную внутрикорпоративную функцию. Но порядок ее не изменился - есть план-график работ, базирующийся на заключенных договорах, есть факт исполнения в контексте тех же договоров и отклонения, на которые должны реагировать определенные службы компании в рамках своих компетенций.

Заключение

Проект, суть которого вкратце изложена выше, длился полтора года. К работе было привлечено шесть консультантов, включая руководителя проекта и четырех технических специалистов. Со стороны заказчика (холдинга) проектная команда на разных этапах работы насчитывала до пятидесяти специалистов. Проектный офис клиента, состоящий из специально выделенных для этой работы сотрудников, функционировал при участии всего лишь четырех человек.

В настоящее время внедренные изменения продолжают развиваться и давать новые плоды. И немаловажную роль здесь играет произошедшая в компании формализация культуры проектного подхода к управлению и методик детализации управленческих действий.

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
надзор за сохранностью вверенного имущества;
оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет . В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Договор доверительного управления имуществом является одним из видов управления имуществом. Кроме договорного управления имуществом существует управление на основе закона (ст. 1026 Гражданского кодекса). Это новый вид договора для отечественного законодательства.

Характеристика договора доверительного управления имуществом: реальный; может быть как возмездным, так и безвозмездным; взаимным в случае, если он является возмездным; может быть как свободным, так и обязательным; может быть как в пользу учредителя доверительного управления, так и в пользу лица, назначенного им.

Регулируется данный договор только Гражданским кодексом РФ (ст. 1012–1026).

В качестве учредителя доверительного управления имуществом могут выступать:

Любой собственник имущества (в отношении своего имущества – ст. 1014 Гражданского кодекса);
лицо, уполномоченное законом:
а) орган опеки и попечительства (в отношении имущества недееспособного лица);
б) арбитражный суд (в отношении имущества лица, признанного банкротом);
в) наследодатель в отношении своего имущества (путем назначения душеприказчика в своем завещании – ст. 1026 Гражданского кодекса);
г) авторы произведений науки, искусства, литературы, а также создатели объектов смежных с авторскими прав в отношении своих имущественных прав относительно произведений, созданных ими.

В качестве доверительного управляющего имуществом управления, основанного на договоре, могут выступать только предприниматели как коллективные (коммерческие юридические лица), так и индивидуальные. В случаях когда доверительное управление основано на законе, в роли доверительного управляющего могут выступать любые граждане и некоммерческие организации, за исключением учреждений, государственных органов и органов местного самоуправления (п. 1, 2 ст. 1015 Гражданского кодекса).

В качестве выгодоприобретателя могут выступать любые лица, назначенные учредителем доверительного управления, за исключением доверительного управляющего (п. 3 ст. 1015 Гражданского кодекса). Количество их не ограничивается.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя, если только законом или договором не предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Доверительное управление имуществом учреждается по предусмотренным законом, в том числе ст. 1026 ГК РФ основаниям:

– вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного в случаях, предусмотренных ст. 38 ГК РФ;
– на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик);
– по иным основаниям, предусмотренным законом. К таковым, в частности, относятся:
– признание гражданина судом безвестно отсутствующим (ст. 43 ГК РФ);
– патронаж (ст. 41 ГК РФ).

Договор доверительного управления может быть как возмездным, так и безвозмездным (ст. 1016 ГК РФ).

Договор доверительного управления является реальным, так как для его заключения необходим факт передачи имущества. Однако в некоторых подзаконных нормативных актах указанный договор считается заключенным с момента его подписания (т. е. рассматривается как консенсуальный).

Договор доверительного управления имуществом является срочным и заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (ст. 1016 ГК РФ).

Договор доверительного управления является двусторонним, так как права и обязанности имеют и доверительный управляющий, и учредитель доверительного управления.

Согласно ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Закон не требует, чтобы договор обязательно заключался в виде единого письменного документа. Достаточно, чтобы учредитель управления и доверительный управляющий обменялись документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Для заключения договора доверительного управления кредитная организация может опубликовать общие условия (публичная оферта).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, т. е. составлен в виде единого документа (ст. 550 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Государственная регистрация доверительного управления, связанная с недвижимым имуществом, регулируется Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Согласно п. 1 ст. 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть как движимое, так и недвижимое имущество (предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу), а также ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права. Следует подчеркнуть, что ГК РФ не дает исчерпывающего перечня объектов доверительного управления.

В отношении имущества, переданного в доверительное управление, законом устанавливается особый правовой режим, который заключается в следующем:

1) имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет (п. 1 ст. 1018 ГК);
2) на него не обращаются взыскания по долгам учредителя управления. Исключение составляют: а) признание этого лица несостоятельным (банкротом). При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу (ст. 1018 ГК РФ); б) обращение взыскания на переданное в доверительное управление имущество, обремененное залогом (п. 1 ст. 1019 ГК РФ); в) субсидиарная ответственность учредителя управления при недостаточности имущества, переданного в управление, для погашения долгов по обязательствам перед третьими лицами (п. 3 ст. 1022 ГК РФ). В этом случае учредитель управления вправе потребовать в порядке регресса возмещения понесенных им убытков от доверительного управляющего.

В п. 2 ст. 1013 ГК РФ закреплено положение, согласно которому деньги не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Такие случаи установлены в ч. 2 ст. 5 Закона о банках, согласно которой кредитная организация вправе осуществлять доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами. Согласно ст. 5 Федерального закона № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» «под деятельностью по управлению ценными бумагами признается осуществление юридическим лицом от своего имени за вознаграждение в течение определенного срока доверительного управления переданными ему во владение… денежными средствами, предназначенными для инвестирования в ценные бумаги; денежными средствами и ценными бумагами, получаемыми в процессе управления ценными бумагами».

Передача в доверительное управление ценных бумаг регулируется отдельной статьей ГК РФ (ст. 1025).

Особенности доверительного управления ценными бумагами определяются законом. К числу законов, регулирующих такие особенности, относятся: Федеральный закон № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»; Федеральный закон № 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации»; Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; Федеральный закон № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Особенности доверительного управления ценными бумагами определяются также подзаконными нормативными актами: Инструкцией Банка России № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации».

При передаче в доверительное управление ценных бумаг может быть предусмотрено объединение ценных бумаг, передаваемых в доверительное управление разными лицами. Правомочия доверительного управляющего по распоряжению ценными бумагами определяются в договоре доверительного управления.

Сторонами по договору доверительного управления являются учредитель доверительного управления и доверительный управляющий.

Согласно ст. 1014 учредителем доверительного управления является собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ (на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания, а также вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного), другое лицо.

Доверительное управление имуществом может быть учреждено только собственником данного имущества. При этом следует иметь в виду, что имущество может находиться в собственности одного лица либо двух или нескольких лиц (см. гл. 16 ГК РФ «Общая собственность»). Поэтому в доверительно управление может быть передано, например, имущество супругов, принадлежащее им на праве общей собственности.

Учредителем имеет право выступать также Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования в лице соответствующих органов государственного управления (местного самоуправления).

Другие юридические или физические лица, не являющиеся собственниками имущества, как следует из ст. 1013 ГК РФ могут быть учредителями, только если это прямо закреплено в законе. Например, в соответствии со ст. 5 Федерального закона № 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» средства пенсионных накоплений являются собственностью Российской Федерации. Учредителем доверительного управления средствами пенсионных накоплений является Российская Федерация. Права учредителя доверительного управления средствами пенсионных накоплений принадлежат Пенсионному фонду РФ (п. 3 ст. 18).

Следует иметь в виду, что согласно ст. 1013 ГК РФ в качестве учредителя не может выступать обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления.

Доверительным управляющим может быть как индивидуальный предприниматель, так и коммерческая организация.

Исключение составляют унитарные предприятия, которые в соответствии со ст. 1015 ГК РФ не могут быть доверительными управляющими.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Помимо указанных есть и другие ограничения: доверительными управляющими не могут быть государственные органы, органы местного самоуправления (ч. 2 ст. 1015 ГК РФ), а также выгодоприобретатели по договору доверительного управления имуществом (ч. 3 ст. 1015 ГК РФ).

Закон устанавливает и дополнительные требования к доверительным управляющим. Так, доверительное управление средствами Пенсионного фонда РФ разрешено только управляющим компаниям, имеющим лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Ст. 39 Федерального закона № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» закрепляет положение, согласно которому все виды профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг (в том числе доверительное управление ценными бумагами), осуществляются на основании специального разрешения – лицензии, выдаваемой федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (исключение составляют государственные корпорации, которые вправе осуществлять деятельность на рынке ценных бумаг не на основании лицензии, а на основании федерального закона). Данное положение относится также к кредитным организациям, осуществляющим профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг.

К основным правам доверительного управляющего относятся:

– осуществление полномочий собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет, только если это прямо предусмотрено договором доверительного управления;
– совершение в отношении имущества, переданного в доверительное управление, любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (ограничения могут устанавливаться законом);
– подача негаторных (об устранении всяких нарушений своего права, даже если эти нарушения и не были соединены с потерей владения) и виндикационных (о признании своего права на имущество, об истребовании имущества из чужого незаконного владения) исков для защиты прав на имущество;
– возможность поручения другому лицу совершать от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления имуществом. Указанные действия доверительного управляющего возможны, если это: а) предусмотрено договором доверительного управления имуществом, либо б) учредитель дает согласие в письменной форме, либо в) доверительный управляющий вынужден так действовать в силу сложившихся обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок. Ответственность за действия избранного поверенного несет доверительный управляющий;
– получать вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества;
– другие права.

Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.

Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения прав, в том числе собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), истребовать имущество от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ), требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), и др.

Основные обязанности доверительного управляющего:

– действовать в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя;
– лично управлять переданным в доверительное управление имуществом (ч. 1 ст. 1021 ГК РФ). Исключения установлены в ч. 2 ст. 1021 ГК РФ;
– поддерживать вверенное имущество в надлежащем состоянии;
– представлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом;
– после прекращения договора вернуть имущество учредителю управления;
– другие обязанности.

Таким образом, доверительный управляющий, принимая имущество в доверительное управление, обязан осуществлять полномочия собственника, не приобретая право собственности на это имущество.

Доверительный управляющий в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей несет ответственность, в частности:

– возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом;
– возмещает учредителю управления упущенную выгоду и убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления;
– отвечает своим имуществом в случае возникновения долгов по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, если переданного в доверительное управление имущества оказалась недостаточно, чтобы расплатиться с долгами;
– предоставляет, если это предусмотрено договором доверительного управления имуществом, залог в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Данное условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Основные обязанности учредителя доверительного управления:

– выплачивать вознаграждение доверительному управляющему;
– возмещать доверительному управляющему понесенные расходы по управлению имуществом.

Статья 1024 ГК РФ содержит основания прекращения договора доверительного управления имуществом. Договор прекращается вследствие:

– смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, если договором не предусмотрено иное;
– ликвидации юридического лица – выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
– отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
– смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
– отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
– отказа учредителя управления от договора по иным причинам при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
– признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Инструкцией № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации», утвержденной приказом Банка России № 02-287, установлено (п. 6.21), что для кредитных организаций, осуществляющих доверительное управление, договор прекращает свое действие в случае отзыва у кредитной организации – доверительного управляющего лицензии на осуществление банковских операций и/или аннулирования лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг, дающей право на осуществление деятельности по доверительному управлению, а также при наличии иных оснований для прекращения договоров доверительного управления кредитной организации – доверительного управляющего со всеми учредителями Общего фонда банковского управления (ОФБУ), предусмотренных законодательством РФ или договором доверительного управления.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора. В договоре может быть предусмотрен иной срок уведомления.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

Договор управления имуществом

Как в процессе коммерческой деятельности, так и во многих других случаях может возникнуть необходимость составить договор доверительного управления имуществом. Подробнее об этом договоре будет рассказано в данной статье.

Договор доверительного управления имуществом составляется в случаях, когда хозяин передает свое имущество лицу, которое будет им управлять в интересах собственника либо иного субъекта. Обычно имущество переходит в управление для более эффективного его использования и извлечения наибольшей выгоды. Иногда объект поступает в доверительное управление, если временно отсутствуют лица, обязанные о нем заботиться (например, до момента вступления наследников в наследственные права нотариус вправе заключить договор доверительного управления имуществом).

В число участников договора входят:

1. Учредитель управления - хозяин объекта.
2. Доверительный управляющий - субъект, принимающий на себя обязанность по управлению имуществом.
3. Выгодоприобретатель (факультативная фигура) - лицо, в интересах которого осуществляется использование объекта. В ситуации, когда в договоре он не указан, прибыль от использования объекта получает учредитель управления.

По общему правилу доверительным управляющим может быть физлицо, имеющее статус ИП, либо коммерческая организация. Это правило вполне логично, так как деятельность управляющего является предпринимательской. Если же договор доверительного управления имуществом заключается по основаниям, указанным в законе, то подобного ограничения нет.

В доверительное управление передаются те объекты, из которых можно извлечь прибыль в результате управления ими. Управление подразумевает разнообразные юридические и фактические действия, совершаемые для получения прибыли (например, сдача в аренду одной части земельного участка и выращивание сельхозпродукции на другой).

Как правило, договор доверительного управления имуществом оформляется для управления недвижимостью (торговыми, офисными помещениями и пр.) либо имущественным комплексом (к примеру, предприятием). Среди движимых вещей чаще всего передаются в управление ценные бумаги. Денежные средства сами по себе не могут перейти в доверительное управление, но если они являются составной частью предприятия, то переходят в управление вместе с иными составляющими этого имущественного комплекса.

Заложенные вещи в доверительное управление передать можно, однако это не помешает залогодержателю взыскать сумму долга за счет такого имущества. В связи с этим собственник обязан известить управляющего о том, что на поступающее к нему имущество наложено обременение в виде залога. Если он этого не сделает, то управляющий вправе через суд расторгнуть договор доверительного управления имуществом и получить компенсацию, равную годовому вознаграждению.

Нормы закона определяют, что договор доверительного управления имуществом составляется строго в письменном виде. При невыполнении данного условия соглашение между собственником и управляющим будет считаться недействительным.

Имеет свои особенности оформление сделки в тех случаях, когда в управление переходит недвижимость. Правила оформления договора об управлении недвижимостью аналогичны правилам, установленным для случая ее продажи.

В частности, договор доверительного управления имуществом следует зарегистрировать в Росреестре, если в управление переходит:

Жилое помещение;
предприятие.

В остальных случаях при переходе к доверительному управляющему недвижимости регистрируется не само соглашение, а только факт передачи имущества.

Это соглашение имеет некоторые сходства с другими сделками. Так, в рамках агентского соглашения агент, так же как и доверительный управляющий, осуществляет в интересах другой стороны различные действия (фактические и юридически значимые). В отношениях аренды арендатор использует чужое имущество, в том числе для получения прибыли. Аналогично поступает и управляющий.

Вместе с тем договор доверительного управления имуществом имеет некоторые особенности:

1. Управление осуществляется в течение конкретно оговоренного периода.
2. Управляющий совершает операции с имуществом всегда от собственного имени (в отличие от агента, который может выступать от имени заказчика).
3. Управляющий действует не в собственных интересах (в отличие от арендатора), а в интересах собственника объекта либо выгодоприобретателя.
4. В отличие от агента, выполняющего конкретные поручения заказчика, доверительный управляющий свободен в своих действиях. Он самостоятельно выбирает оптимальные способы управления имуществом и реализует их.
5. Объект, поступивший в доверительное управление, должен быть обособлен от другого имущества собственника и управляющего. Этот объект не может быть взыскан по долгам его собственника (за исключением заложенного имущества и случая банкротства).

Гражданский кодекс четко перечисляет те условия, которые обязательно следует отразить в тексте соглашения. Без согласования их сторонами договор доверительного управления имуществом считается попросту незаключенным.

Так, к существенным относятся условия:

Об объектах, переходящих к управляющему (сложносоставное имущество передается по описи);
субъекте, в интересах которого будет осуществляться договор;
величине вознаграждения, которое собственник будет выплачивать управляющему (если вознаграждение не предполагается, то в тексте соглашения следует прямо указать на его безвозмездность);
сроке действия соглашения (максимально - 5 лет).

Остальные условия договора доверительного управления имуществом не носят обязательного характера.

Однако во избежание разногласий и неясностей стоит отразить в соглашении:

Наличие ограничений по совершению отдельных операций с имуществом (например, запрет на его отчуждение);
возможность распоряжения недвижимым объектом;
периодичность представления управляющим отчета о своей работе;
право управляющего поручить выполнение определенных действий другому субъекту;
причины досрочного расторжения договора;
порядок компенсации затрат управляющего, понесенных им при исполнении своих обязательств;
права и обязанности сторон;
ответственность сторон при нарушении договора.

За ненадлежащее исполнение своих обязанностей (в частности, некачественное управление имуществом) управляющий несет имущественную ответственность.

В таком случае он должен компенсировать:

Выгодоприобретателю - упущенную выгоду;
собственнику - ущерб, вызванный повреждением имущества.

Управляющий освобождается от ответственности, если сможет доказать, что ущерб причинен в силу непреодолимых обстоятельств либо в результате действий собственника или выгодоприобретателя.

Если управляющий при заключении сделок с третьими лицами выйдет за установленные для него рамки полномочий, он будет отвечать по таким сделкам самостоятельно. Однако при этом учредителю управления понадобится доказать, что третьи лица знали (или должны были знать) о том, что управляющий выходит за установленные рамки.

В остальных случаях расходы по сделкам, заключенным управляющим в процессе управления объектом, оплачиваются за счет такого имущества. Если стоимости данного имущества окажется недостаточно для покрытия всех долгов, взысканию подлежит собственность управляющего. Если же и в этом случае не удастся полностью погасить долги, взыскивается имущество, принадлежащее учредителю управления.

По истечении срока договора доверительного управления имуществом отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Если же ни собственник, ни управляющий не захотят прекращать сотрудничество, договор считается продленным на такой же период.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:

При отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
принятии собственником решения о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Договору управления домом

В законе (ст. 162 ЖК РФ) предусмотрено, что нужен. Осознав общую необходимость этого договора, управляющие домами организации, начинают кропотливую деятельность по поиску бланка этого важнейшего документа, заполнению его и распечатке по количеству собственников. После попытки соблюсти все требования и рекомендации, такой договор будет весьма объемным (СПС ГАРАНТ, например, рекомендует договор управления на 22 листах, с 24 приложениями).

Цель этой трудозатратной деятельности – заключить договор управления с каждым собственником. Интересно, во многих ли домах она достигнута? Каковы последствия, если договор не подписал один собственник, или 10 %, или 90 %? Может быть, цели неправильно поняты?

Вернемся к закону. В п. 1 ст. 162 ЖК РФ указано, что договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения, но на условиях, указанных в решении общего собрания (при выборе управляющей организации на общем собрании). Там же, ниже – собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Скорее всего, ученым-цивилистам все понятно. Попробуем разобрать для прочих:

1. Общее собрание (50 % собственников + 1 голос) вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника. Изменить утвержденный собранием договор нельзя (даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника; даже для устранения явных неточностей). Для этого нужно новое решение общего собрания. Независимо от подписания для любого из собственников этот договор обязателен. Возник ли ответ на вопрос: зачем его подписывать с каждым?
2. Договор управления – договор со множеством лиц на стороне собственников (они выступают вроде заказчиков на содержание и ремонт общего имущества). Такими заказчиками являются те более 50 %, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании. А оставшиеся собственники (голосовавшие против или не участвовавшие в собрании) стороной этого договора являются? Отрицательный ответ невозможен – утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

Подписавших договор управления в виде отдельного документа;
- не подписавших договор, но голосовавших за его условия на общем собрании (они – в силу прямого указания закона – образуют множество лиц на стороне заказчика);
- не голосовавших и не подписавших – они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им.

Значит, индивидуальное подписание договора с каждым собственником не влечет ничего. И это разумно – нормы об управлении многоквартирными домами предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления для всех. Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Сейчас имеется лишь одна понятная для управляющей организации причина заключать договор управления с каждым: взыскать задолженность по таким договорам можно в порядке приказного производства. Однако, постановлением № 7 Пленум ВС РФ внес в Государственную Думу проект закона об изменениях в ГПК РФ, по которым любая задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг может быть взыскана в приказном порядке. В случае принятия такого закона отпадет единственный повод подписывать договоры управления с каждым собственником.

Договор управления организацией

Согласно п. 1 ст. 1012 ГК РФ, договор доверительного управления любым имуществом (в том числе предприятием) - это соглашение, в соответствии с которым владелец передает его на определенный срок квалифицированному специалисту, способному осуществлять управленческую деятельность, направленную на использование этого имущества для достижения целей, поставленных владельцем. Делается это, как правило, для получения максимальной прибыли.

Заключение подобной сделки не влечет за собой перехода права собственности на предприятие от его основного владельца к лицу, осуществляющему управление. В то же время функционал управляющего является довольно обширным.

В частности, в рамках исполнения своих обязательств он может:

Использовать любые ресурсы общества, самостоятельно определяя их объем и порядок применения, для достижения целей, установленных заключенным соглашением;
заключать любые сделки от имени общества, заведомо уведомляя контрагентов о том, что он является доверительным управляющим, а не владельцем бизнеса.

Передача полномочий по управлению компанией стороннему лицу предполагает наличие у него специальных знаний и умений. Связано это с тем, что эффективная эксплуатация производственных объектов является весьма сложной задачей, подразумевающей осуществление контроля над их физическим состоянием, налаживание контактов с контрагентами и исполнение имеющихся перед ними обязательств, работу с государственными и банковскими структурами и пр.

Круг субъектов, которые могут выступать в качестве управляющего, довольно четко определяет п. 1 ст. 1015 ГК РФ, согласно которому исполнять обязанности по управлению предприятием могут только юридические лица или индивидуальные предприниматели.

Согласно положениям ст. 1173 ГК РФ, предприятие, входящее в состав наследственной массы, переходит в доверительное управление к нотариусу, который при этом становится доверительным управляющим. Управление ООО в этом случае длится до момента вступления наследниками умершего собственника предприятия в свои права (по общему правилу данный срок составляет 6 месяцев).

Необходимость в передаче предприятия управляющему обусловлена тем, что такое имущество нуждается в постоянной эксплуатации и контроле, осуществлять который наследники не могут самостоятельно по причине отсутствия у них права собственности на активы общества. Прекращение же деятельности предприятия на полгода влечет за собой ряд негативных последствий, среди которых потеря доли рынка, необходимость уплаты неустойки по ранее заключенным договорам, обязательства по которым не могут быть исполнены, а также отсутствие дохода и возникновение серьезных убытков. В том случае, если наследование предприятия осуществляется не по закону, а по завещанию, в качестве управляющего может выступать не нотариус, а иное лицо, указанное наследодателем в его завещании.

Размер предельного вознаграждения, который может быть уплачен нотариусу, исполняющему обязанности управляющего предприятием, законодателем ограничен: согласно абз. 2 постановления Правительства РФ «Об утверждении…» № 350, оно не может превышать 3% оценочной стоимости имущества, передаваемого в управление.

Договор управления предприятием предполагает передачу полномочий на управление компании сторонней организации. В законодательстве освещены лишь немногие особенности заключения такого договора, поэтому к его составлению нужно отнестись очень внимательно.

Обычно сторонами, заключающими договор управления предприятием, являются представитель акционерного общества, владеющего данным предприятием, и представитель управляющей компании.

Договор управления предприятием составляют в свободной форме. В нем могут быть закреплены все без исключения условия передачи управления предприятием. Кроме того, в обязательном порядке в договоре необходимо указать адреса сторон, заключающих договор, их реквизиты, рамки прав управления компанией, обязанности, стоимость услуг управляющей компании и порядок оплаты. Также необходимо указать условия досрочного расторжения, продления или внесения изменений в договор.

Заключение договора управления

Управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Такое определение управляющей организации содержат Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 307 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации № 580).

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено пунктом 3 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, причем решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статья 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья.

Многоквартирный дом в соответствии с пунктом 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации может управляться только одной управляющей организацией.

Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного (единого) документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым из них заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления на основании п. 3 ст. 162 ЖК РФ должны быть указаны следующие данные:

Состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления.

При заключении договора собственникам помещений необходимо помнить, что они одновременно являются сособственниками земельного участка под таким домом и общего имущества дома (это например, крыши, лифт, лестничные марши и т.д.).

Оформление каких-либо отдельных документов о собственности для этого не требуется.

Так вот, если на стене дома располагается реклама, в общем подвале - магазинчик, на крыше дома - оборудование сотовых операторов, а на общей придомовой территории ларек по продаже овощей и фруктов, собственникам имущества необходимо срочно поручить управляющей компании – разобраться: кто, куда и в какой сумме оплачивает деньги за аренду общего имущества.

Эти денежные средства должны поступать в общую кассу и расходоваться на общие нужды по ремонту и содержанию многоквартирного дома.

Отметим, что под порядком определения цены договора по разъяснениям, приведенным в письме Минрегиона России N 6174-АД/14, следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления.

Под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Под порядком определения размера платы за коммунальные услуги следует понимать указание в договоре управления на порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием регулируемых тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения в соответствии с пунктом 13 статьи 155 и статьей 157 Жилищного кодекса РФ, а также нормами раздела III и VII Правил предоставления коммунальных услуг.

При заключении договора не должно остаться так называемых «темных пятен». Приведем простой пример.

Так вот, отвечая на вопрос собственников жилых помещений об оплате по квитанциям неких дополнительных услуг, управляющая компания ссылается на пункт договора, который звучит таким образом: «…управляющая организация вправе оказывать иные услуги и выполнять иные работы, не вошедшие в утвержденный перечень услуг», кстати, четко предусмотренный этим же договором. И еще на один пункт договора имеется ссылка. Процитируем дословно в качестве примера. «Затраты, связанные с выполнением управляющей организацией не оговоренных настоящим договором работ, возникших по объективным причинам, … оплачиваются собственниками дополнительно».

Вот такая формулировка. Под такие и подобные им формулировки в городе Тюмени «модно» включать платежи, они порой доходят до 200-250 рублей в месяц с обычной двухкомнатной квартиры (а берутся с квадратного метра жилья) за вывоз … снега. Зима действительно была снежная. Но собственники (исходя из рассматриваемого для примера договора) не предоставляли полномочий управляющей компании вывозить снег, да и вывозился он или нет, не всегда сразу можно определить, это требует специальной фиксации и отчета. Есть, например, ряд управляющих компаний города, которые заранее информировали жильцов - уберите транспорт, завтра будет произведена уборка и вывоз снега.

Итак, еще раз повторим важную мысль!

В силу пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны – печень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Все предельно ясно.

Нельзя взять платежи за вывезенный сегодня вчерашний снег, если на выполнение таких работ собственники помещений многоквартирного дома не уполномочили управляющую организацию.

Более того, необходимо разобраться с вопросом – а не за счет ли муниципального бюджета проводилась на придомовой территории уборка снега и не пытается ли управляющая компания взять оплату за те услуги, которые она сама не оказывала и не организовывала.

Договор не должен вызывать двусмысленное понимание. Это как доверенность, выданная другому лицу на права распоряжения нашими средствами или имуществом. В договоре на управление должно быть исчерпывающе прописано все четко и конкретно.

Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, то договор управления с такой организацией заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Следует обратить внимание на то, что способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания, т.е. законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом.

Если собственники многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его.

А момент сейчас самый подходящий, поскольку в силу пункта 11 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (если иные сроки не установлены договором) управляющая организация в течении первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Договор управления компанией

Договор управления часто применяется в целях налоговой оптимизации в связи, с чем налоговыми органами ему уделяется особое внимание. Однако для некоторых компаний данный договор бывает действительно необходим для целей управления дочерними организациями (организациями входящими в холдинг), тогда встает вопрос какие налоговые риски влечет за собой заключение договора управления.

Риск № 1 – признание расходов экономически не обоснованными.

Расходы по услугам управляющей компании могут быть признаны налоговыми органами экономически не обоснованными. Часто проверяющие считают, что расходы на управление не имеют деловую цель и направлены лишь на минимизацию налоговых платежей.

Например, по мнению налоговиков об экономической необоснованности свидетельствует изменение стоимости услуг, без изменения круга обязанностей.

Определение ВАС РФ № 11198;
Определение ВАС РФ № 7590;
Определение ВАС РФ № 7083;
Определение ВАС РФ № 4417;
Постановление ФАС Поволжского округа по делу № А57-12940;
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа № А78-3156/07-Ф02-9858.

На мой взгляд, что бы избежать налоговый риск признания расходов экономически не обоснованными, стоит в договоре прописать, что целью заключения договора на оказание услуг по управлению является увеличение доходов управляемой компании. Тогда проверяющим будет сложно доказать экономическую необоснованность данных расходов, т.к. согласно нормам НК РФ (ст. 252 НК РФ) и сложившейся судебной практики расходы являются экономически обоснованными, когда они направлены на получение доходов.

Риск № 2 - признание расходов экономически не целесообразными.

Расходы по услугам управляющей компании могут быть признаны налоговыми органами экономически не целесообразными.

Например, если у ООО «Управляемая дочка» доходы составляли 350 млн. руб., а после передачи функции управления в следующем году ООО «Управляю дочками» они составят 349 млн. руб. Вероятнее всего налоговики сочтут расходы на услуги управления экономически не целесообразными.

Более того, если прибыль управляемой компании уменьшиться, но если убрать из прибыли расходы на управление то она окажется выше, то налоговики так же сочтут расходы экономически не целесообразными.

Судебная практика по данному риску: Постановление по делу № А68-3797/06-АП-255.

В отношении налогового риска по договору управления – признание расходов экономически не целесообразными, замечу, что у налоговых органов нет правовых оснований для признания понесенных расходов экономически необоснованными.

Риск № 3 - обвинение в создание схемы скрытой выплаты дивидендов.

Судебной практики по данному риску мне найти не удалось (но мне кажется, она обязательна, должна быть), однако, на мой взгляд, по договору управления логично со стороны налоговых органов в случае прибыльности дочерней компании заключившей с материнской компанией договор управления выдвинуть налоговую претензию в создание схемы скрытой выплаты дивидендов.

Для того, что бы нивелировать данный налоговый риск стоимость услуг управления должна быть установлена на адекватном уровне, т.е. их стоимость не должна составлять 90% от выручки управляемой организации.

Риск № 4 – отклонение стоимости услуг по договору от уровня рыночных цен по аналогичным услугам (ст. 40 НК РФ).

Данный риск пересекается с предыдущим риском, что бы его нивелировать так же цена должна быть адекватной. Судебной практики по данному риску я так же найти не смог.

Замечу, что услуги по управлению уникальны и применить статью 40 НК РФ нельзя. При этом стоимость услуг, выставляемая управляемой организации не должна превышать в сотни раз себестоимость данных услуг.

Риск № 5 – затраты не соразмерны полученным результатам.

Налоговыми органами часто выставляются налоговые претензии о том, что затраты не соразмерны полученным результатам, затраты на управление сильно отклоняются от прежних затрат на зарплату генерального директора.

Судебная практика по данному риску:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа № А11-4426/2003-К2-Е-1961;
Постановление ФАС Волго-Вятского округа № А11-762/2005-К2-21/48.

Что бы избежать, данный налоговый риск, необходимо установить круг обязанностей УК значительно отличающейся от обязанностей бывшего генерального директора. Тогда их стоимости сравнивать будет не разумно.

Риск № 6 – не раскрыто содержание услуг УК.

Очень распространённая претензия налоговиков по договорам управления заключается в том, что первичные документы не содержат информации об услугах управляющей компании.

Судебная практика по данному риску:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа № А74-807/05-Ф02-6186/05-С1 и № А10-4653/05-Ф02-6684/05-С1;
Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу N А42-4459;
Постановление по делу N А40-18689/08-75-55 ФАС Московского округа.

Для избежания риска подобных налоговых претензий рекомендуется подробно раскрывать (описывать) перечень услуг оказанных управляющей компанией в первичных документах. Так же подробно нужно описать в договоре все действия управляющей компании и механизм выставления счетов за их выполнение.

Управляющей компании рекомендуется выставлять максимальное количество оплаченных ею счетов управляемым компаниям. Для этого каждый документ должен быть адресным, то есть содержать ссылку на одно из юрлиц, в пользу которого проводились те или иные операции. Таким образом, собственные расходы управляющей компании снижаются, остаются только расходы общего характера (например, отдела продаж, обслуживающего весь холдинг). Их обоснованность подтвердить сложнее, но если большую часть расходов перенесли на управляемые компании, то общехозяйственные расходы по сравнению с ними не столь существенны, они, как правило, не вызывают интереса у налоговых инспекторов.

Риск № 7 – неэффективное управление.

Бывает, что проверяющих «заносит на поворотах» и они снимают расходы по причине неэффективного управления, т.е. оценивая конечный результат, который налогоплательщику не мог быть известен в момент подписания договора управления.

Судебная практика по данному риску: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа № Ф04-8885 (20013-А27-3).

На мой взгляд, это совершено субъективная претензия налоговых органов, которая не основанная на положениях НК РФ. Налоговые органы не могут проверять эффективность управления. Важно лишь намерение получить доход.

Риск № 8 - ухудшение финансовых показателей.

Как и в предыдущем риске, управление Управляющей компанией не всегда может принести свои плоды, а порой даже ухудшить финансовое положение дел. Это налоговики так же ставят во главу угла и снимают расходы.

Судебная практика по данному риску: Постановление ФАС Северо-Западного округа № А42-13350/04-20.

Аналогично предыдущей претензии. Экономическая обоснованность расходов определяется не фактическим получением доходов за конкретный период, а направленностью расходов на получение доходов.

Риск № 9 – взаимозависимость.

Проверяющие могут снять расходы, по договору управления преимущественно основываясь всего лишь на том, что стороны сделки являются взаимозависимыми лицами.

Судебная практика по данному риску: Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу N А42-918.

Взаимозависимость общества и управляющей компании не может быть основанием для признания общества недобросовестным налогоплательщиком.

Таким образом, вопрос взаимозависимости сводиться к применению статьи 40 НК РФ, о чем сказано мною ранее.

Договор оперативного управления

По договору оперативного управления муниципальное или федеральное имущество передается в управление юридическим лицам, для ведения производственной деятельности.

Организация, получившая имущество, владеет им на праве оперативного управления, то есть использует в целях своей производственно-хозяйственной деятельности в рамках действующего законодательства, заданий собственника и назначения имущества.

Имущество полученное в оперативное управление не может быть продано, передано в дар или залог, вложено в уставный капитал другого юридического лица.

Кроме того, собственник имеет право изъять излишне переданное или используемое не по назначению имущество. Изъятое имущество используется собственником по своему усмотрению.

Сдаваться в аренду имущество, полученное в оперативное управление, может только с согласия собственника.

Договор на передачу муниципального имущества юридическому лицу в оперативное управление заключается на основании постановления главы муниципального образования.

Договор оперативного управления имуществом заключается между собственником и лицом, способным эффективно использовать переданное имущество.

В договор вносятся данные сторон договорных отношений, кроме того указывается:

1. Основные сведения о передаваемом имуществе (наименование, адрес местоположения, технические характеристики);
2. Указывается стоимость передаваемого имущества, по которой оно будет учтено в балансе стороны получившей имущество;
3. Права юридического лица, которые распространяются на имущество;
4. Обязанности сторон договорных отношений;
5. Срок действия договора;
6. Условия по внесению изменений и дополнений в договор;
7. Условия досрочного расторжения договора;
8. Реквизиты и подписи сторон, скрепленные печатями.

К договору прилагается акт о передаче и приеме имущества, в котором указывается полный перечень объектов, передаваемых в оперативное управление, с описанием технических характеристик, состояния и стоимости имущества.

Если в оперативное управление было передано помещение, то к договору прилагается копия поэтажного плана здания, в котором находится передаваемое помещение. Если передается в оперативное управление здание целиком, то прилагается план всего здания и земельного участка на котором оно расположено.

Договор оперативного управления имуществом обязателен для государственной регистрации, если предметом договора является недвижимость.

Право оперативного управления недвижимостью возникает у организации только после государственной регистрации.

Имущество, полученное в оперативное управление, отражается в балансе предприятия в стоимости указанной в постановлении и в договоре. На имущество полученное в оперативное управление начисляется амортизация в общепринятом порядке.

Подготовку проекта договора оперативного управления муниципальным (федеральным) имуществом доверьте квалифицированным юристам. Их знания и опыт при составлении договора помогут учесть все нормы действующего законодательства, что избавит вас от возникновения возможных конфликтных ситуаций в период действия договорных отношений.

Расторжение договора управления

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Из смысла норм гражданского законодательства, предусматривающего односторонний отказ от исполнения договора следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.

Поскольку право сторон (как исполнителя, так и заказчика) на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг установлено статьей 782 Кодекса, оно не может быть ограничено соглашением сторон. Кроме того, в соответствии со ст. 32 Закона "О защите прав потребителей", требования которого также распространяются на правоотношения в сфере предоставления услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Таким образом, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Например, в ряде договоров, заключенных между управляющими компаниями и жителями, имеется условие, предусматривающее возможность расторжения такого договора в одностороннем порядке по инициативе собственника в случае принятия общим собранием Собственников помещений многоквартирного дома решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, с уведомлением не позже чем за 2 месяца путем предоставления копии протокола решения общего собрания собственников.

Однако следует пояснить, что поскольку договорные правоотношения по управлению жилыми домами возникли между собственниками помещений и Управляющими компаниями, то уведомления об отказе от исполнения соответствующих договоров по основаниям, установленным как требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, так и договорами управления, могут быть сделаны только собственниками помещений как стороной таких договоров, а не вновь избранной управляющей компанией.

Договор управления с управляющей компанией

Для собственников в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании способ управления, но и серьезно обсудить, а затем утвердить текст договора по управлению многоквартирным домом, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры. В соответствии с ГК РФ договора носят обязательный характер. Если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Поэтому очень важно для собственников многоквартирных домов, на каких условиях они заключили договор с управляющей компанией.

Договор на управление многоквартирным домом должен заключаться в соответствии с ст. 162 ЖК РФ:

В нем обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
состав общего имущества дома;
перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, которые будет предоставлять; УК, а также порядок изменения этого перечня;
порядок определения цены договора, размер оплаты за содержание и ремонт жилья;
ответственность сторон;
порядок контроля за выполнением УК своих обязательств по договору;
отчетность УК о выполнении договора.

Иногда в договоре управления многоквартирным домом, указывая состав общего имущества пишут – «согласно технического паспорта на дом», потом выясняется, что технический паспорт отсутствует. Здесь необходима ссылка на Постановление Правительства ст. 36 ЖК РФ.

Предлагают также перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту жилья, согласно выполненному перечню работ и услуг.

Следует также обратить внимание – указанно ли в договоре, что перечень работ и услуг является Приложением к договору. Если нет – никто вам этот перечень выполнять не обязан.

Один из самых важных пунктов в договоре – цена договора, плата за содержание и ремонт жилья.

По новому ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления и регулируются ФЗ. А плата за содержание и ремонт жилья согласно ст. 156 п.7 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений УК. То есть эта цена договорная и может быть разной от 9 руб. за 1 кв.м. до 14 руб., в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома. Если в договоре прописывается, что цена будет изменяться, желательно, чтобы указывалось на сколько % и как часто. Например, 1 раз в год на 15% или до конца года остается неизменной.

Желательно внести в договор пункт о том, что бы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.

Следует также обратить внимание, если вводиться по договору плата за капремонт, как прописано в договоре, где будут накапливаться деньги, как будут расходоваться и контролироваться. Если будут накапливаться на лицевом счете дома, но расходуются по мере накопления, скорее всего проконтролировать расход денег мы не сможем. Значит, необходимо в договоре указать, что деньги накапливаться на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома.

Во многих, договорах по предоставлению жилищно-коммунальных услуг подробно расписывается ответственность «Заказчика» т.е. собственников жилья и мало прописывается ответственность «Исполнителя» те. УК.

Поэтому, при обсуждении проекта договора собственникам надо добиваться, чтобы прописывалась ответственность обеих сторон.

Управляющие компании пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, хотя собственники некоторых домов и пытались потребовать отчета от «управляющей компании», которая нас обслуживает. Поэтому, в договоре четко следует прописать каким образом и в какой период УК будет отчитываться перед собственниками жилья. Может быть вы пожелаете, что бы перед вами отчитывались раз в квартал, полгода или раз в год.

Поэтому необходимо в договор внести пункт об обязанности УК составить акт приемки-передачи дома, в котором были бы прописаны все недоделки по содержанию и ремонту дома. Согласно такому акту собственники жилья смогут потребовать от УК, которая их обслуживала, устранения недоделок по содержанию и ремонту дома, а также проведения капремонта (если дому более 20 лет). Если же акт приемки–передачи дома составлен не будет, то все недоделки в доме придется устранять за счет дополнительных средств собственников дома. Потому, что любая УК, которая будет заключать договор с Вами по управлению Вашим домом, начнет работать с «чистого листа». За все недоделки предыдущей УК она ответственность не несет.

В верхнюю строчку оплаты за жилищно-коммунальные услуги, кроме содержания и текущего ремонта входит также:

Аварийное обслуживание;
вывоз мусора;
обслуживание и ремонт лифтов;
услуги МВЦ и другое.

По новому ЖК РФ цена на эти услуги договорная и устанавливается по договору между собственниками многоквартирного дома и управляющей компанией, которая ее обслуживает. К сожалению, УК, заключая договора с данными службами не отстаивает при этом интересы собственников дома и заключает их на тех условиях, которые им диктуют данные организации. Жильцов дома даже не знакомят с содержанием данных договоров.

Собственникам жилья мне хочется зачитать цитату из ЖК «по договору управления одна сторона (Исполнитель) по заданию другой стороны (т.е. собственников) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту жилья», поэтому, при заключении договора помните – кто платит.

Договор управления персоналом

Договор о передаче функций по управлению персоналом – это разновидность гражданско-правового договора на оказание услуг. Основные положения такого документа регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса. Здесь дано определение договора, прописаны условия его заключения, выполнения и расторжения, предусмотрен порядок оплаты за оказанные услуги. Однако это только общие моменты. К составлению любого договора, в том числе и договора о передаче функций по управлению персоналом, следует подходить строго индивидуально.

Так, при разработке договора на HR-аутсорсинг следует:

Первое – четко определиться с самим предметом договора;
второе – продумать, как правовыми средствами пресечь возможную утечку конфиденциальной информации, которая станет «общедоступной» в процессе исполнения договора;
третье – решить, каким образом заставить сотрудников компании-аутсорсера соблюдать правила внутреннего трудового распорядка (в том случае, если деятельность по оказанию услуг осуществляется на территории компании-заказчика). Итак, обо всем по порядку.

При оформлении договора на HR-аутсорсинг следует, прежде всего, обратить внимание на сам предмет договора. Дело в том, что, в отличие от договора лизинга персонала (где предметом договора является предоставление «в аренду» конкретных работников), предметом договора на аутсорсинг является выполнение конкретной услуги.

Иными словами, при аутсорсинге стороны договариваются не о предоставлении заказчику определенных специалистов для выполнения кадровых работ, а непосредственно о выполнении самих кадровых работ. А кому из своих работников поручить выполнение этой функции, компания-провайдер решит сама. Из этого следует, что компания-заказчик (как на стадии заключения договора, так и в процессе его исполнения) не вправе «браковать» того или иного предложенного специалиста. Например, по причине его низкой квалификации (в то время как такой отказ вполне возможен при лизинге). Свои претензии партнеру компания-заказчик вправе предъявить только по поводу качества или сроков выполняемой работы.

При аутсорсинге функций по управлению персоналом сотрудники компании-провайдера зачастую находятся на территории компании-заказчика, образуя таким образом своеобразный внутренний штаб. Подобная организация работы удобна, например, при передаче на аутсорсинг кадровой документации (исключается необходимость перемещения массива кадровых документов за пределы организации). Или при разработке пакета локально-правовых актов, в том числе положений о структурных подразделениях (ведь такого рода работа предполагает тесное общение с линейными руководителями).

При нахождении сотрудников-аутсорсеров на территории организации-заказчика часто встает вопрос о необходимости подчинения правилам внутреннего трудового распорядка.

Поскольку работники-аутсорсеры не состоят в трудовых отношениях с заказчиком, у руководства компании-заказчика нет правовых рычагов для применения к ним (в случае необходимости) каких-либо мер дисциплинарного воздействия. По закону воздействовать на них в дисциплинарном порядке имеет право только их непосредственный работодатель, а именно компания-провайдер. Поэтому в тексте заключаемого договора в обязательном порядке нужно предусмотреть следующее: включить пункт, согласно которому аутсорсинговая компания гарантирует компании-клиенту (под угрозой штрафных санкций, вплоть до досрочного расторжения договора на оказание услуг), что ее сотрудники-аутсорсеры будут неукоснительно соблюдать правила внутреннего трудового распорядка, действующие на территории компании-клиента.

При заключении договора на HR-аутсорсинг возникает еще одна проблема: как защитить конфиденциальную информацию (информацию, составляющую коммерческую тайну, информацию о персональных данных сотрудников) от возможной утечки. Аутсорсеры допускаются к святая святых компании – к информации о размере заработной платы сотрудников, об уплате (или неуплате) компанией обязательных налогов и платежей. И если вовремя не принять необходимые меры, существует большой риск, что такая информация станет достоянием нежелательных лиц и организаций, что может нанести компании и ее сотрудникам моральный или материальный вред.

Прежде всего, при допуске аутсорсеров к персональным данным сотрудников компания-заказчик должна предварительно заручиться письменным согласием сотрудников на передачу информации о них третьим лицам. Также следует включить в договор на оказание услуг условие о неразглашении конфиденциальной информации. Кроме того, нужно учесть, что соприкасаться с «тайной» информацией будет не абстрактное юридическое лицо, каковым является компания-провайдер, а вполне конкретные физические лица, ее сотрудники. Поэтому имеет смысл наряду с «генеральным» договором заключить специальные (дополнительные) соглашения между компанией-заказчиком, компанией-провайдером и каждым сотрудником компании-провайдера о неразглашении конфиденциальной информации, которая станет известна обозначенному кругу лиц в связи с исполнением основного договора.

Эти соглашения следует оформить как приложение к договору на оказание услуг. Надо сказать, что наличие такой бумаги во многом дисциплинирует аутсорсеров, повышает персональную ответственность каждого из них за бережное и корректное обращение с чужой информацией.

Обычно на период действия договора на HR-аутсорсинг организация-заказчик назначает из числа своих сотрудников ответственное лицо. Этот работник должен контролировать объем, качество и сроки предоставляемых услуг. Назначение ответственного сотрудника способствует четкой координации во взаимодействии партнеров, помогает выработке согласованной позиции по тому или иному вопросу, возникающему в процессе исполнения договора.

Договор управления нежилым помещением

Зачастую владельцы нежилых помещений во многоквартирных домах сталкиваются с проблемой урегулирования отношений с организацией, занимающейся управлением всего здания. Для разрешения конфликтов применяется подписание соглашения обеими сторонами.

В данной статье рассмотрим тонкости и нюансы процедуры - обязательные пункты договора, срок действия документа и условия его расторжения.

Договор управления нежилым имуществом – это письменно оформленное официальное соглашение, заключаемое с целью урегулирования отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы.

Владелец вправе создать оферту (проект), в котором указаны условия начисления и оплаты за свои услуги. В свою очередь ресурсоснабжающая компания должна одобрить или оспорить какие либо пункты и вынести свое решение.

В случае отрицательного ответа от организации, собственник может принять условия компании или же обратиться в суд для установления справедливого решения.

Заинтересованным лицом в подготовке проекта соглашения является собственник помещения.

Имущество, находящееся на территории МКД, признано не включенным в состав общедомового, даже если подключено к сетям коммуникаций (Постановление Правительства №354).

Целью соглашения является предотвращение спорных ситуаций между собственником и УО или ТСЖ. В противном случае владелец нежилого помещения оплачивает все услуги наравне с собственниками жилья, участвуя в содержании и обеспечении общедомового имущества.

Все пункты услуг, которыми пользуется гражданин в нежилом помещении, нужно указать в этом документе и согласовать с управляющей организацией дома.

Согласно Постановлению №354, собственники должны остановить свой выбор на одной из следующих из организаций:

С УО, которая направляет сведения в РСО (ресурсоснабжающая организация).
Напрямую с РСО, согласовывая договор с УО.

В первом случае владелец направляет на рассмотрение договор в РСО, а та в свою очередь оповещает о соглашении управляющую компанию. С момента начала действия договоренности, гражданин становится клиентом организации, предоставляющей коммунальные услуги. Другие сборы УО для него не распространяются.

Вторым вариантом является согласование документа с УО. В таком случае организация управления МКД направляет данные в РСО о наличии нежилых помещений в собственности. Далее УО оповещает владельцев об обязанности заключения договора с РСО.

Организацией и обеспечением в МКД часто занимается ТСЖ. Для разрешения всех вопросов с данной формой правления требуется также согласовать определенный проект управления.

В нежилых помещения могут находится значимые коммуникационные сооружения, доступ к которым важен для всего дома. Собственнику необходимо согласовать с ТСЖ разрешение на проведение техобслуживания на его территории.

По действующим поправкам к Постановлению Правительства №354, владельцы нежилых помещений обязаны заключать договоры напрямую с ресурсоснабжаюшей организацией.

В противном случае РСО распределяет счета по бездоговорному способу, что намного дороже, чем после заключения соглашения.

Документ состоит из нескольких частей:

1. Общие положения, в которых указаны основные понятия, включенные в соглашение.
2. Предмет соглашения: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов.
3. Обязанности сторон.
4. Права.
5. Расчет цен коммунальных услуг.
6. Стоимость и порядок оплаты.
7. Ответственность УО (ТСЖ, РСО) и собственника.
8. Сроки действия документа.
9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
10. Дополнительные условия.
11. Дополнения.
12. Адреса и подписи сторон.
13. Приложение, в котором указаны тарифы и цены за комуслуги.
14. Подписи участников соглашения.

Заполняется документ письменно, в двух экземплярах, один из которых остается у собственника, а другой направляется управляющей организации МКД.

Проект соглашения составляется по установленному образцу письменно в двух экземплярах.

Порядок оформления следующий:

1. В самом начале документа прописью указываются:
ФИО собственника;
почтовый адрес нежилого помещения.
2. В пункте 2 «Предмет соглашения» указывается общая площадь (в кв.м.).
3. В шестом пункте устанавливается ориентировочная сумма ежемесячных выплат владельца по договору (сумма указывается именем числительным, а не цифрой, например: четыреста тридцать рублей).
4. В восьмом прописывается дата начала и дата окончания действия договора (цифрами).
5. В пункте 12 указываются юридические адреса участников и их подписи.
6. В приложении указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
7. Подписи сторон конце договора обязательны. В противном случае данный документ не действителен.

Бланк договора, где указаны права и обязанности, ответственность, предмет, условия соглашения и расторжения, можно взять в юридической компании, в которой специалист дополнительно проконсультирует по каждому вопросу.

Договор заключается на время использования собственником коммунальных услуг и прекращается при:

Передаче прав на имущество другому владельцу;
расторжении действующего соглашения.

В документе обычно указывается период действия договора от 1 до 5 лет. Если по истечении указанного срока собственник продолжает исполнять все предписания, то договор просто продлевается ежегодно.

Прекращение действия соглашения по управлению нежилого имущества производится:

По договоренности обеих сторон;
в одностороннем порядке.

Собственник в праве менять организацию, предоставляющую коммунальные услуги один раз в год, оповещая о своем решении за один месяц до расторжения.

Изменения по договору могут привести к судебному разбирательству и одностороннему расторжению договора.

Новые правила заключения соглашения собственника нежилого помещения с управляющей организацией позволяет решать вопросы ресурсоснабжения без конфликтов и судебных тяжб.

Договор управления долей

Договор доверительного управления долей в ООО - образец его мы разместили в этой статье. В ней вы также можете прочитать о его основных положениях и особенностях оформления и содержания, которые должны быть учтены в разных ситуациях.

Доверительное управление долей подчиняется общим правилам гл. 53 ГК РФ с учетом особенностей объекта управления и норм закона «Об ООО» № 14-ФЗ (далее - закон об ООО).

Существенные условия такого договора (ст. 1016 ГК РФ):

Описание доли (размер, наименование и местонахождение, другие известные реквизиты общества).
Указание на выгодоприобретателя - лицо, в чьих интересах должен действовать управляющий (если это не учредитель управления).
Размер и форма вознаграждения управляющего (но договор также может быть безвозмездным). При управлении наследуемой долей размер оплаты не может превышать 3% ее стоимости согласно постановлению Правительства РФ «Об утверждении предельного размера вознаграждения…» № 350.
Срок (до 5 лет). В силу закона при отсутствии возражений сторон договор автоматически продляется на такой же срок (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Доверительный управляющий наделяется всеми полномочиями в отношении объекта управления, в том числе правом осуществления правомочий собственника (без перехода права собственности, этим конструкция отличается от отношений траста - доверительной собственности).

Договор требует соблюдения простой письменной формы (ст. 1017 ГК РФ). Сведения о передаче доли в управление подлежат внесению в ЕГРЮЛ с заполнением листов Л или М формы Р14001. В качестве заявителя выступает участник - учредитель управления или нотариус (п. 1.4 ст. 9 закона «О госрегистрации юрлиц и индивидуальных предпринимателей» № 129-ФЗ).

В договоре указываются следующие лица:

1. Учредитель управления / участник / собственник доли (ст. 1014 ГК РФ), орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК РФ), нотариус или исполнитель завещания (п. 2 ст. 1026, ст. 1134 ГК РФ).
2. Выгодоприобретатель (если это не учредитель управления) / подопечный / собственник имущества, наследники. Учитывая, что на момент заключения договора не всегда известны все наследники, они могут не быть указаны поименно.
3. Доверительный управляющий. Это (ст. 1015 ГК РФ):
индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (перечень содержится в п. 2 ст. 50 ГК РФ), за исключением унитарного предприятия (по общему правилу);
а также иной гражданин или некоммерческая организация, если договор заключен в соответствии с требованием закона (помимо вышеуказанных случаев, это, например, п. 2 ст. 17 закона «О государственной гражданской службе» № 79-ФЗ).

Учреждения, унитарные предприятия, государственные и муниципальные органы не могут быть управляющими.

Особый порядок для заключения договора органом опеки и попечительства не установлен. Иная ситуация - при открытии наследства, в состав которого входит доля в ООО.

В случае смерти участника до выдачи свидетельства о праве на наследство длится период неопределенности статуса (принадлежности) доли. В п. 8 ст. 21 закона об ООО предусматривается разрешение этой проблемы путем управления долей по нормам ГК РФ. При этом нотариусы руководствуются Методическими рекомендациями по наследованию долей в ООО (утв. на заседании Координационно-методического совета нотариальных палат ЮФО, СКФО, ЦФО РФ).

Нотариус заключает договор доверительного управления долей по заявлению (п. 2 ст. 1171, ст. 1173 ГК РФ):

Наследника;
душеприказчика;
муниципальных органов;
органа опеки и попечительства;
иных лиц, действующих в интересах сохранения наследства.

При этом необходимо заранее заручиться согласием участников ООО на переход доли по наследству, если это предусмотрено уставом (п. 8 ст. 21 закона об ООО).

При заключении договора нотариус должен согласовать условия договора с наследниками (законными представителями наследников) и указать всех известных ему наследников в качестве выгодоприобретателей. При появлении новых наследников в договор (в перечень выгодоприобретателей) должны вноситься изменения. Отсутствие согласования и неправильное указание состава наследников являются основаниями для признания договора незаключенным. Кроме того, при выявлении злоупотребления правом при заключении договора он также может быть признан недействительным (определение ВС РФ № 78-КГ15-7).

Возникает вопрос: наделены ли участники и общество правом инициировать введение доверительного управления, если никто из уполномоченных законом лиц этого не сделает?

Ситуация в организации может развиваться по 2 сценариям, которые были упомянуты в постановлении президиума ВАС РФ № 12653:

1. Когда деятельность может продолжаться в обычном порядке (не требуется принятие решений, долей других участников достаточно для кворума и принятия решений), никаких специальных действий предпринимать не нужно.
2. Когда в организации блокируются управленческие процессы (например, не будет кворума), участники вправе:
обратиться к нотариусу или исполнителю завещания с просьбой о назначении доверительного управляющего;
потребовать в судебном порядке введения внешнего управления, если блокируется обязательная реорганизация (п. 2 ст. 57 ГК РФ);
потребовать в судебном порядке исключении наследников из числа участников (ст. 10 закона об ООО).

Как видно из изложенного, к числу лиц, правомочных на обращение в соответствующие органы, относится не само общество, а только его участники.

Договор является реальным (вступает в силу одновременно с передачей доли), поэтому обязанности по ее передаче в тексте быть не должно.

Обязанности учредителя управления:

Выплачивать установленное вознаграждение;
предупредить управляющего о том, что доля находится в залоге (п. 2 ст. 1019 ГК РФ);
нести обязанности залогодержателя, если заключение договора было обусловлено внесением залога управляющим в качестве обеспечения (п. 4 ст. 1022 ГК РФ).

Права учредителя управления в целом корреспондируют обязанностям другой стороны. Это право:

Требовать отчета от управляющего;
одобрять или не одобрять передачу управляющим исполнения полномочий его поверенному;
отказаться от договора с выплатой полного объема вознаграждения, предусмотренного договором.

Выгодоприобретатель вправе требовать учета его интересов (п. 2 ст. 1012 ГК РФ) и требовать компенсации упущенной выгоды в случае их нарушения.

В документах полномочия управляющего отражаются путем проставления знака «Д. У.».

Правомочия доверительного управляющего включают одновременно как права, так и обязанности:

Лично реализовывать полномочия по договору.
Осуществлять в отношении доли права и обязанности ее собственника. При этом в общем случае имеются в виду все полномочия, за исключением распоряжения, которое должно быть особо оговорено в договоре (п. 1 ст. 1020 ГК РФ).
Вести обособленный учет полученной доли (юридическим лицам и ИП).
Исполнять обязанности за счет имущества, переданного в управление, а также включать в его состав все приобретенное. Реализация этих действий в отношении доли затруднительна. В ООО возможна выплата дохода который не может быть причислен к доле, равно как и расходы управляющего не могут осуществляться за счет доли. Этот вопрос нужно осветить в договоре.
Требовать устранения нарушения своих прав.

Управляющий обязан представлять отчет о своей работе в сроки и в порядке, установленные договором. Его ответственность по договору наступает независимо от вины (за исключением форс-мажора). Кроме того, он несет субсидиарную ответственность по всем обязательствам, размер которых превышает стоимость доли (ст. 1022 ГК РФ).

Права, которые признаются за доверительным управляющим без особого указания в договоре:

Знакомиться с документами и получать документы от общества (см. постановление 13-го ААС № 13АП-196);
голосовать на общем собрании участников (это вытекает из постановления президиума ВАС РФ № 12653);
давать согласие на переход долей других участников в порядке наследования (постановление АС СЗО № Ф07-943), а следовательно, и другие согласия, требуемые по закону и уставу.

Права, на которые требуется специальное полномочие (указание в договоре или доверенности):

1. Право на обжалование решений общего собрания участников. Применительно к доверительному управлению долей приобретает особое значение то обстоятельство, что в п. 3 ст. 1020 ГК РФ предусмотрены только вещно-правовые способы защиты прав (отсылки к ст. 301–305 ГК РФ). Из этого суды делают вывод, что, если в договоре не предусмотрено иное, право оспаривать решения органов управления организации отсутствует (см. постановление 9-го ААС № 09АП-11667). Кроме того, договор сам по себе не может расцениваться как доверенность на судебное представительство (постановление 13-го ААС № 13АП-21244).
2. Осуществление преимущественного права на покупку доли (постановление АС МО № Ф05-5042).
3. Распоряжение долей (п. 1 ст. 1020 ГК РФ).
На этот вид договора не распространяются положения гл. 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг), поэтому его произвольное прекращение не допускается.

Оно возможно по основаниям, прямо указанным в ст. 1024 ГК РФ, в случаях:

Смерти гражданина или ликвидации организации, являющихся выгодоприобретателями, банкротства ИП - учредителя управления;
отказа выгодоприобретателя от получения выгод (иное может быть указано в тексте);
объективной неспособности осуществлять полномочия гражданина - доверительного управляющего (смерть, банкротство и т. д.);
отказа любой из сторон, если становится невозможным личное управление;
направления учредителем отказа по другим мотивам (тогда согласованное вознаграждение должно быть выплачено управляющему).

Если иного правила нет в договоре, направляется предварительное (за 3 месяца) уведомление об отказе.

Доля должна быть возвращена учредителю управления или передана иному лицу, указанному в договоре (например, наследникам или новому управляющему имуществом несовершеннолетнего).

Итак, основные положения договора доверительного управления долей в ООО должны включать как существенные условия, установленные для договоров этого вида, так и особые условия, вытекающие из объекта управления (порядок распоряжения полученными доходами и обеспечение расходов управляющего, возможность реализации преимущественных прав, выдачу доверенности на судебное представительство).

Договор доверительного управления средствами

Денежные средства могут быть самостоятельным объектом доверительного управления на рынке ценных бумаг.

Законодательной основой для передачи в доверительное управление денежных средств служат следующие нормативно-правовые акты: ФЗ «О банках и банковской деятельности», ФЗ «Об инвестиционных фондах», Инструкция ЦБ РФ «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации».

Вместе с тем, принимая во внимание принцип свободы договора, следует признать, что граждане и организации могут заключать договоры доверительного управления денежными средствами, в том числе по правилам, содержащимся в названных нормативных правовых актах.

Поскольку договор доверительного управления носит реальный характер, он считается заключенным с момента передачи денежных средств доверительному управляющему. Особый порядок устанавливает Положение «О доверительном управлении» для передачи средств инвестирования в ценные бумаги. Передача этих средств в виде наличных денежных средств осуществляется путем их фактического вручения учредителем управления управляющему с условием соблюдения предусмотренного законодательством РФ порядка кассового обслуживания физических лиц и организаций. Передача в доверительное управление денежных средств со счета учредителя осуществляется путем выдачи учредителем письменного распоряжения банку о перечислении средств на счет доверительного управления, открываемый управляющим специально для указанной цели. При этом моментом получения средств управляющим считается момент зачисления их на такой счет.

Таким образом, процесс заключения договора доверительного управления денежными средствами включает в себя два юридических факта: подписание текста договора (достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора) и передачу (перечисление) денежных средств доверительному управляющему.

Следует заметить, что на рынке ценных бумаг имеет место ситуация, когда договор доверительного управления может быть заключен посредством публичной оферты (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Действительно, кредитные организации, зарегистрировавшие общие фонды банковского управления в территориальных учреждениях ЦБ РФ, профессиональные участники рынка ценных бумаг, добившиеся лицензии на право осуществления доверительного управления средствами инвестирования в ценные бумаги, управляющие компании паевых инвестиционных фондов должны оказывать услуги по управлению денежными средствами (в силу характера своей деятельности) каждому, кто к ним обратится и выразит свое желание передать денежные средства в доверительное управление (п. 1 ст. 426 ГК РФ).

Так, посредством публичной оферты заключаются договоры доверительного управления при создании общих фондов банковского управления. Инструкция ЦБ РФ «О порядке осуществления операций доверительного управления», приложением к которой служат Общие условия создания и доверительного управления имуществом ОФБУ, рассматривает названные Общие условия не только в качестве стандартной формы договора доверительного управления, но и как примерные условия рекомендательного характера для заключения конкретных договоров доверительного управления имуществом ОФБУ, содержание которых должно определяться на основании соглашения между учредителем управления и доверительным управляющим.

Кредитная организация публикует Общие условия создания и доверительного управления имуществом ОФБУ. При публичной оферте эти Общие условия представляют собой адресованное неопределенному кругу лиц предложение заключить договор доверительного управления на данных условиях.

Договор в этом случае заключается по стандартной форме, т. е. в виде договора присоединения (ст. 428 ГК РФ). Основным признаком таких договоров является принятие их другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Если говорить о порядке заключения договора доверительного управления денежными средствами граждан и организаций, которые аккумулируются в паевых инвестиционных фондах, следует отметить аналогичное решение вопроса, как и при ОФБУ. Так, условия договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом определяются управляющей компанией в стандартных формах и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к указанному договору в целом. При этом присоединение к договору осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом.

Необходимо сказать, что из статьи 13 ФЗ «Об инвестиционных фондах» следует, что в доверительное управление управляющей компании может передаваться только один вид имущества - денежные средства. Исключение представляет лишь закрытый паевой инвестиционный фонд, в состав которого может передаваться иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией.

Указанный ФЗ различает три вида паевых инвестиционных фондов: открытые, интервальные и закрытые. В открытом паевом инвестиционном фонде владелец инвестиционных паев вправе в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех или части принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления.

В интервальном фонде такое право ограничено сроком, установленным правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Иными словами, владельцы паев могут требовать их погашения периодически и в течение определенного промежутка времени. Это нашло отражение и в названии - «интервальный».

Владельцы паев закрытого паевого инвестиционного фонда не имеют права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления до истечения срока его действия, кроме случаев, установленных Законом.

Закрытые ПИФы имеют ряд существенных отличий от открытых и интервальных фондов. Одно из основных состоит в том, что после проведения подписки закрытые ПИФы могут «закрываться» на несколько лет - управляющая компания не обязана выкупать паи до окончания работы фонда. Именно поэтому законодатель на основе этого установил, что помимо существенных условий договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом, предусмотренных ГК РФ и ФЗ «Об инвестиционных фондах», правила доверительного управления ПИФов должны содержать одно из следующих условий:

1. Наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления ПИФом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
2. Наличие у владельца инвестиционных паев права в течение срока, установленного правилами доверительного управления ПИФом, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления ПИФом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
3. Отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления ПИФом до истечения срока его действия иначе как в случаях, предусмотренных ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Как известно, исполнение доверительным управляющим обязательств, вытекающих из договора доверительного управления имуществом, состоит в том, что он осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. В этих целях доверительный управляющий от своего имени совершает сделки и иные юридические и фактические действия с доверенным ему имуществом.

Если в распоряжении доверительного управляющего оказываются денежные средства учредителя управления, осуществление управления означает использование их для приобретения иного имущества, возможно с последующей его продажей в целях получения денежной суммы, превышающей ту, которая первоначально передавалась в доверительное управление.

В случаях доверительного управления денежными средствами, осуществляемого кредитными организациями и профессиональными участниками рынка ценных бумаг, направления их использования заранее предопределены инвестиционными декларациями доверительных управляющих. Так, согласно Положению «О доверительном управлении» инвестиционная декларация среди других обязательных сведений должна содержать перечень надлежащих объектов инвестирования денежных средств учредителя управления, т. е. таких ценных бумаг, приобретение которых и включение управляющим в состав имущества учредителя управления является правомерным; сведения о структуре активов, сохранять которую в течение всего срока действия договора обязан доверительный управляющий, и в частности, соотношение между ценными бумагами различных видов и эмитентов, а также между находящимися в доверительном управлении ценными бумагами и денежными средствами данного учредителя управления.

Кроме того, этим Положением предусмотрен ряд ограничений на совершение доверительным управляющим сделок с денежными средствами учредителя доверительного управления, в том числе и в отношении тех сделок, которые не выходят за рамки инвестиционной декларации доверительного управляющего. Например, доверительному управляющему запрещено приобретать за счет находящихся в его управлении денежных средств: ценные бумаги, принадлежащие на праве собственности самому доверительному управляющему или его учредителям; ценные бумаги, выпущенные его учредителями; ценные бумаги организаций, находящихся в процессе ликвидации или банкротства. Доверительный управляющий также не вправе передавать доверенные ему денежные средства во вклады в пользу третьих лиц или заключать за счет этих средств договоры страхования, выгодоприобретателями по которым определены третьи лица.

Следует отметить аналогичный подход и при регулировании деятельности ОФБУ. Так, в соответствии с Инструкцией ЦБ РФ «О порядке осуществления операций доверительного управления» (п. 6. 6) кредитной организацией - доверительным управляющим ОФБУ при управлении переданным в доверительное управление имуществом должна строго соблюдаться принятая ею инвестиционная декларация, которая должна содержать информацию о предельном стоимостном объеме имущества в ОФБУ; о доле каждого вида имущества, в том числе ценных бумаг (акций, облигаций, векселей и т. д.), входящих в портфель инвестиций ОФБУ; о доле средств, размещаемых в валютные ценности; об отраслевой диверсификации вложений (по видам отраслей - эмитентов ценных бумаг).

Помимо инвестиционной декларации кредитной организации, некоторые ограничения ее деятельности в качестве доверительного управляющего вытекают непосредственно из текста указанной Инструкции ЦБ РФ. Так, предусмотрено, что денежные средства, полученные кредитной организацией в доверительное управление, не могут быть инвестированы ею под гарантию самой кредитной организации - доверительного управляющего, а также под гарантию взаимосвязанных с нею юридических лиц. Кредитная организация - доверительный управляющий не может также выдавать кредиты (займы) за счет средств, переданных ей в доверительное управление, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего (п. 3. 3 и 3. 4 Инструкции ЦБ РФ).

Немаловажную роль при раскрытии особенностей доверительного управления денежными средствами приобретает порядок предоставления доверительным управляющим учредителю управления и выгодоприобретателю отчета о своей деятельности по исполнению обязательств, вытекающих из договора доверительного управления имуществом.

Примечательным является то, что по этому вопросу Положение «О доверительном управлении» не содержит каких-либо правил по регулированию, а лишь отсылает к иным нормативным актам Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (п. 9. 1 Положения).

В отличие от Положения «О доверительном управлении» Инструкция ЦБ РФ «О порядке осуществления операций доверительного управления» включает в себя ряд положений, касающихся порядка представления кредитной организацией - доверительным управляющим отчетности о своей деятельности. Кредитные организации, действующие в качестве доверительных управляющих имуществом ОФБУ, например, обязаны раскрывать информацию о ежедневном балансе ОФБУ (п. 6. 18 Инструкции ЦБ РФ).

Они должны также не только регулярно отчитываться перед учредителями доверительного управления и выгодоприобретателями, но и информировать о состоянии имущества ОФБУ территориальные учреждения Банка России. Такая информация должна представляться кредитными организациями - доверительными управляющими ежегодно, не позже 10 февраля года, следующего за отчетным годом.

Кроме того, на рынке ценных бумаг как особой сфере осуществления доверительного управления предусмотрено раскрытие доверительным управляющим информации о своей деятельности. Такие требования установлены для всех доверительных управляющих, осуществляющих доверительное управление ценными бумагами как самостоятельным объектом управления.

Для осуществляющих доверительное управление кредитных организаций перечень сведений, подлежащих предоставлению учредителям доверительного управления, а также сведений, подлежащих обязательному раскрытию, устанавливается в договоре в соответствии с Инструкцией ЦБ РФ «О порядке осуществления операций доверительного управления», которая содержит специальный раздел - «Отчетность кредитных организаций - доверительных управляющих», а также другими нормативно-правовыми актами. Эти акты устанавливают также порядок и сроки отчетности и раскрытия информации. Кроме того, при доверительном управлении ОФБУ доверительный управляющий обязан ежедневно определять текущую (рыночную) стоимость активов ОФБУ и размер доли учредителя доверительного управления.

При осуществлении «доверительного управления» денежными средствами граждан и организаций, собранными в паевой инвестиционный фонд, управляющая компания в соответствии с ФЗ «Об инвестиционных фондах» вправе инвестировать имущество паевого инвестиционного фонда, находящееся в доверительном управлении, согласно договору о доверительном управлении в ценные бумаги, недвижимость, банковские депозиты и иное имущество в порядке, устанавливаемом ФСФР (в зависимости от типа фонда). При реализации своих прав и обязанностей управляющая компания определяет, какой способ действия является наилучшим с точки зрения интересов владельцев паев, а сами инвесторы не вправе давать управляющей компании какие-либо указания или иным образом вмешиваться в осуществление ею своих прав и исполнение обязанностей.

Имущество, приобретенное управляющей компанией в ходе управления ПИФом, служит для увеличения имущества паевого инвестиционного фонда, за исключением средств, направляемых на возмещение понесенных управляющей компанией при управлении имуществом ПИФа расходов, а также средств, выплачиваемых в качестве вознаграждения управляющей компании и специализированному депозитарию в соответствии с правилами паевого инвестиционного фонда и эмиссии инвестиционных паев.

При управлении ПИФом управляющая компания не вправе распоряжаться активами и имуществом, составляющим ПИФ, без согласия специализированного депозитария; приобретать за счет активов и имущества объекты, не предусмотренные инвестиционной декларацией; отчуждать собственное имущество в состав имущества паевого инвестиционного фонда; предоставлять займы за счет имущества, принадлежащего инвестиционному фонду; использовать имущество паевого инвестиционного фонда для обеспечения собственных обязательств, не связанных с управлением имуществом паевого инвестиционного фонда, или обязательств третьих лиц; приобретать имущество, принадлежащее инвестиционному фонду, которым она управляет, и др.

Предоставление доверительным управляющим отчета о своей деятельности учредителям управления осуществляется путем периодического опубликования определенных сведений. В частности, при управлении имуществом ПИФа управляющая компания обязана публиковать заверенный аудитором бухгалтерский баланс имущества ПИФа, включая информацию об увеличении или уменьшении чистых активов в расчете на один инвестиционный пай (по итогам каждого финансового года); заверенный аудитором бухгалтерский баланс управляющей компании (по итогам каждого финансового года); информацию о расходах, возмещенных из имущества паевого инвестиционного фонда; приобретенном имуществе и осуществленных инвестициях (по итогам каждого полугодия); информацию об осуществляемых инвестиционных программах, включая сведения о размещении средств на депозитных счетах в кредитных учреждениях и приобретении ценных бумаг (по итогам каждого полугодия).

Существенными особенностями обладает прекращение и применение последствий прекращения договора доверительного управления денежными средствами. Согласно общему правилу, предусмотренному п. 3 ст. 1024 ГК РФ, при прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления. Иное может быть предусмотрено договором.

Так, в соответствии с Инструкцией ЦБ РФ «О порядке осуществления операций доверительного управления» (п. 6. 2) в случае прекращения деятельности общего фонда банковского управления учредители доверительного управления имеют право обменять имеющиеся у них сертификаты долевого участия на денежные средства в размере существующей доли в составе управляемого имущества. В случае недостаточности ликвидных средств ОФБУ при предъявлении для обмена сертификатов долевого участия доверительный управляющий обязан вернуть имущество в размере доли в составе управляемого имущества за свой счет с последующим возмещением стоимости этого имущества за счет средств ОФБУ.

Согласно ФЗ «Об инвестиционных фондах» договор доверительного управления денежными средствами «инвестора» в составе имущества паевого инвестиционного фонда расторгается так же просто, как и заключается: «инвестор» предлагает управляющей компании выкупить принадлежащий ему инвестиционный пай. В качестве же имущества, возвращаемого доверительным управляющим учредителю управления, предлагается рассматривать денежную сумму, выплачиваемую управляющей компанией «инвестору» за выкупленный у него инвестиционный пай. Так, указанным ФЗ предусмотрено, что «инвестор» вправе в любое время предъявить управляющей компании требование о выкупе инвестиционного пая, а управляющая компания обязана выкупить инвестиционный пай в порядке и в сроки, установленные правилами паевого инвестиционного фонда и проспектом эмиссии инвестиционных паев.

Выкуп инвестиционных паев осуществляется за счет входящих в состав имущества паевого инвестиционного фонда денежных средств. В случае недостаточности денежных средств для выкупа инвестиционных паев управляющая компания вправе использовать для выплаты компенсации собственные денежные средства. Инвестиционные паи, выкупленные управляющей компанией, в том числе за собственные средства, считаются погашенными с момента выкупа и подлежат уничтожению специализированным депозитарием.

Здесь затронут весьма ограниченный ряд вопросов. Это связано прежде всего с неизученностью в юридической литературе договора доверительного управления денежными средствами, а также недостаточностью практики применения данного договора. В настоящее время в России имеется небольшое число управляющих компаний, которые действуют в основном в крупных городах.

Но необходимость доверительного управления денежными средствами очевидна. Качественная проработанность норм в отношении доверительного управления денежными средствами даст толчок к еще большему использованию данного вида договора, крайне важного в нынешних условиях экономики.

Договор управления судном

Согласно ст. 14 КТМ собственник судна вправе передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления для осуществления управления судном за вознаграждение в интересах собственника. Доверительное управление имуществом регламентируется главой 53 ГК.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве управляющего (ст. 1012 ГК).

Объектом доверительного управления может быть любое судно за исключением судна, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Это связано с тем, что согласно ст. 14 КТМ учредителем доверительного управления может быть только собственник судна. Таким образом, судно, являющееся собственностью государства - Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, не может быть передано в доверительное управление пароходством - унитарным предприятием. Это может сделать лишь соответствующий орган по управлению государственным имуществом, который и будет являться учредителем доверительного управления. Доверительным управляющим может быть компетентный в области управления судами и их эксплуатации индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия (п. 3 ст. 14 КТМ).

КТМ четко отграничил договор доверительного управления судна от договора морского агентирования и договора морского посредничества. В первом случае морской агент, хотя и может совершать юридические и иные действия как от своего имени, так и от имени судовладельца, однако они ограничены определенным портом или определенной территорией (не говоря уже о том, что под судовладельцем понимается не только собственник, но и любое лицо, использующее судно на ином законном основании). При морском посредничестве морской брокер действует только от имени доверителя и только при заключении ограниченного вида договоров. По нашему мнению, применение на морском транспорте договора доверительного управления будет расширяться, поскольку за последние годы появилось значительное число мелких судовладельцев, в собственности которых находится ограниченное число судов и которым сложно, а зачастую и невыгодно содержать соответствующие службы, обеспечивающие надлежащую эксплуатацию судов.

Договор доверительного управления судном должен быть заключен в письменной форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Согласно ст. 550 ГК это должна быть простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Как уже отмечалось, передача судна в доверительное управление подлежит обязательной регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. Несоблюдение формы договора доверительного управления или требования о регистрации передачи судна в доверительное управление влечет недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК).

Согласно п. 4 ст. 14 КТМ, в договоре доверительного управления судном должны быть указаны стороны такого договора, права и обязанности доверительного управляющего, размер и форма его вознаграждения. В соответствии со ст. 1016 ГК к существенным условиям такого договора относятся: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование учредителя управления или выгодоприобретателя; размер вознаграждения и срок действия договора (этот договор заключается на срок, не превышающий пяти лет; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором). Договор доверительного управления судном может быть прекращен по основаниям, указанным в ст. 1024 ГК (в частности, при отказе доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в определенных случаях; признания банкротом гражданина - предпринимателя, являющегося учредителем управления). При отказе одной из сторон от договора другая сторона должна быть уведомлена за три месяца до прекращения договора, если в нем не предусмотрен иной срок уведомления.

Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом или договором, все полномочия собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении судна, переданного в доверительное управление. Обычно права и обязанности доверительного управляющего подробно определяются в самом договоре. Так, в договорах доверительного управления судном устанавливается, что, передавая судно в доверительное управление, учредитель управления не вправе давать какие-либо указания доверительному управляющему по вопросам, связанным с управлением судна. Доверительный управляющий осуществляет доверительное управление лично, однако может поручить другому лицу от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления судном, включая заключение сделок. Обычно доверительный управляющий принимает на себя выполнение многих функций, обеспечивающих эксплуатацию судна, в частности укомплектование экипажем, техническое руководство, фрахтование, снабжение продовольствием, водой, бункером, поддержание судна в исправном техническом состоянии, продажу судна (после получения согласия учредителя управления), ведение бухгалтерского учета (судно отражается на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет; для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет). Разумеется, доверительный управляющий осуществляет коммерческую эксплуатацию судна.

Расходы, произведенные доверительным управляющим при выполнении своих обязанностей по договору, возмещаются за счет доходов от использования судна. В частности, возмещаются расходы по найму экипажа, исключая взносы в пенсионный фонд, оплате обязательного медицинского страхования и иные подобные расходы. Доверительный управляющий не обязан предоставлять собственные средства для покрытия расходов в связи с эксплуатацией судна.

Доверительный управляющий организует защиту интересов учредителя управления по претензиям и искам третьих лиц, возникающим в связи с эксплуатацией судна. Так, он может совершать любые процессуальные действия, передавать дела в суд, заключать мировые соглашения и т.п., обращаться за юридической, технической или иной помощью к внешним экспертам в связи с урегулированием претензий по вопросам, затрагивающим интересы учредителя управления. Для защиты прав на судно, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (ст. ст. 301 - 305 ГК).

Несмотря на недостаточно четкие правила об ответственности доверительного управляющего, содержащиеся в п. 1 ст. 1022 ГК, доверительный управляющий судном - предприниматель - несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК, т.е. если не докажет, что убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий учредителя управления.

Размер вознаграждения доверительного управляющего судном устанавливается договором. Обычно он определяется в процентах от доходов по доверительному управлению судном за истекший финансовый год.

Практика морского судоходства выработала определенные правила, рекомендуемые к применению при передаче судов в управление. Эти правила не обязательно совпадают с концепцией доверительного управления, содержащейся в российском законодательстве, однако они могут быть использованы при определении содержания такого договора.

Соглашение предусматривает возможность осуществления как полного менеджмента, включающего обеспечение судна экипажем, техническое обслуживание судна, коммерческую эксплуатацию, организацию получения страхования, бухгалтерское обслуживание, покупку или продажу судна, снабжение судна продовольствием, бункеровку, так и частичного менеджмента.

Согласно п. 3 соглашения менеджер оказывает услуги в отношении судна в качестве агента от имени и по поручению судовладельца. Менеджер имеет право самостоятельно определять, какие действия необходимо предпринимать для выполнения соглашения в соответствии с хорошей практикой по управлению судами. Если стороны согласились на управление экипажем, то менеджер обеспечивает судно квалифицированным экипажем в соответствии с требованиями Конвенции ПДНВ-78/95, включая оплату, страхование, медицинское освидетельствование, укомплектование в соответствии с законодательством государства флага, знание английского языка в объеме, необходимом для выполнения обязанностей на судне, обучение, репатриацию, переговоры с профсоюзами и т.д. При техническом обслуживании обеспечивается надзор за всеми механизмами компетентным персоналом, организация ремонта, постановка в сухой док и т.д.

Соглашение содержит подробные положения, касающиеся прав и обязанностей сторон, вознаграждения, ответственности, срока действия соглашения и условий его расторжения и т.д.

Договор управления земельным участком

Доверительное управление имуществом - сравнительно новый институт в гражданском законодательстве России. Институт доверительной собственности, существенным признаком которого является переход права собственности к доверительному собственнику, был заимствован из англо-американского права.

В настоящее время отношения доверительного управления имуществом регулируются нормами гл. 53 ГК РФ.

Под доверительным управлением понимается самостоятельная деятельность управляющего по наиболее эффективному осуществлению от своего имени правомочий собственника и (или) иных прав другого лица (учредителя управления) в интересах последнего или указанного им третьего лица (выгодоприобретателя).

Закон устанавливает, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

В связи с этим можно утверждать, что правомочия доверительного управляющего возникают не из акта передачи ему этих полномочий от собственника, а в силу договора50. Отсюда и другой вывод - отношения по доверительному управлению не являются вещно-правовыми, хотя внешние признаки для такой оценки имеются. В любом случае целесообразно помнить, что для признания доверительного управления вещным правом (ограниченным вещным правом) нет главного - соответствующего основания, влекущего возникновения именно вещно-правовых отношений. Когда же утверждается о вещно-правовой природе доверительного управления51, то забывается о решающей роли именно договора.

Непосредственно в ст. 1013 ГК РФ нет указания о том, что земельные участки могут быть объектом договора доверительного управления. Но с появлением договорных институтов гражданского законодательства при обороте земли и в связи с содержанием ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ситуация изменилась. Возникла практика применения договора доверительного управления - по крайней мере, в отношении земельных долей.

Не менее важно и то, что при заключении договора доверительного управления не нарушается одно из важнейших ограничений - земельный участок не переходит в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК РФ), с помощью этого договора вообще нельзя сменить собственника.

Вопросам доверительного управления посвящено несколько норм ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так, ст. 16 предусмотрено, что ранее заключенные договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 этого Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу; ФЗ №10-ФЗ срок приведения договоров аренды земельных долей продлен до четырех лет. Если же этого не произойдет, то к таким договорам будут применимы правила договоров доверительного управления имуществом. И что весьма важное - регистрации таких договоров не требуется.

По существу, речь идет о том, что ранее заключенные договоры аренды в определенных случаях признаются договорами доверительного управления. Арендатор рассматривается как доверительный управляющий. К арендодателю применимо понятие - выгодоприобретатель, к арендной плате - выгода по договору. Этот компромиссный вариант, несмотря на довольно сложную ситуацию с земельными долями, в целом получил одобрение52. Но вопросы "смены правового регулирования" и тем самым правового режима требуют осмысления и специального решения.

Следует отметить, что норма о распространении правил договора доверительного управления на ранее заключенные договоры аренды земельных долей является императивной. Она касается только тех случаев, когда последние (договоры аренды) не были приведены в соответствие с действующим гражданским законодательством.

Кроме того, возможность применения договора доверительного управления предусмотрена ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Правда, в этом случае в доверительное управление предусмотрена передача не самого участка, а доли в праве общей собственности.

Передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему все правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Он лишь наделяет доверительного управляющего правом от своего имени осуществлять эти полномочия. Вместе с тем собственник в период действия договора доверительного управления не может осуществлять принадлежащие ему правомочия в отношении переданного в управление имущества.

Договор доверительного управления является срочным (заключается на срок, не превышающий пяти лет) и, как правило, возмездным. Возмездный характер договор приобретает тогда, когда в нем определены размер и форма вознаграждения. Согласно ст. 1016 ГК РФ эти условия - существенные условия договора. Безвозмездным он становится тогда, когда это предусмотрено в законе или договоре. Следует помнить, что возмездный договор является взаимным, безвозмездный - односторонним.

Договор доверительного управления земельным участком может быть как договором в пользу его участников, так и договором с пользу третьего лица (выгодоприобретателя по договору).

Как правило, договор доверительного управления есть соглашение, заключаемое в свободном порядке. Однако согласно п. 1 ст. 1026 ГК РФ доверительное управление может быть учреждено и по основаниям, предусмотренным законом. Например, вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ) или на основании завещания, в котором назначен его исполнитель.

В случаях, когда доверительное управление учреждается на основании властного акта, договор является непременным условием возникновения доверительного управления; его заключение становится обязательным.

Предметом договора доверительного управления земельным участком является совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Относительно объектов договора доверительного управления п. 3 ст. 1013 ГК РФ устанавливает ограничение. Так, не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении.

Но это положение практически не имеет значения для случаев доверительного управления земельными участками, поскольку они не могут находиться на такого рода правах. В доверительное управление может быть передан и заложенный земельный участок. И это не лишает залогодержателя права обратить на него взыскание.

Передаваемая в доверительное управление собственность должна быть обособлена от другого имущества учредителя управления и от собственности управляющего. Имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, по которому ведется самостоятельный учет.

Договор управления акциями

Договор доверительного управления предусматривает, что определенное лицо передает полномочия по управлению имуществом, ценными бумагами и активами управляющему за установленное сторонами денежное вознаграждение. Управляющий выполняет функции эффективного использования доверенных активов. В договоре в обязательном порядке оговаривается срок осуществления полномочий управляющего, основные направления деятельности. Договор доверительного управления никогда не сопровождается передачей материальных ценностей управляющему.

Назначенное лицо вправе реализовывать следующие полномочия:

1. совершать сделки, направленные на получение дополнительных денежных средств от собственного имени, с использованием специальной отметки, позволяющей идентифицировать сторону, как доверительного управляющего;
2. отвечать перед контрагентами и иными заинтересованными лицами имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Доверительным управляющим может стать любой индивидуальный предприниматель или компания. Единственное ограничение введено для государственных компаний и органов государственной власти и местного самоуправления. Законодательство запрещает доверительному управляющему выступать в роли выгодоприобретателя.

Предметами доверительного управления могут выступать следующие элементы, которые определяют виды доверительного управления:

1. коммерческие компании;
2. имущественные комплексы;
3. недвижимость;
4. ценные бумаги;
5. имущественные права, подтвержденные бездокументарными ценными бумагами;
6. исключительные права.

Доверительное управление оформляется в виде договора, подписываемого доверителем и управляющим. Документ оформляется в печатной форме, и считается заключенным с момента передачи имущества или прав доверительному управляющему. Договора доверительного управления имущества дополнительно регистрируются в Росреестре. Если договор доверительного управления оформлен с нарушением требований законодательства, он может признаваться судебными органами ничтожным и прекращать свое действие.

Составление договора всегда подразумевает включение в себя следующих важных пунктов:

1. перечень имущества или имущественных прав, направляемых в доверительное управление;
2. данные выгодоприобретателя, включая демо данные физического лица или сведения о компании, которая является учредителем управления;
3. размер комиссионного вознаграждения управляющему, за эффективное управление имуществом;
4. срок, на который распространяется действие положений договора.

Гражданские договора подобного типа могут заключаться на любой срок, не превышающий пяти лет. В отдельных случаях, установленных нормативными актами, срок договора может быть пролонгирован. Договор доверительного управления не может охватывать лишь одну сделку, он рассчитан на среднесрочную перспективу управления объектами имущества или имущественных прав. Предметы доверительного управления отражаются на счетах бухгалтерского учета, при этом для их учета предусмотрены отдельные счета и самостоятельный баланс.

Доверительный управляющий может осуществлять менеджмент ценных бумаг одной или нескольких компаний или физических лиц.

Что касается прав и обязанностей сторон, которые возникают в рамках договора, то они регламентированы нормами гражданского кодекса:

1. доверительный управляющий после подписания договора принимает на себя обязанность по совершению различных действий в отношении имущества или имущественных прав, направленных на сохранение или преумножение последнего;
2. собственник контролирует деятельность управляющего и может предоставлять свое согласие на совершение определенных операций или отказываться от их проведения.

В случае возникновения убытков, связанных с деятельностью управляющего, он может нести ответственность и возмещать потери за счет собственного имущества или денежных средств. Договор доверительного управления ценными бумагами предусматривает передачу в управление определенного пакета ценных бумаг. Чаще всего в пакет входят акции различных компаний.

Доверительное управление акциями обеспечивает клиенту следующие преимущества:

1. сбережение времени. Все сделки осуществляет управляющий. Он осуществляет аналитику рынка, просчитывает наиболее доходные ценные бумаги и инвестирует в них средства. Бумаги, показывающие отрицательную динамику роста, могут реализовываться во время биржевых торгов;
2. профессиональный подход к разработке инвестиционных стратегий и поиска наиболее доходного инструментария.

Объектами доверительного управления являются ценные бумаги, принадлежащие физическому лицу или компании на праве собственности. Запрет установлен для отдельных видов облигаций, векселей любого типа, депозитных сертификатов, чеков, сберкнижек и иных аналогичных ценных бумаг. Доверительное управление ценными бумагами относится к инвестиционной сфере, в которой клиент может получить доход от компетентного управления или убытки в результате неправильных действий управляющего. Передача имущественных прав связана с определенными рисками, к которым нужно быть готовым. Необходимо понимать, что доверительное управление не может гарантировать доход оно не обеспечено средствами государства, как банковские депозиты и может демонстрировать отрицательный рост. Доверительное управление акциями очень напоминает процедуру сбережения средств с прогнозированием небольшого стабильного дохода. Процедура является отличной альтернативой самостоятельному плаванию на Форексе, или попытке инвестировать деньги в модные ПАММ-счета.

Договор доверительного управления наследственным имуществом имеет свои особенности. Они связаны с управлением имуществом, которое представляет собой наследственную массу. Если наследование имущественных объектов происходит по завещанию умершего человека, то учредителем доверительного управления может стать только законный наследник. Если имущество переходит родственникам в общем порядке, то в качестве учредителя может выступать нотариус. Полномочия учредителя распространяются только на период, связанный с юридическим оформлением имущественных объектов, включенных в объем наследства.

В рамках договора доверительного управления наследственным имуществом может осуществляться менеджмент следующих объектов:

1. отдельная компания;
2. недвижимость;
3. доля в уставном капитале компании;
4. ценные бумаги;
5. имущественные права.

Выгодоприобретателями по договору считаются наследники, либо нотариус. Заключение договора производится с использованием письменной формы. Договор регистрируют в порядке аналогичном переходу прав собственности. Интересной особенностью подобных договоров является факт установления размера вознаграждения постановлениями правительства. Также доверительный управляющий может реализовывать свои полномочия в интересах наследников на безвозмездной основе, с обязательным возмещением понесенных затрат. Управляющий несет ответственность только за собственные действия. Если у наследников возникли потери имущества в период доверительного управления, связанные с действиями выгодоприобретателя или учредителя доверительный управляющий не несет за них никакой ответственности. По завершении срока договора имущественные объекты оформляются в собственность наследников, и договор прекращает свое действие.

По общему правилу договор доверительного управления считается реализованным в следующих случаях:

Физической смерти выгодоприобретателя (если речь идет о физических лицах) или ликвидации компании;
добровольным отказом выгодоприобретателями от получения бонусов в рамках договора доверительного управления;
физической смерти доверительного управляющего или признания его банкротом. Также основанием для расторжения договора является признание ограниченной дееспособности управляющего;
отказа одной из сторон от исполнения обязательств в рамках заключенного договора.

Договор хозяйственного управления

Это право представляет собой производное от права собственности вещное право юридических лиц - несобственников по хозяйственному и иному использованию имущества собственника. Основы современного правового режима хозяйственного ведения закреплены в главе 19 ГК РФ. Субъектами права хозяйственного ведения могут быть государственные или муниципальные унитарные предприятия, а также дочерние предприятия, созданные государственными и муниципальными предприятиями. Перечисленные предприятия именуются унитарными, поскольку их имущество является неделимым и не может быть распределено по вкладам, паям, долям, акциям. Имущество, переданное предприятию на праве хозяйственного ведения, выбывает из фактического обладания собственника-учредителя, зачисляется на баланс предприятия и служит базой его самостоятельной имущественной ответственности.

Законодательство определяет права и самого собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении. В силу ст. 295 ГК РФ собственник, которым в данном случае является публичное образование, принимает решение о создании, реорганизации, ликвидации государственного или муниципального предприятия. Так, решение о создании и ликвидации федеральных предприятий принимается Правительством РФ на основании совместного представления Минимущества РФ, Министерства экономики РФ и федерального органа исполнительной власти, на который по действующему законодательству возложены координация и регулирование деятельности в соответствующей отрасли. Решения о реорганизации принимаются в том же порядке. Кроме того, решения о создании и реорганизации предприятий должны быть согласованы с антимонопольным органом в случаях и в порядке, предусмотренных Законом РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках. К компетенции Минимущества РФ отнесено осуществление юридических действий, связанных с созданием, реорганизацией и ликвидацией федеральных предприятий. Собственник принимает решение о наделении предприятия имуществом, в том числе о формировании уставного фонда. Передачу имущества в хозяйственное ведение осуществляют соответствующие органы (Минимущество, Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы). Правом данных органов является осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью государственного имущества, закрепленного за предприятиями. Обязательное условие контракта с руководителями государственных предприятий - обязанность руководителя обеспечивать сохранность, рациональное использование, своевременную реконструкцию, восстановление и ремонт закрепленного за предприятием имущества. Предусмотрены также материальная ответственность руководителя за причинение предприятию ущерба в результате его виновного поведения и обязательная отчетность руководителя предприятия.

В соответствии со ст. 49 ГК РФ унитарные предприятия относятся к числу юридических лиц специальной правоспособности. Совершенные унитарными предприятиями сделки, противоречащие предмету и целям их деятельности, являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ. Предметы и цели деятельности унитарных предприятий закрепляются в их уставах. Уставы государственных предприятий утверждаются федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов РФ.

Согласно закону собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Порядок распределения прибыли согласовывается с соответствующим отраслевым органом управления и фиксируется в уставе.

Права предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом определены следующим образом. Правомочие владения реализуется предприятием путем закрепления переданного имущества на самостоятельном балансе. Правомочие пользования до;1жно осуществляться в соответствии с целями деятельности и назначением имущества. Однако у собственника нет права изымать используемое не по назначению имущество в качестве санкции за неправомерное поведение предприятия.

Государственные и муниципальные предприятия пользуются всеми правами, предоставленными законом собственнику, на судебную защиту закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения имущества, включая право на предъявление виндикационного и негаторного исков, в том числе и в отношении собственника указанного имущества.

Реализация правомочия распоряжения закрепленным имуществом имеет следующие особенности. В соответствии со ст. 295 ГК РФ предприятие вправе самостоятельно, без согласия собственника, распоряжаться движимым имуществом, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. Что же касается недвижимого имущества, то предприятие вправе его продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться им только с согласия собственника. Порядок получения согласия должен быть урегулирован в уставе предприятия или договоре о передаче имущества. В любом случае согласие должно быть предварительным и облечено в письменную форму.

Поскольку закон устанавливает принцип специальной правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами уставной деятельности предприятия и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе, приводит к невозможности использования имущества по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. Сделки являются ничтожными даже в том случае, если они совершены с согласия собственника (уполномоченного им органа).

Согласно ст. 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение предприятия.

Определяя в ст. 294, 295 ГК РФ правомочия унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению государственным (муниципальным) имуществом, находящимся в хозяйственном ведении, законодатель не предусматривает обязательности заключения договоров между собственником соответствующего имущества и предприятием. Однако это не лишает сторон права такой договор заключить, конкретизировав в нем состав имущества, права, обязанности, ответственность сторон.

Типовой договор о закреплении государственного (муниципального) имущества на праве хозяйственного ведения за государственным (муниципальным) унитарным предприятием г. Москвы был утвержден Постановлением Правительства Москвы № 5422. Целью договора является создание экономических условий, обеспечивающих повышение эффективности использования имущества, находящегося в собственности г. Москвы. Договор заключается между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы и унитарным предприятием в лице его руководителя.

Неотъемлемым приложением к договору о закреплении имущества является паспорт имущественного комплекса, содержащий следующие документы: акты оценки стоимости имущественного комплекса, справку о наделении оборотными средствами, штатное расписание, свидетельство на право аренды недвижимого имущества, выписки из паспортов БТИ (пообъектно), свидетельство о праве собственности на земельные участки, план земельного участка. Право хозяйственного ведения в соответствии со ст. 299 ГК РФ возникает у предприятия с момента передачи имущества. Фактическая передача имущества в хозяйственное ведение предприятия осуществляется после оформления свидетельства о праве владения, заключения контракта и подписания акта приемки-передачи имущества. Имущество передается от балансодержателя городской собственности (или прежнего балансодержателя) на баланс предприятия.

Право хозяйственного ведения прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия или перераспределения имущества собственником (например, при реорганизации или ликвидации предприятия). Государственное (муниципальное) предприятие сохраняет право хозяйственного ведения имуществом при смене собственника.