Правление – это исполнительный руководящий орган жилкооператива , деятельность которого регламентируется уставом и общей конференцией жителей-членов организации.
Правление осуществляет следующие функции:
- общее руководство кооперативом;
- осуществление регистрации поправок и дополнений в устав;
- проведение переговоров и заключение договоров с ресурсоснабжающими компаниями;
- контроль за проведением строительных и ремонтных работ, а также работ по благоустройству прилегающих к домам земельных участков;
- приём и рассмотрение жалоб от жителей-членов ЖСК.
ВАЖНО! Правление обязано отчитываться о своей деятельности перед общим сбором жителей-обладателей пая или конференцией с периодичностью, определённой уставом (п. 4 ст. 118 ЖК РФ).
Пункт 4
Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Кто относится к его членам?
Членом правления может стать каждый пайщик жилищного кооператива, если за его кандидатуру на собрании пайщиков будет отдано большинство голосов. Как правило, в правление избираются лица из состава учредителей, которые:
- имеют опыт участия в жилищных объединениях;
- разбираются в жилищном законодательстве;
- обладают авторитетом среди пайщиков;
- имеют достаточно свободного времени для занятия делами кооператива.
Члены правление избирается на общем сборе методом голосования на срок, который определён уставными документами (п. 1 ст. 118 ЖК РФ).
Статья 118. Правление жилищного кооператива
Пункт 1
Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
Для избрания руководства достаточно половины голосов пайщиков , присутствующих на собрании или конференции. Голоса пайщиков распределяются пропорционально размерам их паевых взносов.
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Органами управления жилищного кооператива являются:
- общее собрание членов жилищного кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Члены правления могут занимать должВсё оности бухгалтера или начальника ремонтной службы для обеспечения деятельности организации, но не могут выступать в роли ревизора.
О вознаграждении участникам этого исполнительного органа
Размер вознаграждения участникам правления ЖСК также решается на общем сборе и зависит от следующих показателей:
- количества пайщиков в составе кооператива;
- специфики выполняемой работы;
- ввторитета среди жителей;
- региональных особенностей;
- количества состоящих в правлении лиц.
Чем больше пайщиков, тем выше может быть размер вознаграждения для руководства, так как оно формируется из взносов граждан, состоящих в кооперативе. Если структура имеет большие задолженности перед кредиторами и/или фирмами-поставщиками коммунальных ресурсов, то управление, направленное на выход из долговой ямы, оценивается высоко.
В разных регионах зарплаты руководства жилкооперативов отличаются. В Москве у членов правления вознаграждение составляет 20-30 тысяч рублей , в Санкт-Петербурге – 15-25 тысяч рублей, а в регионах редко поднимается выше 15000 рублей.
Об управляющем жилищно-строительного кооператива
Управляющий – это исполнительный руководитель кооператива, действующий на основании трудового соглашения с ним.
Чаще всего управляющим назначают председателя , чтобы избежать дублирования руководящих функций и обеспечить дополнительный контроль за деятельностью руководящего лица.
Если в качестве управляющего назначают председателя, то он получает полномочия действовать от имени жилкооператива без доверенности и подписывать соглашения, платёжные и иные бумаги (ч. 2 п. 2 ст. 119 ЖК РФ).
ВАЖНО! Выбор председателя находится в исключительной компетенции правления жилкооператива и осуществляется на заседании путём голосования (п. 3 ст. 118 ЖК РФ).
Статья 118. Правление жилищного кооператива
Пункт 3
Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
Должностные обязанности руководителя
Должностные обязанности управляющего определяются трудовым договором и в большинстве случаев сводятся к следующим:
Управляющий может вести финансовую деятельность сам или нанять бухгалтера.
СПРАВКА! В экстренных аварийных ситуациях управляющий имеет право войти в квартиру на территории жилкооператива без разрешения её владельца, если имеется угроза причинения значительного ущерба пайщикам или третьим лицам.
Управляющий несёт комплексную ответственность за свою деятельность согласно жилищному, гражданскому и уголовному законодательству.
Собственники недвижимости могут написать жалобу в местное отделение жилищного надзора на действия управляющего, и по принятию данной жалобы организуется инспекционная проверка.
Кто может быть учредителем этой организации?
Учредитель – это инициатор создания кооператива с целью строительства жилья и/или извлечения прибыли от организации работ по строительству домов и их последующему обслуживанию.
Обычно в качестве учредителя выступает юридическое лицо-застройщик, организующий кооператив с целью привлечения средств пайщиков и получения прибыли за счёт строительства недвижимости.
Для учреждения необходимо не менее пяти человек, которые должны проголосовать за создание жилищной организации.
Учредители являются рядовыми участниками ЖСК и не обладают какими-либо исключительными правами, так как высшим руководящим органом является собрание жильцов-пайщиков или их представителей на конференции.
СПРАВКА! Учредителями могут быть лица (физические или юридические), принявшие решение создать кооператив (п. 3 ст. 112 ЖК РФ).
Статья 112. Организация жилищного кооператива
Пункт 3
В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Что отражено в протоколе заседания?
Правление кооператива решает текущие вопросы на заседаниях путём голосования, результаты которого заносятся в протокол.
Протокол заседания – это документ, на основании которого осуществляется руководство жилищным кооперативом. Он составляется на бумаге формата А4 и содержит следующие сведения:
- наименование ЖСК;
- количество присутствующих на заседании членов правления, их ФИО и должности;
- список вопросов повестки дня;
- информация о председателе заседания и секретаре;
- информация о количестве голосов, отданных за каждый вопрос повестки дня.
Напротив каждого вопроса повестки дня, после изложения его содержания, располагаются три графы: «за», «против» и «воздержался», голосующий член правления ставит свою подпись в соответствующей графе.
По пожеланию отдельных членов правления, в протокол может быть внесено их особое мнение по вопросам повестки дня.
В конце протокола ставится подпись председателя и секретаря заседания.
Пример документа на картинке ниже:
ВАЖНО! Нельзя вносить в повестку дня изменения после начала заседания, так как в таком случае протокол может быть признан недействительным.
В отдельных случаях нотариально заверенная копия протокола подлежит представлению в органы жилищного надзора или налоговую службу.
Итак, правление ЖСК представляет собой руководящий орган, состоящий из компетентных пайщиков , избираемых общим собранием или конференцией. Правление избирает председателя, осуществляет руководство жилкооперативом в интересах пайщиков и отчитывается перед ними на общих собраниях.
МОГУТ ЛИ ЖСК УПРАВЛЯТЬ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Вопрос звучит, по меньшей мере, странно… Ну, конечно же могут управлять, - скажет большинство здравомыслящих. Ведь именно такой способ управления указан в пункте 2 части 2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ: одним из трех способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Какие уж тут могут быть сомнения?
Но, не будем торопиться с выводами. Поскольку по мнению Жилищной инспекции города Москвы, жилищно-строительные кооперативы вообще не могут управлять многоквартирным домом. Могут, но не все. А только те кооператив, которые были созданы после 2011 года. А вот те ЖСК и ЖСК, которые созданы до 2011 года, а по сведениям регистрирующих органов, таковых в нашей стране более 40 тысяч организаций, вот те – не могут.
Многие из наших читателей скорее всего удивятся и подумают, что наверное в этом суждении есть какая-то ошибка. Уж больно странно звучит, что жилкооперативы, успешно управляющие домами все последние 30 и 40 лет, а какие-то даже и более того, поостренными в свое время этими же кооперативами, теперь уже не могут это осуществлять. И как, по-вашему, эти дома, в большом количестве построенные до 2011 года, должны управляться? «По нашему, - утверждает Мосжилинспекция, - только посредством управляющей организации».
Дичь какая-то! – скажут здравомыслящие. Из чего же это следует? Ведь в Жилищном кодексе никакие ограничения в отношение таких ЖСК не обозначены.
Мы-то конечно, согласны, что в Жилищном кодексе никаких ограничений нет, но вот Жилищная инспекция такие ограничения между срок закона все-таки заметила, с чем поспешил согласиться арбитражный суд города Москвы, вынося решение по заявлению ЖСК «Каунас» об оспаривании предписания Мосжилинспекции по исключению целевых взносов из платежных документов. А далее, и 9-й Апелляционный Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московского округа так же согласились со своими коллегами, поддержав такое экзотическое мнение, выраженное в решениях по делу А40-27092/2014.
Фабула дела
В Москве, пожалуй, в единственном регионе, субсидируется плата за содержание жилого помещения. За счет бюджетных субсидий дотируется т.н. «ставка планово-нормативного расхода» для собственников единственного жилья. Утвержденный Правительством Москвы размер платы за содержание и ремонт общего имущества (в зависимости от степени благоустройства) составляет 13.50 – 17.50 рублей, а ставка планово-нормативного расхода – от 19.12 руб. до 24,53 руб., соответственно разница восполняется за счет бюджетного субсидирования выпадающих доходов управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК.
Последние несколько лет у ответственных сотрудников Мосжилинспекции сложилось устойчивое мнение, что если ЖСК получает субсидию на возмещение выпадающих доходов, то дополнительные (целевые) взносы, которые ЖСК всегда по традиции собирали на свои управленческие нужды (зарплата бухгалтера и председателя, зачастую коменданта, прочие расходы, связанные с работой правления, включая организацию общих собраний) - незаконны. Соответственно, выдавались предписания «исключить целевые взносы из ЕПД».
До 2014 года многие ЖСК успешно оспаривали в арбитражных судах такие действия должностных лиц МЖИ, но начиная с марта 2014 года произошло изменение в подходах, и арбитражный суд города Москвы стал отказывать в подобных требованиях ЖСК. А в сюжете с ЖСК «Каунас», который мы упомянули в качестве примера, Мосжилинспекция и Арбитражи трех инстанций, вторя МЖИ, «договорились» до того, что ЖСК, созданные до 2011 года – вообще не вправе управлять МКД и изложили свою категоричную точку зрения, обоснованную на следующих доводах (цитата из судебного решения):
«В соответствии с Федеральным законом от 30.11.2011 N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу в декабре 2011) требования части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Закона. Следовательно, все ЖСК, созданные до декабря 2011 г. не имеют права управления многоквартирными домами.
ЖСК «Каунас» был создан в 1982 г., зарегистрирован в Московской регистрационной палате 08 июля 1996 г. (согласно свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ, пункту 1.1 Устава ЖСК «Каунас»). Таким образом, ЖСК Каунас правом управления многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством не имеет, в связи с чем 7 июля 2011 г. между ЖСК «Каунас» и ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное был заключен договор управления многоквартирным домом, т.е управляющей организацией в данном доме было определено ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное.
Согласно п. 2.2 указанного договора Управляющая организация по заданию ЖСК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего в многоквартирном доме по адресу: ул. Липецкая, д. 13, предоставлять коммунальные и иные услуги собственникам в соответствии с п.3.1.2 - 3.1.4 Договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.
Согласно ст. 161 ЖК РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация, в доме по адресу Липецкая, 13 которой является ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное. Однако в нарушение требований законодательства и действующего договора управления многоквартирным домом, ЖСК «Каунас» начисляет членам ЖСК плату «членские взносы», которые согласно представленной ЖСК Каунас смете доходов и расходов на 2013 год расходуются на управление (административное руководство).
Следовательно, сборы на управленческие услуги с жителей данного дома производятся дважды и взимание ЖСК «Каунас» с собственников помещений МКД членских взносов за услугу «Управление (Административное руководство) является незаконным, что послужило основанием выдачи указанного предписания».
Вот так, росчерком пера арбитражные суды Москвы определили судьбу двух с половиной тысяч ЖСК столицы, и других сорока тысяч кооперативов, управляющих своими домами на бескрайних просторах нашей Родины.
Справедливое решение
Жирную точку в данном теоретическом споре на тему «может ли ЖСК управлять многоквартирным домом?» поставил Верховный суд определением Коллегии по экономическим спорам Верховного суда за № 305-КГ-1770 от 10 сентября 2015 года. Данный судебный акт знаменателен еще и тем, что определяет позицию Высшего судебного органа еще в нескольких теоретических спорах:
Первое: ЖСК может заключать договор с управляющей организацией, и это не влечет смены способа управления . Это важно, поскольку в Москве, а вслед и за Москвой – очень многие власть предержащие считают, что договор управления, заключенный ЖСК – это либо два способа управления в одном, что не допустимо, либо такой договор является признаком смены способа управления с ЖСК на УК.
Второе: решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, имеют приоритет в отношение мнения Жилинспекции, поскольку эти решения собраний никем не были оспорены . И это тоже важно, поскольку Мосжилинспекция взяла на себя дерзновение считать общие собрания недействительными в случаях, если вдруг МЖИ увидела какие-то несоответствия при проведении документарной проверки, и выдает предписание прямо противоположное решению общего собрания. В данном случае в оспариваемом предписании значилось исключить «целевые взносы» из ЕПД, хотя размер таких взносов и порядок их уплаты был утвержден решением общего собрания.
Вывод следует такой: если ГЖИ не согласна с решением, принятым на общем собрании, то у ГЖИ есть точно такое же право оспорить решение такого собрания в судебном порядке.
Третье, немаловажное утверждение Коллегии Верховного суда сводится к следующему : если в доме действует ЖСК, то именно этот факт определяет, что в доме выбран именно этот способ управления, и дополнительного подтверждения выбранного способа управления в виде решения общего собрания собственников не требуется. Это тоже важно, поскольку в Москве пошла массовая практика «отдания» районными управами домов ЖСК на конкурсы по отбору управляющих организаций по причине того, что в домах ЖСК «не выбран способ управления» ввиду отсутствия такого протокола общего собрания собственников.
Ну и последнее, о чем уже было упомянуто : толкование Закона о внесении изменений в ст. 110 ЖК РФ со стороны МЖИ и судов всех трех инстанций, из чего был сделали вывод о том, что ЖСК, созданные до 2011 года, не имеют права управлять МКД - в корне ошибочно и никак не отражает сути закона.
Определением коллегии по экономическим спорам Верховного суда по данному делу отмечено следующее: «Поскольку в соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса целью создания жилищного или жилищно-строительного кооператива является также управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Кодекса управление жилищно-строительным кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом; предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения таким кооперативом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.
Заключение договора управления многоквартирным домом ЖСК «Каунас» с управляющей организацией не только не прекращает обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и предполагает возникновение новой обязанности – контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг.
Таким образом, вывод судов о том, что в данном конкретном случае кооператив не вправе управлять многоквартирным домом, и управляющей организацией является ГУП «ДЕЗ района Бирюлево Восточное» не основан на законе»
Автор надеется, что мнение Коллегии по экономическим спорам Верховного суда найдет отражение во всех последующих решениях судов, и подобные случаи, существенно нарушающие права жилищных кооперативов, да и всех жилищных объединений.
Е.Юнисова, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК
Жилищный кодекс РФ в императивных нормах установил систему органов управления и контроля, обязательную для всех ЖК и ЖСК.
Органами управления кооператива в соответствии со ст. 115 ЖК РФ являются:
а) общее собрание членов кооператива;
б) конференция, если она предусмотрена уставом кооператива и если число участников общего собрания членов кооператива более 50;
в) правление и председатель правления кооператива.
Компетенция органов управления ЖК и ЖСК.
Общее собрание (конференция) членов ЖК или ЖСК является высшим представительным органом этих кооперативов.
Основные положения об общем собрании членов ЖК и ЖСК:
а) компетенция общего собрания определяется уставом кооператива. Собрание является правомочным, если на нем присутствует более 50 % членов кооператива;
б) решение общего собрания членов кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины присутствовавших членов кооператива, а по вопросам, указанным в уставе, - более % присутствовавших членов кооператива.
в) решение общего собрания членов кооператива оформляется протоколом и является обязательным для всех членов кооператива (ст. 117 ЖК РФ);
г) общее собрание членов кооператива избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) кооператива.
Правление ЖК и ЖСК - это коллегиальный исполнительный орган управления кооперативом. В его компетенцию входит:
1) руководство текущей деятельностью кооператива;
2) избрание из своего состава председателя правления кооператива;
3) осуществление иных полномочий, не отнесенных уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции).
Правление подотчетно общему собранию (конференции) членов кооператива (ст. 118 ЖК РФ).
Председатель правления ЖК и ЖСК согласно ст. 119 ЖК РФ обладает следующими полномочиями:
а) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
б) действует от имени кооператива без доверенности, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
в) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции) членов кооператива или правления кооператива;
г) при осуществлении прав и исполнении своих обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
В пункте 3 ст. 119 ЖК РФ законодатель обязал лицо, избранное председателем правления, действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
Ревизионная комиссия или единоличный ревизор жилищного кооператива относятся к органам, осуществляющим контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива и его отдельных органов.
Основная функция ревизионной комиссии или ревизора - это контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖК. Комиссия или ревизор избираются на общем собрании членов ЖК (на конференции членов ЖК). Срок полномочий комиссии или ревизора должен быть указан в уставе ЖК, но не может быть более трех лет.
Количество членов ревизионной комиссии, если уставом предусмотрено избрание комиссии, а не ревизора, определяется в уставе кооператива.
В ревизионную комиссию или ревизором может быть избран любой член жилищного кооператива, если он уже не является членом правления или не входит в состав других органов управления кооперативом. Если уставом кооператива предусмотрено избрание ревизионной комиссии, то председатель комиссии избирается самой комиссией из числа ее членов.
В соответствии со ст. 120 ЖК РФ указанный орган:
а) проводит не реже одного раза в год плановые ревизии финансовохозяйственной деятельности кооператива;
б) представляет заключение о бюджете, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов общему собранию (конференции);
в) отчитывается о своей деятельности перед общим собранием (конференцией) членов кооператива;
г) вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и меть доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива, в любое время;
д) в своей деятельности обязан руководствоваться уставом кооператива и другими документами кооператива.
Также законодательно установлено право ревизионной комиссии или ревизора ЖК в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Для этого члены комиссии имеют право свободного доступа ко всей документации, касающейся деятельности ЖК.
Порядок деятельности ревизионной комиссии или ревизора кооператива, помимо ЖК РФ, регулируется уставом ЖК и внутренними актами, такими, как: положения, инструкции, регламенты и т.д.
ПРАВОВОЙ СТАТУС ЖСК
Н.Н. ШИШКОЕДОВА
В настоящее время жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) не редкость, поэтому мы решили уделить внимание данному объединению собственников, его правовой сущности, особенностям учета и налогообложения. В статье речь пойдет о правовых основах деятельности ЖСК.
ЖСК - это НКО в форме потребительского кооператива
В п. 4 ст. 110 ЖК РФ закреплено, что ЖСК является потребительским кооперативом. Потребительскому кооперативу как разновидности НКО посвящена ст. 116 ГК РФ. Согласно ей потребительский кооператив - это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
В свою очередь, доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой им в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.
В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 отмечено, что существуют два основных типа потребительских кооперативов:
- кооперативы, которые в рамках своей основной уставной деятельности занимаются хозяйственной деятельностью, получая прибыль;
- кооперативы, основная деятельность которых имеет затратный характер, причем затраты осуществляются за счет паевых взносов членов кооперативов.
ЖСК относятся ко второму типу кооперативов, затратному.
Согласно п. 6 ст. 116 ГК РФ правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ и законами о таких кооперативах.
В целях определения правового положения ЖСК для них таким законом является Жилищный кодекс (гл. 11).
Важно. Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" и Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" на ЖСК свое действие не распространяют ввиду прямого указания на это в ст. 2 и п. 3 ст. 1 названных Законов соответственно. Положения Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" также не распространяются на ЖСК (см. разъяснения Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга по этому вопросу в п. 1 Письма от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1).
Правовое положение ЖСК
Согласно ст. 110 ЖК РФ ЖСК - это добровольное объединение граждан, а также (в установленных случаях) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и управления МКД.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. При этом ЖСК, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство или реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Стать членами ЖСК могут (п. 1 ст. 111 ЖК РФ):
- граждане, достигшие возраста 16 лет;
- юридические лица в установленных законодательством случаях (имеются в виду те юридические лица, которые были членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, - они сохраняют право членства в данных кооперативах после внесения соответствующих изменений в ЖК РФ);
- юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД, в случае, если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в этом доме.
В ЖСК должно быть не менее пяти членов. С другой стороны, общее количество членов такого кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся МКД.
Согласно положениям ст. 112 ЖК РФ решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать такой кооператив. Решение об организации ЖСК и утверждении его устава считается принятым при условии, что за проголосовали лица, желающие вступить в ЖСК (учредители). Данные лица становятся членами ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица. Естественно, оформить решение собрания учредителей ЖСК необходимо протоколом. Как разъясняется в п. 3 Письма Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1, каждый член кооператива на общем собрании имеет один голос (по членству).
Правовое положение ЖСК определяется не только нормами Гражданского и Жилищного кодексов, но и уставом кооператива. Более того, судьи считают, что основное значение в регулировании организации и ведения деятельности ЖСК принадлежит именно его уставу, поскольку большинство норм, регулирующих деятельность ЖСК, законодатель передал на усмотрение членов кооператива, которые при разработке устава могут расширить свои возможности по управлению этим юридическим лицом (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.03.2013 N 33-4343).
В силу требований ст. ст. 52, 116 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ в уставе ЖСК должны содержаться следующие сведения:
- наименование кооператива, причем в названии должно присутствовать слово "кооператив";
- место его нахождения;
- предмет и цели деятельности;
- порядок вступления в кооператив;
- размеры вступительных и паевых взносов;
- состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
- порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
- ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
- состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью;
- порядок принятия им решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
- порядок реорганизации и ликвидации кооператива. Кстати, преобразовать ЖСК можно только в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ);
- другие не противоречащие действующему законодательству положения.
Управление деятельностью ЖСК
Органы управления
Органами управления ЖСК являются (ст. 115 ЖК РФ):
- общее собрание членов кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов ЖСК больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива;
- правление ЖСК и председатель правления.
В любом случае высшим органом управления является общее собрание членов ЖСК либо конференция, которые созываются в порядке, установленном уставом. Именно общее собрание членов ЖСК избирает органы управления кооператива и органы контроля за его деятельностью. Компетенция общего собрания членов ЖСК (конференции) определяется уставом кооператива.
Действующее законодательство устанавливает минимальные предписания, которыми должны руководствоваться члены ЖСК при проведении собраний, голосований и принятии решений. Так, общее собрание членов ЖСК, согласно ст. 117 ЖК РФ, считается правомочным, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива (простое большинство). Решение общего собрания считается принятым, если за также проголосовало простое большинство, но уже от числа присутствующих на собрании, а не от общего числа членов кооператива. Впрочем, в уставе могут быть прописаны вопросы, решения по которым принимаются голосованием, например, более 3/4 присутствующих на собрании членов ЖСК. Принятые решения считаются обязательными для всех членов ЖСК, в том числе для тех, кто на собрании не присутствовал. Все решения собрания оформляются протоколом.
Вместе с тем положения устава ЖСК, устанавливающие повышенные требования к кворуму общего собрания и принятию отдельных решений, не только не являются недействительными, а, наоборот, приоритетны по сравнению с минимальными предписаниями ЖК РФ. Еще раз повторим: члены ЖСК вправе заключать между собой соглашения, в том числе путем принятия устава ЖСК, предусматривающие повышенные требования к процедуре проведения собраний, голосования на них и принятия решений по тем или иным вопросам (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.10.2012 N 33-13754/2012). Установление более строгих требований к критериям признания правомочности общего собрания ЖСК по сравнению с закрепленными законом является дополнительной гарантией для выявления действительного волеизъявления его членов по вопросам деятельности кооператива (Определения Санкт-Петербургского городского суда от 28.11.2012 N 33-16650, от 27.03.2013 N 33-4343).
К сведению. Суды признают правомерными положения устава, содержащие повышенные требования к проведению общего собрания и принятию отдельных решений, например о том, что:
- общее собрание признается состоявшимся при участии в нем не менее 2/3 (это 66,67%) числа членов ЖСК (а не простого большинства, как это установлено ст. 117 ЖК РФ);
- вопросы о размерах паевого взноса и взносов на содержание и эксплуатацию дома, исключении из членов кооператива и его ликвидации являются правомерными при участии в их обсуждении 4/5 общего числа членов ЖСК и т.д.
Если в уставе ЖСК содержатся подобные положения, но, к примеру, на общее собрание фактически придет 57% от общего числа членов (чего достаточно для кворума по минимальным требованиям ЖК РФ и недостаточно по требованиям устава), собрание не будет правомочным.
Требования к должностным лицам
Нужно иметь в виду особые требования к должностным лицам ЖСК, установленные ст. 116.1 ЖК РФ. Согласно ей членами правления ЖСК (в том числе председателем правления), членом ревизионной комиссии (ревизором) и главным бухгалтером кооператива не могут быть граждане:
- имеющие судимость за умышленные преступления;
- в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
- которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (а при отсутствии в штате должности главного бухгалтера - бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов соответствующих саморегулируемых организаций или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента такого исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло меньше трех лет.
Правление ЖСК
Согласно ст. 118 ЖК РФ правление ЖСК избирается из числа его членов общим собранием или конференцией в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Соответственно, оно подотчетно общему собранию или конференции.
Порядок осуществления деятельности правлением ЖСК и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом).
Правление ЖСК осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя правления и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания его членов.
Председателя правления ЖСК выбирает уже не общее собрание или конференция, а само правление из своего состава на срок, определенный уставом ЖСК (ст. 119 ЖК РФ).
Обратите внимание: являясь членом ЖСК, гражданин, как и другие члены кооператива, имеет право быть избранным в том числе председателем правления. Список причин, по которым гражданин не может быть членом правления ЖСК и его председателем, приведен в ст. 116.1 ЖК РФ, он не подлежит расширительному толкованию. Таким образом, дополнительные ограничения для избрания председателя ЖСК (например, обязательное наличие зарегистрированного права собственности на жилое помещение, занимаемое гражданином на основании выплаченного паенакопления) могут быть расценены судом как незаконные и ущемляющие права отдельных членов ЖСК (Определение Московского городского суда от 22.12.2011 по делу N 33-42847).
Функции председателя правления ЖСК сводятся к следующему:
- обеспечение исполнения решений правления кооператива;
- выполнение действий без доверенности от имени кооператива, в том числе представление его интересов и совершение сделок;
- осуществление иных полномочий, не отнесенных нормами ЖК РФ или уставом ЖСК к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Председатель правления ЖСК при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
Ревизионная комиссия
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК общее собрание (конференция) избирает ревизионную комиссию ЖСК (ревизора) на срок не более трех лет (ст. 120 ЖК РФ).
Количество членов ревизионной комиссии ЖСК определяется уставом кооператива. При этом нужно иметь в виду, что члены ревизионной комиссии одновременно не могут быть членами правления ЖСК, а также занимать иные должности в органах управления кооператива.
Из своего состава ревизионная комиссия должна избрать председателя комиссии. Функции ревизионной комиссии ЖСК (ревизора) стандартны:
- обязательная плановая ревизия финансово-хозяйственной деятельности ЖСК (не реже одного раза в год);
- представление общему собранию членов ЖСК (конференции) заключения о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
- отчет перед общим собранием членов ЖСК (конференцией) о своей деятельности.
Обратите особое внимание на то, что ревизионная комиссия ЖСК (ревизор) имеет полное право в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и имеет доступ ко всей документации, касающейся его деятельности.
Конкретный порядок работы ревизионной комиссии ЖСК (ревизора) определяется уставом и другими документами кооператива.
Членство в ЖСК
В силу ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членами ЖСК, должны подать заявление о приеме в члены ЖСК в правление данного кооператива. Это заявление должно быть рассмотрено правлением в течение месяца и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива или конференции. Кроме того, нужно уплатить вступительный взнос. Именно с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием или конференцией гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК.
Основаниями для прекращения членства в ЖСК являются (ст. 130 ЖК РФ):
- выход из кооператива;
- исключение члена кооператива;
- ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
- ликвидация ЖСК;
- смерть гражданина, являющегося членом ЖСК.
Заявление члена ЖСК о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном его уставом.
Исключить члена ЖСК из кооператива могут на основании решения общего собрания членов ЖСК (конференции) только в случае грубого неисполнения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом ЖСК.
В случае смерти члена ЖСК его наследники имеют право на вступление в кооператив по решению общего собрания его членов (конференции).
Особенностью правового регулирования деятельности ЖСК является большая значимость положений устава кооператива, в котором его члены могут установить повышенные требования к решению отдельных вопросов по сравнению с требованиями, прописанными в ЖК РФ. Поэтому к разработке устава и его актуализации нужно подходить крайне серьезно, поскольку он является своеобразной гарантией действительного волеизъявления его членов по ключевым вопросам деятельности кооператива.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Понятие жилищного кооператива в той или иной его форме является далеко не новым в нашей стране. Ещё с советских времён именно кооператив оценивался, как наиболее эффективный способ совместного строительства и дальнейшего управления многоквартирным домом. Именно такой способ самоорганизации помог многим советским гражданам стать обладателями собственного жилья. Тем не менее, граждане Российской Федерации до сих пор обнаруживают слабое знакомство с законодательной базой создания и функционирования жилищных кооперативов. Такой базой является Пятый раздел Жилищного кодекса РФ.
Многие ли из граждан, создающих кооператив, вникают во все тонкости законодательной базы функционирования кооперативов в России? Вряд ли. Между тем, легкомысленное отношение к юридическим вопросам может повлечь за собой множество проблем.
С тем, какой юридический смысл содержит в себе понятие жилищного кооператива, можно ознакомиться, прочитав статью 110 ЖК РФ. Существуют различные юридические виды кооперативов, вступив в которые можно стать владельцем жилья. Объединение лиц, в основе которого лежит общее желание построить и получить в собственность жилье, может быть юридически оформлено в форме жилищного, в форме жилищно-строительного либо в форме жилищно-накопительного кооператива.
В принципе, совместная жилая собственность, строительство и управление которой являются задачами кооператива, отнюдь не обязательно должна быть только многоквартирным домом. Тем не менее, в силу того, что в юридическом плане любой способ управления жилым имуществом не зависит от конкретного вида этого имущества, то для удобства далее будет предполагаться, что перед любым кооперативом стоят проблемы управления многоквартирным домом.
Накопительные кооперативы
Федеральный закон о жилищных накопительных кооперативах был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в конце 2004 года. Этот федеральный закон определяет не только понятие, но все правовое, экономическое и организационное регулирование функционирования подобных кооперативов. Это регулирование является на редкость жёстким. В редком ФЗ содержится утверждение, говорящее о том, что любое не оговорённое в законе действие каких-либо лиц, занимающихся регулируемой этим законом действием, является запрещённым. Между тем, в ФЗ о ЖНК по сути говорится именно это.
По этому ФЗ, каждый член жилищно-накопительного кооператива должен регулярно делать паевой взнос. При этом все поступающие на счёт этого кооператива взносы состоящих в нем лиц должны храниться на отдельном счете, который открыт специально для этого. Любое из действий, производимых с этими средствами, должно быть известным всем членам кооператива.
ЖНК создаётся, если в него будет входить от 50 до 5000 лиц, которым на момент создания объединения должно быть не младше шестнадцати лет. Сама процедура вступления не содержит в себе каких-либо сложностей. Достаточно написать заявление о желании присоединиться к ЖНК, а также сделать вступительный и первый паевой взносы – и человек вливается в коллектив управляющего многоквартирным домом кооператива. При этом в реестр кооператива должны быть добавленные все данные, посредством которых можно идентифицировать человека: например, ФИО и другие паспортные данные, адрес прописки и фактического места проживания, телефоны и даже электронный адрес.
Необходимость столь обширного перечня сведений, которые любое из вступающих в ЖНК лиц должно сообщить о себе – способ предосторожности, связанный с многочисленными случаями недобросовестности пайщиков, и важностью оперативного сбора лиц, состоящих в ЖНК, для проведения общего собрания членов этого кооператива (например, если один способ связи с членом кооператива теряет свою актуальность, активисты этого объединения должны иметь возможность связаться со своим коллегой по кооперативу иным способом.)
Согласно статье 47 этого ФЗ лицо получает право собственности на часть возводимого ЖНК жилья только при соблюдении двух условий:
- срок членства в управляющего многоквартирным домом жилищно-накопительном кооперативе составляет не менее двух лет;
- внесённые в виде паевых взносов финансовые средства раны не менее тридцати процентам от совокупной суммы стоимости квартиры в управляемом этим кооперативом доме.
Нужно заметить, что до сих пор юристы спорят о том, насколько не противоречащим другим законодательным нормам является описанный в этом федеральном законе способ получения права собственности на жилье.
Жилищные и жилищные строительные кооперативы
Законодательная база, определяющая понятие и регулирующая создание и деятельность жилищного кооператива жилищного строительного кооператива, является менее жёсткой, чем ФЗ о накопительных кооперативах. Организация и деятельность такой формы совместного управления несколькими лицами каким-либо многоквартирным домом и права и обязанности этих лиц регулируется одиннадцатой главой пятого раздела ЖК РФ. Согласно этой законодательной базе, такие
кооперативы являются потребительскими кооперативами. Они могут совершать некоторые действия с их многоквартирным домом, а именно могут осуществлять:
- приобретение многоквартирного дома (для жилищно-строительного кооператива – осуществление всех строительных действий, необходимых для возведения этого дома);
- реконструкцию данной совместной собственности;
- дальнейшее содержание и управление многоквартирным домом.
Все действия, направленные на создание и развитие кооператива, должны осуществляться исключительно за счёт финансовых ресурсов лиц, состоящих в этом объединении.
Жилищный и жилищно-строительный кооператив является застройщиком и имеет соответствующие обязанности.
Деятельность кооператива согласно ЖК РФ
Для начала деятельности какого-либо вида кооператива необходима организация общего собрания всех его членов. Следует помнить, что общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным только в том случае, если на него пришло более половины всех его участников (50% + 1 человек). На первом общем собрании, как правило, принимается устав кооператива. В дальнейшем общее собрание выносит решение только по вопросам размеров и формы взносов на счёт кооператива, принятия новых членов в это объединение и исключения из него уже существующих его участников, а также преобразования кооператива в иное юридическое лицо или несколько юридических лиц либо ликвидации этой организации. Все прочие вопросы можно решить, используя иной способ: ведь по статье 115 Жилищного кодекса РФ органами управления жилищного кооператива являются:
- общее собрание участников данного объединения;
- возможно, конференция входящих в кооператив лиц (используя этот способ, можно решить некоторые вопросы управления многоквартирным домом только в случае, если количество собравшихся для совместного решения проблем кооператива его членов состав членов не составляет меньше пятидесяти человек и при этом данная возможность оговорена в уставе кооператива);
- избранное на общем собрании правление жилищного кооператива и его председатель.
Именно последний из перечисленных органов управления является высшим органом, решающим те или иные проблемы существования и развития жилищного кооператива.
Деятельность высшего органа управления
Деятельность правления жилищного кооператива регламентируется статьёй 118 ЖК РФ. В частности, в этой статье описан способ, посредством которого можно избрать орган управления данного объединения владельцев многоквартирного дома, а также требования, которым должен соответствовать любой желающий стать одним из участников правления. Так вот, процедура выбора правления кооперативом согласно российскому законодательству может приводиться только на общем кооперативном собрании. Членами правления могут стать только участники кооператива.
Их число должно заранее определяться кооперативным уставом (ознакомиться с тем, что собой представляет понятие устава кооператива, можно, прочитав все ту же посвящённые жилищным кооперативам статьи ЖК РФ.) В этом документе также должен оговариваться срок работы правления без изменения его состава. Любые изменения в уставе кооператива, определяющие способ избрания его правления, могут решаться только на общем собрании всех лиц, создающих возможность работы данного объединения.
Согласно все тому же ФЗ любой способ решения тех или иных проблем, которые стоят перед правлением, должен не выходить за рамки устава и любого иного принятого общим собранием документа, предусмотренного ЖК РФ. Говоря упрощённым языком, правление кооператива занимает технической стороной работы кооператива, оно решает все те вопросы, кооперативного функционирования, на которые у многих участников кооператива попросту не хватает времени и сил. А если говорить формально, то следует сказать, что полномочия правления определяются уставом кооператива. Этим документом определяется и способ реализации этих прав и обязанностей.
Перед тем, как приступить к исполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом, правление обязано избрать своего председателя, который будет координировать его работу. Эту должность может занять исключительно участник правления.
Во избежание всяческих недоразумений, работа правления должна протекать под неустанным контролем всех членов кооператива. Закон гласит, что на каждом общем собрании правление должно делать отчёт о работе, проделанной им за прошедший после предыдущего собрания период. В отчёте должен фигурировать и финансовый аспект этой работы.
Для получения более подробных сведений о ФЗ, регулирующем работу высшего кооперативного органа, лучше обратиться к услугам юриста. Специалисты по жилищному праву помогут своим клиентам разобраться, что собой представляет с юридической точки зрения само понятие управления многоквартирным домом и как может принять участие в этом управлении любой член жилищного кооператива.