ev Heyət

Layihə xərclərinin idarə edilməsi. Biznesin qiymətləndirilməsi

18.06.2021

FSO-nun tələblərinə uyğun olaraq, tənzimləyici orqanlar qiymətləndirmə hesabatında bütün hesablamaları və nəticələri əsaslandırmalıdırlar. Hal-hazırda müqayisəli yanaşmada çəki əmsallarını əsaslandırmaq üçün praktiki olaraq heç bir üsul mövcud deyil. Edilən düzəlişlərdən asılı olaraq hər bir analoqa çəki təyin etmək lazım olan ümumi formulalar var, lakin bunun necə ediləcəyinə dair xüsusi məlumat yoxdur. Bu məqalədə müəllif çəki əmsallarının paylanması variantını kifayət qədər sadə və əsaslı şəkildə təklif edir. Analoqların qiymətləndirmə obyekti ilə birbaşa element-element müqayisəsi üsulu üçün məqalədə təsvir edilən çəki əmsallarının müəyyən edilməsi variantı təklif olunur.

Adətən, müqayisəli yanaşmada analoqların müqayisəli cədvəli tərtib edilir, burada bu və ya digər şəkildə hesablanmış müxtəlif parametrlər üçün düzəlişlər edilir (artıq bazar məlumatlarına əsaslanır). Nəticədə, hər bir analoq üçün sıfırdan çox, az və ya bərabər ola bilən düzəlişlərin miqdarı formalaşır. Bu mərhələdə Qiymətləndirici hər bir analoq üçün çəkiləri onlar üçün edilən düzəlişlərdən asılı olaraq bölüşdürməli və FSO-ya uyğun olaraq əsaslandırmalıdır.

Çox vaxt Qiymətləndiricilər müəyyən əsaslarla çəkilərin ekspert bölgüsünə müraciət edirlər.

Bu prosedur çəki əmsallarının hesablanması üçün riyazi metodun tətbiqi ilə sadələşdirilə bilər. Bunu etmək üçün, analoqların düzəlişlərinin ümumi məbləğində hər bir analoq üçün düzəlişlərin cəminin xüsusi çəkisinin əksi olan parametri hesablamaq lazımdır (daha çox xüsusi çəkisi, çəki əmsalı nə qədər kiçik olarsa və əksinə). Hesablamanın aşağıdakı düsturla aparılması təklif olunur:

Aydındır ki, xətti deyil, əks halda çəkilərin paylanması birbaşa nisbətdə daha sadə olardı.

Formula (2) istifadə edərək hesablama nümunəsini nəzərdən keçirin,

analoq 1

analoq 2

analoq 3

məbləğ

düzəlişlərin miqdarı

Çəkilərin bölüşdürülməsi göstərir ki, qiymətləndirilən obyektin iki 100% eyni analoqu ilə minimum tənzimləmə ilə birinci analoqa 20% çəki verilir və digər analoqlarla fərq də 20% təşkil edir.

analoq 1

analoq 2

analoq 3

məbləğ

düzəlişlərin miqdarı

Başqa bir halda, 1 vahidlik tənzimləmə fərqi çəkilərdə 3% fərqlə nəticələnir. Bu, böyük miqdarda düzəlişlərə malik analoqların eyni dərəcədə pis olduğunu və aralarındakı çəki fərqinin müvafiq olaraq kiçik olduğunu göstərir.

Qrafik olaraq, çəkinin düzəlişlərin miqdarından asılılığı (üç analoq üçün sıfır düzəlişlə) belə görünür:

Qrafikdən görünür ki, tənzimləmə nə qədər böyük olarsa, onun çəkisi də bir o qədər kiçik olur və tənzimləmə dəyərləri artdıqca çəkilər fərqi azalır. Düzəlişlərin miqdarından asılı olaraq funksiyanın qrafikinin forması dəyişmir.

Düzəlişlərin dəyərlərinin həm müsbət, həm də mənfi ola biləcəyi də məlumdur, buna görə S parametri modul olaraq qəbul edilir, çünki düzəlişlərin dəyərləri, məsələn -1 və +1 ekvivalentdir. Düzəlişlərin cəmi (S) sıfıra bərabər olduqda, düstura minimum parametr 1 daxil edilir ki, bu da düzəlişlərin cəminin sıfır dəyərində çəkisini təyin etməyə və riyazi səhvdən qaçmağa imkan verir. sıfıra bölmək.

Beləliklə, təklif olunan düstur, müəllifin fikrincə, analoqlar üçün düzəlişlərin miqdarından asılı olaraq çəkilərin paylanmasını həqiqətə ən yaxın şəkildə izah edir.

Yuxarıdakı düstur çəkiləri analoqlar arasında bölüşdürərkən müqayisəli yanaşma üçün yazılmışdır. Bununla belə, oxşar hesablama üsullarının tətbiq olunduğu digər sahələrdə də tətbiq oluna bilər.

Sleptsov Sergey Valentinoviç

"Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" Federal Qanuna əsasən Rusiya Federasiyası 29.07.1998-ci il tarixli 135-ФЗ Müqayisəli yanaşma - qiymətləndirmə obyektinin obyektləri ilə müqayisəsinə əsaslanan qiymətləndirmə obyektinin dəyərini qiymətləndirmək üçün metodlar toplusu - qiymətləndirmə obyektinin analoqları, onlara münasibətdə qiymətlər haqqında məlumatdır.Qiymətləndirmə məqsədləri üçün qiymətləndirmə obyektinin obyekti - analoqu onun dəyərini müəyyən edən əsas iqtisadi, maddi-texniki və digər xüsusiyyətlərinə görə qiymətləndirmə obyektinə oxşar obyekt kimi tanınır.

Müqayisəli yanaşma analoji obyektlərin qiymətləri və xüsusiyyətləri haqqında etibarlı və təhlil üçün əlçatan məlumat olduqda istifadə olunur. Qiymətləndirməyə müqayisəli yanaşma tətbiq edərkən qiymətləndirici aşağıdakıları etməlidir:

a) müqayisə vahidlərini seçin və bütün müqayisə elementləri üçün qiymətləndirmə obyektinin və hər bir obyekt-analoqun müqayisəli təhlilini aparın. Hər bir analoq obyekt üçün bir neçə müqayisə vahidi seçilə bilər. Müqayisə vahidlərinin seçimi qiymətləndirici tərəfindən əsaslandırılmalıdır. Qiymətləndirici qiymətləndirmə zamanı qəbul edilmiş və tələb və təklif amilləri ilə əlaqəli digər müqayisə vahidlərindən istifadə etməkdən imtinanı əsaslandırmalıdır;

b) qiymətləndirmə obyektinin və bu müqayisə elementi üçün obyekt-analoqun xüsusiyyətlərinin nisbətindən asılı olaraq hər bir müqayisə elementi üçün analoji obyektlər üçün müqayisə vahidinin qiymətlərini tənzimləyin. Düzəlişlər edərkən qiymətləndirici düzəlişlərin miqyasını daxil etməli və əsaslandırmalı və tətbiq edilən düzəlişlərin dəyərlərinin fərqli olacağı şərtlərin izahını verməlidir. Müqayisə vahidinin miqyası və tənzimlənməsi proseduru bir analoq obyektdən digərinə dəyişməməlidir;

c) seçilmiş analoq obyektlər üçün müqayisə vahidlərinin qiymətlərinin tənzimlənməsinin nəticələrini razılaşdırmaq. Qiymətləndirici müqayisə vahidlərinin düzəliş edilmiş qiymətləri ilə analoq obyektlərin düzəliş edilmiş qiymətlərinin uyğunlaşdırılması sxemini əsaslandırmalıdır.

Müqayisəli yanaşma metodlarına aşağıdakılar daxildir:

1) Bölmə metodu - tikilmiş torpağın özünün, habelə onun üzərində yerləşən tikililərin dəyərini qiymətləndirmək üçün istifadə edilməlidir.

2) Bölüşdürmə üsulu konkret torpaq sahəsinin dəyərini bu yolla - müqayisə edilən obyektin bazar dəyərini torpaq sahəsinin bazar dəyərindəki payına vurmaqla hesablamaq olar.

3) Satışların müqayisəsi metodu - bu, torpağın dəyərinin uyğun analoqların seçilməsi, eləcə də müxtəlif müqayisə elementlərinin tənzimlənməsi yolu ilə müəyyən edilməsidir.



Gəlir yanaşması - qiymətləndirmə obyektinin istifadəsindən gözlənilən gəlirin müəyyən edilməsinə əsaslanan qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi üsullarının məcmusudur.

Gəlir yanaşması mövcud olduqda tətbiq edilir etibarlı məlumat, bu, qiymətləndirmə predmetinin gətirə biləcəyi gələcək gəliri, habelə qiymətləndirmə predmeti ilə bağlı xərcləri proqnozlaşdırmağa imkan verir. Gəlir yanaşmasını tətbiq edərkən qiymətləndirici gələcək gəlir və xərclərin məbləğini və onların alınma anlarını müəyyən edir.

Qiymətləndirməyə gəlir yanaşmasını tətbiq edərkən qiymətləndirici:

a) proqnoz müddətini təyin etmək. Proqnozlaşdırma dövrü dedikdə, qiymətləndirmə tarixindən etibarən gələcək gəlirin məbləğinə təsir edən amillərin kəmiyyət xarakteristikası proqnozlaşdırılan gələcək dövr başa düşülür;

b) qiymətləndirmə obyektinin proqnoz dövrü ərzində gəlir axını yaratmaq qabiliyyətini araşdırmaq, habelə proqnoz dövründən sonrakı dövrdə obyektin gəlir axını yaratmaq qabiliyyəti haqqında nəticə çıxarmaq;

c) gələcək gəlir axınını qiymətləndirmə tarixinə çatdırmaq üçün istifadə olunan risk səviyyəsi baxımından qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisə edilə bilən investisiya obyektlərinə investisiyaların gəlirliliyini əks etdirən diskont dərəcəsini müəyyən etmək;

ç) proqnozlaşdırılan dövr ərzində gözlənilən gəlir axınının, eləcə də proqnozlaşdırma dövründən sonrakı gəlirin qiymətləndirmə tarixindəki dəyərə çevrilməsi prosedurunu həyata keçirmək.

Gəlir yanaşma üsullarına aşağıdakılar daxildir:

Qalıq metodu müəyyən torpaq sahəsinin dəyərinin torpaq rentasının kapitallaşması (yığımına əlavə) yolu ilə hesablanmasıdır. Hansı ki, torpaq obyektinin istifadəsindən əldə edilən xalis gəlirlə seçilmiş saytda tikililərin özlərinin xalis gəlirləri arasındakı fərqə bərabər olacaq.

Gəlirin kapitallaşdırılması üsulu müəyyən torpaq sahəsinin dəyərinin torpaq rentasının kapitallaşdırılması yolu ilə hesablanmasıdır.

Nəzərdə tutulan istifadə üsulu, torpağın özünün dəyərinin torpaqdan istifadə ilə bağlı bütün gəlir və xərclərin diskontlaşdırılmaqla (bugünkü dəyərin müəyyən edilməsi prosesi) hesablanmasıdır.



Xərc yanaşması - köhnəlmə və köhnəlmə nəzərə alınmaqla qiymətləndirmə obyektinin təkrar istehsalı və ya dəyişdirilməsi üçün zəruri olan xərclərin müəyyən edilməsinə əsaslanan qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi üsullarının məcmusudur. Qiymətləndirmə obyektinin təkrar istehsalı ilə bağlı xərclər qiymətləndirmə obyektinin yaradılması üçün istifadə olunan materiallar və texnologiyalardan istifadə etməklə qiymətləndirmə obyektinin dəqiq surətini yaratmaq üçün zəruri olan xərclərdir. Qiymətləndirmə obyektinin dəyişdirilməsi xərcləri qiymətləndirmə tarixində istifadə olunan materiallar və texnologiyalardan istifadə edərək oxşar obyektin yaradılması üçün zəruri olan xərclərdir.

Xərc yanaşmasının bir hissəsi olaraq, qiymətləndirmə obyektinin və ya oxşar obyektin dəqiq surətinin yaradılması xərclərinin müəyyənləşdirilməsinə əsaslanan müxtəlif üsullardan istifadə olunur. faydalı xüsusiyyətlər. Bir obyektin qiymətləndirilən obyektin və ya müqayisə edilə bilən faydalı xassələri olan obyektin dəqiq surəti kimi tanınması meyarları müəyyən növ qiymətləndirmə obyektlərinin qiymətləndirilməsi və (və ya) xüsusi məqsədlər üçün tələbləri müəyyən edən federal qiymətləndirmə standartları ilə müəyyən edilir.

Xərclərə yanaşma üsullarını 2 qrupa bölmək olar:

1. Xüsusi və ixtisaslaşdırılmış maşın və avadanlıqların maya dəyərini qiymətləndirmək üçün direkt-kostinq metodlarına əsaslanan üsullardan istifadə edilir. Bunlara daxildir:

1) mənfəət nəzərə alınmaqla qiymətləndirilən obyektin ayrı-ayrı elementlərinin məsrəflərinin, onların alınması, daşınması və yığılması xərclərinin ümumiləşdirilməsindən ibarət olan xərclərin elementlər üzrə hesablanması metodu;

2) hesablamaya daxil edilmiş xərc maddələrini iqtisadi elementlər (materiallar, komponentlər, işçilərin əmək haqqı və dolayı xərclər) üzrə indeksləşdirməklə dəyərin müəyyən edilməsindən ibarət mövcud təxminlərin təhlili və indeksləşdirilməsi üsulu, bununla da onları cari qiymətə çatdırmaq qiymət səviyyəsi;

H) istehsalın rentabelliyi nəzərə alınmaqla, istehsal məsrəflərinin məcmu standartlarına əsasən məhsulun ümumi məsrəfinin hesablanması yolu ilə maya dəyərinin müəyyən edilməsindən ibarət məcmu maya dəyərinin hesablanması üsulu.

2. Dolayı maya dəyərinin müəyyən edilməsi üsullarına əsaslanan üsullar. Bunlara daxildir:

1) əvəzetmə prinsipinə əsaslanan və faydalılıq və funksiyalar baxımından qiymətləndirilən obyektlərə oxşar obyektlərin seçilməsindən ibarət olan əvəzetmə üsulu. Bu üsul analoji obyektlərin məlum qiymətlərinə və texniki-iqtisadi xüsusiyyətlərinə əsaslanaraq qiymətləndirilən obyektin dəyərini hesablamağa imkan verir;

3) konkret qiymət göstəriciləri əsasında maya dəyərinin hesablanmasından ibarət olan konkret qiymət göstəriciləri üsulu, yəni. əsas parametrin (performans, güc və s.), kütlə və ya həcm vahidinin qiyməti.

3 Yanaşmalarla əldə edilən nəticələrin ümumiləşdirilməsi və qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin yekun dəyəri haqqında əsaslı nəticənin tərtib edilməsi

Qiymətləndirilən obyektin dəyərinin yekun dəyəri qiymətləndirmə və qiymətləndirmə metodlarına müxtəlif yanaşmalardan istifadə etməklə qiymətləndirilən obyektin dəyərinin hesablanmasının nəticələrinin qiymətləndirici tərəfindən əsaslandırılmış ümumiləşdirilməsi nəticəsində əldə edilmiş qiymətləndirilən obyektin dəyərinin dəyəridir.

Klassik qiymətləndirmə yanaşmalarından istifadə edərək əldə edilən fərqli dəyər dəyərlərini bir araya gətirmək üçün nəticələr tutuşdurulur.

Qiymətləndirmənin uzlaşdırılması müxtəlif qiymətləndirmə yanaşmalarından istifadə etməklə əldə edilmiş nəticələrin ölçülməsi və müqayisəsi yolu ilə əmlakın yekun qiymətləndirilməsinin əldə edilməsi prosesidir.

Bir qayda olaraq, yanaşmalardan biri əsas hesab edilir, digər ikisi əldə edilmiş nəticələri düzəltmək üçün lazımdır. Bu, hər bir yanaşmanın müəyyən bir vəziyyətdə əhəmiyyətini və tətbiqini nəzərə alır. Bazarın inkişaf etməməsi, obyektin spesifikliyi və ya mövcud məlumatın olmaması səbəbindən müəyyən bir vəziyyətdə bəzi yanaşmaların tətbiq oluna bilməyəcəyi baş verir.

Nəticələri razılaşdırmaq üçün qiymətləndiricinin ekspert rəyi əsasında bütün əhəmiyyətli parametrlər nəzərə alınmaqla əvvəllər əldə edilmiş fərdi dəyərlərin əmlakın yekun bazar dəyərini təşkil edəcəyi "çəkiləri" müəyyən etmək lazımdır.

Qiymətləndirməyə müxtəlif yanaşmalardan istifadə etməklə əldə edilmiş nəticələrin əlaqələndirilməsi formul üzrə həyata keçirilir

SIT \u003d SZP × K1 + SDP × K2 + SSP × K3

burada Sit qiymətləndirmə obyektinin ümumi dəyəridir;

Sdp, Szp, Ssp - gəlir, xərc və müqayisəli yanaşmalardan istifadə etməklə müəyyən edilən xərclər;

K1, K2, K3 hər bir qiymətləndirmə yanaşması üçün seçilmiş müvafiq çəki amilləridir.

Bu əmsallara gəldikdə isə bərabərlik

K1 + K2 + K3 = 1

Çəki amilləri əksər qiymətləndiricilər tərəfindən uzlaşma üçün bu çəkilərdən istifadə etmək üçün ən yaxın 10%-ə (nadir hallarda 5%) yuvarlaqlaşdırılır.

Yuvarlaqlaşdırılmış çəkilərə əsasən, qiymətləndirilən əmlakın razılaşdırılmış dəyəri hər bir yanaşmadan istifadə etməklə əldə edilən nəticəni dəyərlərin uyğunlaşdırılması məqsədilə hesablanmış yanaşmanın yuvarlaqlaşdırılmış çəkisinə vurulmaqla hesablanır. Nəticədə alınan dəyər yuvarlaqlaşdırılır.

İki əsas çəki metodu var:

- riyazi çəki ölçmə üsulu;

- subyektiv çəki ölçmə üsulu.

Subyektiv çəki ilə məqsəd riyazi çəki metodu ilə eynidir - vahid nəticəyə çatmaq təxmini dəyəri, lakin bu yanaşma faiz çəkisindən istifadə etmir. Qiymətləndirmənin nəticəsi hər bir metodun üstünlükləri və mənfi cəhətlərinin təhlilinə, eləcə də hər bir metod üçün əsaslandırmada məlumatların kəmiyyət və keyfiyyətinin təhlilinə əsaslanır. Ön planda qiymətləndiricinin peşəkar təcrübəsi və mühakiməsi dayanır.

Hər bir qiymətləndirmə metodunun nisbi çəkisini müəyyən etmək üçün aşağıdakı amillər nəzərə alınmalıdır:

- biznesin xarakteri və onun aktivləri;

- qiymətləndirmənin məqsədi və onun təyinatı üzrə istifadəsi;

- Tətbiq olunan xərc standartı. Ləğvetmə dəyəri müəyyən edildikdə, diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodundan, kapital bazarı metodundan və ya əməliyyat metodundan istifadə etmək mənasızdır;

- metodu dəstəkləyən məlumatların kəmiyyət və keyfiyyəti;

- likvidlik səviyyəsi;

- nəzarət səviyyəsi.

Bütün bu amilləri nəzərə almaq, çəkin və son nəticədə yekun nəticə çıxarmağa imkan verir.

Daşınmaz əmlakın etibarlı qiymətləndirilməsi yüksək ixtisaslı mütəxəssislərin zəhmətli işidir. Onun gedişində müştərinin göstərişi ilə obyektin və ya ona olan hüquqların bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi aparılır. Məhz qiymətləndirici təhlil aparır və müəyyən bir vəziyyətdə məqbul olan qiymətləndirməyə yanaşma və ya yanaşmalar toplusunu seçir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində müqayisəli yanaşma nədir? Onun üsulları, üstünlükləri və mənfi cəhətləri hansılardır? Onun tətbiqi hansı bazarda daha dəqiq nəticə verir? Bu gün bu barədə danışaq.

Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi

Obyektlərin daşınmaz kimi təsnif edilməsinin əsas xüsusiyyəti onların yerə möhkəm bağlanmasıdır. Daşınmaz əmlak torpaq sahələri, istənilən bina, tikili, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri, təbii obyektlər və s.

Sahib OH (əmlak) həm şəxsi ehtiyacları, həm də mənfəət üçün istifadə edə bilər. O, icarəyə verilə və ya girov qoyula, satıla, bağışlana, dəyişdirilə, vəsiyyət edə və s.

Mütəxəssis bu işi dövlət qiymətləndirmə standartları ilə müəyyən edilmiş yanaşmalardan istifadə edərək həyata keçirir.

Qiymətləndirmədə ümumilikdə üç yanaşmadan istifadə olunur:

  • Bahalı (daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində maya dəyəri yanaşması üsulları);
  • Müqayisəli.

Bu yanaşmaların hər birinin öz metodoloji əsası var. Qiymətləndirməyə müqayisəli yanaşmanı və obyektin dəyərini təyin etmək üsullarını ardıcıl olaraq təhlil edək.

Müqayisəli yanaşma (SP)

Mülkiyyətçi əmlakını satmağa başlamaq istədikdə, onun ilkin dəyərini, bilmədən, birgə müəssisədən istifadə edərək müəyyən edir. öz başına edilə bilər. Sahib ixtisaslaşmış saytlarda özünə bənzər obyektləri axtarır, onların xüsusiyyətlərini, satışın müddətini müqayisə edir və obyektin reallıqda satıla biləcəyi dəyər haqqında nəticə çıxarır. Bu, müqayisəli yanaşmadır.

Bazar dəyəri oxşar obyektlərin qiymətləri müqayisə edilərək hesablanır. Adekvat satıcı başa düşür ki, əgər bazarda alıcının tələbatını eyni dərəcədə ödəyən iki və ya daha çox obyekt varsa, daha yüksək qiymət təyin etmək ən azı ağlabatan deyil.

Əsas postulatlar

Birgə müəssisə oxşar obyektlərlə faktiki olaraq həyata keçirilmiş əməliyyatlar haqqında məlumatlara və qiymətləndirilən əmlakın onun oxşar həmkarları ilə nisbətinə əsaslanır.

Qiymətləndiricinin SP-dən istifadə etmək qərarı üçün başlanğıc nöqtəsi qiymətləndirmə predmetinin (PO) bir hissəsi olduğu daşınmaz əmlak bazarı seqmentinin cari fəaliyyətidir.

Birgə müəssisənin əsas prinsipləri:

  • Tələb və təklif;
  • əvəzetmə;
  • Töhfə.

Bu prinsiplər əsasında proqram təminatının bazar dəyərini hesablamaq üçün xüsusi qiymətləndirmə üsulları işlənib hazırlanmışdır.

Metodlar

Müqayisəli yanaşma daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin 3 metodundan istifadəni və qiymətləndirmə predmetinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün onların nəticələrinin əlaqələndirilməsini nəzərdə tutur.

Satış müqayisə metodu (SAP)

Dəyər, qiymətləndirilən əmlakla müqayisə edilə bilən əmlakların son satışlarını təhlil edərək, aralarındakı fərqlər üçün dəyərə müvafiq düzəlişlər etdikdən sonra müəyyən edilir.

Hesablama alqoritmi:

  1. Müvafiq bazar seqmentində müqayisə edilə bilən əmlakların son satışları haqqında məlumat tapmaq;
  2. İnformasiyanın etibarlılığının təhlili;
  3. Qiymət fərqləri üçün müqayisə edilə bilən əmlakların dəyərinin tənzimlənməsi;
  4. Məlumatların analoqlar üzrə uzlaşdırılması və obyektin dəyərinin əldə edilməsi (orta dəyər, median dəyər, ən ümumi dəyər).

Müqayisə nəticələrinin əlaqələndirilməsi bu metodun mühüm məqamlarından biridir. Alınan məlumatların sadə arifmetik ortalamasına icazə verilmir. Hər bir nəticəni analitik şəkildə öyrənmək və əsaslı nəticə çıxarmaq lazımdır.

Dəyərin yekun dəyəri mövcud olan bütün məlumatların və öz peşəkar təcrübəsinin təhlili əsasında qiymətləndirici tərəfindən təsdiqlənmiş nəticədir.

SAP evin qiymətləndirilməsi üçün idealdır, yəni. oxşar obyektlərlə çoxlu sayda əməliyyatların aparıldığı bazar seqmenti.

Metodun mahiyyətini anlamaq üçün sadəcə verilmiş bir mənzilin qiymətləndirilməsində SAP-ın istifadəsinin ibtidai nümunəsi.

Qiymətləndirmə obyektinin ilkin məlumatları:

  • 2 otaqlı mənzil;
  • yataqxana sahəsi;
  • ümumi sahəsi / yaşayış sahəsi / mətbəx - 58/29/8 kv.m.;
  • layout növü - alt köynək;
  • 1-ci mərtəbə;
  • yenidən bəzədilməsi;
  • 1998-ci ildə tikilmiş 9 mərtəbəli kərpic ev;
  • 2 lift (sərnişin və yük);
  • qanuni və fiziki olaraq pulsuz;
  • ictimai nəqliyyat dayanacağı - evdən 3 dəqiqə;
  • həyətdə parkinqin olması;
  • d / bağ, məktəb - piyada məsafədə;
  • poliklinika - yaxınlıqda;
  • evdə supermarket.

Son 2 ay ərzində satılan 5 oxşar obyektlə əməliyyatlar haqqında məlumat tapılıb.

Qiymətləndirmə obyektinə münasibətdə analoqlar arasındakı fərqlərə diqqət yetirin:

  • Analoq 1 - 1.700.000 rubl. Liftin olmaması -300.000 rubl.
  • Analoq 2 - 1.900.000 rubl. Alternativ tələb olunur -100.000 rubl.
  • Analoq 3 - 1.890.000 rubl. 6-cı mərtəbə - 200.000 rubl.
  • Analoq 4 - 1.800.000 rubl. Sahələr 62/31/11 kv.m. -250 000 rub.
  • Analoq 5 - 1.980.000 rubl. Mərkəz - 250.000 rubl.

Qiymətləndirilən əmlakın dəyərini hesablayın:

1.700.000 + 300.000 +100.000 + 200.000 - 250.000 - 250.000 = 1.800.000 rubl.

Əslində, hesablama əlbəttə ki, daha mürəkkəbdir. Məsələn, edilməmişdir bazar qiymətləndirməsi amillər, lakin sadəcə olaraq qəbul edildi.

Ümumi icarə çarpan metodu (GRM)

Metod obyektin satış qiyməti ilə onun icarəyə verilməsindən əldə edilən potensial icarə gəliri arasında birbaşa əlaqənin hipotezinə əsaslanır. Yəni, potensial icarə gəliri nə qədər yüksək olarsa, obyekt bir o qədər bahadır.

Müqayisə vahidinin hipostazında bu üsul BPM-nin istifadəsini nəzərdə tutur. Satılan obyektin qiymətinin onun kommersiya məqsədləri üçün istifadəsindən əldə edilən ümumi gəlirə nisbətinə bərabərdir.

Hesablama alqoritmi:

  1. Obyektdən 12 ay ərzində bazar icarəsi gəlirini müəyyənləşdiririk, yəni onu, məsələn, 300 min rubl üçün icarəyə vermənin nə qədər real olduğunu təxmin edirik. ildə;
  2. Biz BPM-ni son bazar əməliyyatları əsasında müəyyən edirik (qiymətləndirici özü onu son əməliyyatlara əsasən hesablaya bilər, lakin region üzrə statistik məlumatlardan istifadə etmək daha asandır, əgər varsa, 20 olsun);
  3. Obyektdən bazar icarə gəlirini BPM-ə vurmaqla qiymətləndirmə predmetinin dəyərinin hesablanması.

Nümunəmizdəki məlumatlara tətbiq edildikdə, obyektin dəyəri 6000 min rubl olacaq. (300 tr * 20).

WRM metodu obyektin və analoqların xüsusiyyətlərindəki fərqlər üçün əlavə düzəlişlər tələb etmir. Bu, ilkin olaraq bu cür xüsusiyyətlərin nəzərə alındığı nisbi göstəricidir.

Ümumi kapitallaşdırma metodu (CCR)

NCR müəssisənin xalis əməliyyat gəlirinə (NOI) tətbiq edilir.

NRR illik əməliyyat xərclərinin çıxıldığı faktiki ümumi gəlirdir (ARV). İstismar xərclərinə obyektin normal fəaliyyət göstərə bilməyəcəyi bütün xərclər daxildir (kommunal ödənişlər, texniki xidmət, təmir və s.).

GVA potensial ümumi gəlirin (GVA) və əlavə xidmətlərdən əldə edilən gəlirin cəmi kimi, itirilmiş mənfəətdən zərərlər çıxılmaqla hesablanır.

PVH daşınmaz əmlak fasiləsiz icarəyə verildikdə əldə edilə bilən gəlirdir. Obyektin sahəsindən və kirayə qiymətindən asılıdır. Müvafiq olaraq, əgər obyekt boşdursa, itirilmiş mənfəət formalaşır.

RCC analoq obyektin NPC-nin onun qiymətinə nisbəti ilə müəyyən edilir və qiymətləndirilən obyektin NPC-yə bölən kimi istifadə olunur.

Hesablama alqoritmi:

  1. Qiymətləndirilən obyektin NPC-nin hesablanması;
  2. NPC-nin faktiki satış qiyməti və məbləği haqqında etibarlı mənbələrdən məlumat olan analoqların seçilməsi (3 və ya daha çox obyektdən);
  3. Analoqların qiymətləndirmə predmeti ilə oxşarlığını artırmaq üçün düzəlişlər;
  4. Hər bir analoq üçün OKC-nin ayrıca hesablanması;
  5. Ümumi OKK-nın tərifi (bütün analoqlar üzrə arifmetik orta);
  6. Qiymətləndirilən obyektin NPC-nin bölünməsindən seçilmiş analoqlar üçün orta OKC-ə qədər bir kəmiyyət kimi bazar dəyərinin hesablanması.

Məsələni nəzərdən keçirək.

NPV proqnoz dövründə 250.000 min rubl olan bir obyektin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi aparılmalıdır.

Tutaq ki, üç analoq haqqında təsdiqlənmiş məlumat var:

  • analoq 1: CHOD - 330.000 rubl, bazar dəyəri - 1.200.000 rubl;
  • analoq: CHOD - 360.000 rubl, bazar dəyəri - 1.250.000 rubl;
  • analoq 3: CHOD - 370.000 rubl, bazar dəyəri - 1.400.000 rubl.

Qiymətləndirmə predmeti üçün OCC-ni hesablayaq:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Satış qiyməti - 1.278.000 rubl. (353.000 rubl * 0,276).

Nəticələrin təhlili

Fəaliyyətləri qiymətləndirərkən, müxtəlif SP metodlarından istifadə edərək əldə edilən nəticələri qiymətləndirməyi bacarmaq vacibdir. Təcrübəli qiymətləndirici müəyyən bir obyektin qiymətləndirilməsində hər bir metodun nə qədər çəki götürdüyünü bilir.

Əmlak hər üç üsulla qiymətləndirilə bilərsə (bu həmişə belə olmur), uzlaşma mərhələsi tələb olunacaq və bu müddət ərzində maksimum ehtimal olunan qiymət müəyyən ediləcək.

Bazar dəyəri oxşar obyektlərin qiymətləri müqayisə edilərək hesablanır.

Əks halda, bu və ya digər qiymətləndirmə metodundan istifadədən imtina haqqında əsaslandırılmış qərar verilir.

Müqayisəli yanaşmanın rədd edilməsi (SP)

BM daşınmaz əmlakın bazar dəyərini müəyyən etmək üçün ən etibarlı və tətbiqi asan yanaşmalardan biridir. Bu yanaşmanın yeganə, lakin əsas çatışmazlığı arzu olunan seqmentdə inkişaf etmiş daşınmaz əmlak bazarının olmamasıdır. Belə şəraitdə birgə müəssisənin istifadəsindən imtina edilməli olacaq. Axı siz yalnız qeyri-adi obyektləri müqayisə edə bilərsiniz.



Xərclərin qiymətləndirilməsi hər bir əməliyyatın, hər bir resursun və bütövlükdə layihənin dəyərinin bütün komponentlərinin müəyyən edilməsi və hesablanmasıdır.
3.6.1.1 Xərclərin qiymətləndirilməsi üzrə daxilolmalar Əməliyyatların siyahısı. (3.3.1.3)
Əməliyyatların müddətinin qiymətləndirilməsi. (3.3.3.3.)
Əməliyyatlar üzrə işin həcmi. (3.3.3.1)
Resurs tapşırıqları. (3.3.41.) doğru 3.5.1
Resurs xərcləri. Resurs xərcləri müxtəlif yollarla müəyyən edilə bilər. Bərpa olunan mənbələr üçün, onların işinin bir saatının dəyəri adətən müəyyən edilir, materiallar üçün - vahidin dəyəri. Bir saatlıq resurs işinin dəyəri ilə əməliyyatın dəyərini hesablamaq üçün bu əməliyyat üzrə resurs işinin müddətini bilməlisiniz. Bundan əlavə, nəzərə alınmalıdır ki, bərpa olunan mənbələr öz işlərinin gedişində materialları istehlak edə bilər, onların dəyəri layihə əməliyyatlarının dəyərini hesablayarkən nəzərə alınmalıdır. Bununla belə, resurs xərclərinin bu şəkildə təyin edilməsi bütün layihələr üçün uyğun deyil və layihənin idarə edilməsinin bütün səviyyələri üçün uyğun deyil. Xüsusilə, müqavilələr üzrə yerinə yetirilən iş üçün resursun dəyəri deyil, dəyəri müəyyən edilir

müqavilədə göstərilən təyinat. Eyni resursun müxtəlif işlərdə fərqli saatlıq dəyəri ola bilər.
Müqavilələrin şərtləri. Artıq qeyd edilmişdir ki, ayrı-ayrı layihə əməliyyatlarında resursların dəyəri müqavilələrin şərtləri ilə müəyyən edilə bilər. Bundan əlavə, bir saatlıq resurs əməliyyatının dəyəri də birmənalı şəkildə təyin edilə bilər. Layihədə həftə sonları işçilərdən istifadə etmək və ya müəyyən vaxtlarda iş gününü uzatmaq lazım gələ bilər. Belə emal zamanı bir saatlıq resurs işinin dəyəri adi qiymətdən fərqlənir və işçilərlə müqavilələrin şərtləri ilə müəyyən edilir.
Əməliyyat xərcləri. Əməliyyatların dəyəri müqavilə ilə müəyyən edilə bilər və ya aşağıdakı komponentlərdən ibarət ola bilər: Əməliyyat dəyərinin sabit komponenti; Resursların əməliyyata təyin edilməsi xərclərinin daimi komponenti; Bərpa olunan resursların istismar xərcləri; Həm əməliyyata təyin edilmiş, həm də bərpa olunan mənbələr tərəfindən istehlak edilən materialların məsrəfləri.
Layihə əməliyyatlarının dəyərinin ilkin qiymətləndirilməsində tez-tez standartlardan (ENIR və s.) istifadə olunur. Adətən, həcm vahidinin dəyəri normallaşdırılır - buna görə də, əməliyyatın dəyərini hesablamaq üçün əməliyyat üzrə işin həcmini bilmək lazımdır. Bu cür təxminlər də müqavilə qiymətinin müəyyən edilməsində və razılaşdırılmasında istifadə olunur. Bu yanaşma ilə resurs xərcləri nəzərə alınmır.
Tarixi məlumat. Resursların və məlumat çatışmazlığı olan əməliyyatların dəyəri tarixi məlumat tələb olunan analoqlarla müəyyən edilə bilər. Buraya daxildir: Keçmiş layihələrin faylları; Kommersiya məlumat bazaları; Layihə qrupunun bilikləri.
Xərc strukturu. Siz tələb olunan xərc hesabatını təqdim etmək üçün lazım olan iyerarxik strukturu və məsrəflərin kodlaşdırılması sistemini müəyyən etməlisiniz.
ISR. Bütün layihə fəaliyyətlərinin xərclənməsini təmin etmək üçün burada iş bölgüsü strukturuna ehtiyac var. Xərcləri qiymətləndirmək üçün üsullar və alətlər
Analoqlar üzrə qiymətləndirmə. Peer-to-peer qiymətləndirməyə yuxarıdan aşağı qiymətləndirmə də deyilir. Bu, cari layihənin dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün əsas kimi əvvəlki oxşar layihələrin dəyərindən istifadə etmək deməkdir. Layihə haqqında kifayət qədər ətraflı məlumat olmadıqda həmyaşıdların qiymətləndirilməsi tez-tez istifadə olunur. Analoqlar üzrə qiymətləndirmə bir növdür həmyaşıd rəyi.
Analoqlarla qiymətləndirmə digər üsullarla müqayisədə daha az vaxt aparır, lakin eyni zamanda daha az dəqiqdir. Nəinki əvvəlki layihələrin həqiqətən oxşar olduğu, həm də qiymətləndirməni hazırlayanların müvafiq təcrübəyə malik olduğu zaman buna etibar etmək olar.
Parametrik modelləşdirmə. Parametrik modelləşdirmə, layihənin dəyərini qiymətləndirmək üçün nəzərdə tutulmuş riyazi modeldə layihənin xüsusiyyətlərindən istifadə deməkdir. Modellər sadə ola bilər (mənzilin dəyərini kvadrat metrə görə qiymətə görə qiymətləndirir) və ya mürəkkəb (onlarla amildən istifadə etməklə).
Parametrik modelləşdirmənin mürəkkəbliyinə və düzgünlüyünə aşağıdakı amillər təsir edir: istifadə olunan tarixi məlumatın dəqiqliyi; istifadə olunan parametrlərin ölçülməsi; modelin genişlənməsi (müxtəlif ölçülü layihələr üçün yaxşı nəticələr).
Aşağıdan yuxarı reytinq. Bu üsul layihənin əməliyyatlarının məsrəflərinin qiymətləndirilməsini və sonra bütün layihənin dəyərini qiymətləndirmək üçün həmin xərclərin cəmlənməsini nəzərdə tutur.
Belə bir qiymətləndirmənin dəqiqliyi və mürəkkəbliyi layihə işinin təfərrüat dərəcəsi ilə müəyyən edilir. Layihənin əməliyyatlara bölünməsi nə qədər təfərrüatlıdırsa, aşağıdan yuxarıya hesablamanın həm mürəkkəbliyi, həm də dəqiqliyi bir o qədər yüksəkdir. Layihə komandası səy və dəqiqlik arasında optimal tarazlığı tapmalıdır.
Bununla belə, qeyd etmək lazımdır ki, layihənin dəyərinin smetasında inflyasiyanın, kreditlər üzrə faizlərin qaytarılmasının və xərclərin zamanla bölüşdürülməsi ilə müəyyən edilən digər amillərin nəzərə alınması nəzərdə tutulursa, bütövlükdə layihənin xərclər smetasına əsaslanmalıdır. tərtib edilmiş layihənin icra qrafikinin əsasını təşkil edir.
Layihə idarəetmə proqramları. Layihə idarəetmə proqramları xərclərin hesablanması üçün geniş istifadə olunur. Uyğun proqramın istifadəsi bu cür təxminlərin mürəkkəbliyini əhəmiyyətli dərəcədə azaldır və müxtəlif alternativləri tez hesablamağa imkan verir. İstifadə olunan proqramın seçimini yalnız diqqətlə nəzərdən keçirməlisiniz - müxtəlif idarəetmə proqramları, layihələr üçün əməliyyatların və layihə resurslarının dəyərinin müxtəlif komponentlərini nəzərə almaq qabiliyyəti çox fərqlidir. Xərclərin Təxmini Nəticələr
Qiymətləndirmə. Xərclərin hesablanması layihədəki bütün fəaliyyətlərə, resurslara və tapşırıqlara gözlənilən xərclərin təyin edilməsinə aiddir. Bundan əlavə, qiymətləndirməyə gözlənilən inflyasiya, kredit faizləri, endirimlər və digər əlavə göstəricilər daxildir ki, onlar da nəzərə alınmalıdır. xərc təhlili layihə. Bu göstəricilərin siyahısı konkret layihədən asılıdır.
Valyuta məzənnəsi dəyişdikdə yenidən hesablamağı asanlaşdırmaq üçün məsrəflərin təxminləri məsrəflərin gözlənilən valyutada verilməlidir.
Xərclərə əlavə olaraq, bəzi layihə fəaliyyətləri gəlirləri (kreditlər, satışlar və s.) əhatə edə bilər, bunlar da xərclər smetasında nəzərə alınmalıdır.
Əlavə informasiya. Əlavə qiymətləndirmə məlumatı aşağıdakıları əhatə etməlidir: Qiymətləndirilən işin təsviri. Çox vaxt belə bir təsvir üçün WRI-yə müraciət etmək kifayətdir; İstifadə olunan qiymətləndirmə üsullarının təsviri; İstifadə olunan bütün fərziyyələrin və fərziyyələrin təsviri; Təxminlərin dəqiqliyi (Məsələn: 100.000± 10.000 rubl).
Əlavə məlumatların siyahısı tətbiq sahəsindən asılıdır. Lakin hətta təxmini təsvir də qiymətləndirmələrin necə inkişaf etdirildiyini daha yaxşı başa düşməyə imkan verir.
Xərclərin idarə edilməsi sistemi. Xərclərin idarə edilməsi sisteminə faktiki dəyərlərin planlaşdırılanlardan kənara çıxması halında xərclər smetasına yenidən baxılması üsulları və prosedurları daxildir.

Liberzon V.I. Layihə İdarəetmə Əsasları

Qiymətləndirmə mövzusunda daha ətraflı:

  1. 35.2.3. MÜXTƏLİF QİYMƏTLƏNMƏ OBYEKTLƏRİNİN BAZAR DƏYƏRİNİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİNDƏ İSTİFADƏ EDİLƏN QİYMƏTLƏNMƏ PRİNSİPLERİ
  2. 39.1. PULUN ZAMANINDA DƏYƏRİNİN NƏZƏRİYYƏSİ VƏ ONDAN MÜXTƏLİF ƏMLAK OBYEKLƏRİNİN BAZAR DƏYƏRİNİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİNDƏ İSTİFADƏ EDİLMƏSİ

“Auditor vərəqləri”, N 1, 1999-cu il

<*>Ətraflı məlumat üçün Biznesin Qiymətləndirilməsi / Aşağıya baxın. red. A.G. Gryaznova və M.A. Fedotova. - M.: Maliyyə və statistika, 1998

Biznesin qiymətləndirilməsinin predmeti qiymətləndirilən şirkətə məxsus kapitalın bazar dəyəridir. Biznesin qiymətləndirilməsinə üç yanaşma var: gəlir, xərc və müqayisəli. Bu yanaşmaların hər biri şirkətin qiymətləndirilən müxtəlif aspektlərini əks etdirir və konkret məlumatlara əsaslanır. Bu və ya digər yanaşmanın tətbiqi yalnız zəruri şərtlər yerinə yetirildikdə mümkündür.

Gəlir yanaşması kapitalın dəyərini qiymətləndirilən şirkətin gələcək qazanclarının cari dəyərlərinin cəmi kimi müəyyən edir. Qiymətləndirmə üçün məlumat bazası xərclərin satışından əldə edilən gəlirlər, pul vəsaitlərinin hərəkətinin həcmi ilə bağlı proqnoz məlumatlarıdır. Əhəmiyyətli maddi aktivləri olan, lakin davamlı maliyyə böhranı vəziyyətində olan müəssisələrin qiymətləndirilməsində bu yanaşmanın tətbiqi qeyri-mümkündür.

Xərc yanaşması şirkətin kapital dəyərini borc vəsaitləri çıxılmaqla onun aktivlərinin bazar dəyərinin cəmi kimi müəyyən edir. Hesablama aktivlərin və borcların cari vəziyyətini əks etdirən məlumatlara əsaslanır. Aktivlərin dəyəri onların bərpasının ümumi dəyəri (qiymətləndirmə tarixinə olan qiymətlər və standartlarla) ilə qiymətləndirmə zamanı qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş fiziki, mənəvi və iqtisadi köhnəlməyə endirimi əks etdirən köhnəlmə arasındakı fərqi əks etdirir. qaydası, ekspert vasitəsi ilə. Bu yanaşmanın ən uyğun sahəsi əhəmiyyətli maddi aktivlərə malik şirkətdir. Əks halda, qiymətləndirici qeyri-maddi aktivlərin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi problemi ilə üzləşir.

Müqayisəli yanaşma nəzərdə tutur ki, firmanın kapitalının dəyəri kifayət qədər formalaşmış bazar mövcud olduqda onun nə qədər satıla biləcəyi ilə müəyyən edilir. Başqa sözlə, qiymətləndirilən biznesin ən çox ehtimal olunan dəyəri oxşar firmanın bazar tərəfindən müəyyən edilmiş faktiki satış qiyməti ola bilər.

Qiymətləndirmə proseduru konkret yanaşmanın tərkib hissəsi olan xüsusi metoddan istifadəni nəzərdə tutur. Qiymətləndirmə metodu konkret metodların və qiymətləndirmə vasitələrinin tətbiqinin məcmusunu və ardıcıllığını ifadə edir; hesablamalar, analitik hesablamalar, o cümlədən düzəlişlər.

Müqayisəli yanaşmanın tətbiqinin mümkünlüyünü sübut edən nəzəri əsası, eləcə də əldə olunan dəyərin obyektivliyini aşağıdakı əsas müddəalar təşkil edir.

Birincisi, qiymətləndirici oxşar müəssisələr (səhmlər) üçün bazarın faktiki formalaşdırdığı qiymətlərdən bələdçi kimi istifadə edir. İnkişaf etmiş maliyyə bazarının mövcudluğu şəraitində müəssisənin bütövlükdə və ya bir səhmin faktiki alqı-satqı qiyməti müəssisənin nizamnamə kapitalının dəyərinə təsir edən çoxsaylı amilləri ən inteqral şəkildə nəzərə alır. Belə amillərə bu biznes növü üzrə tələb və təklifin nisbəti, risk səviyyəsi, sənayenin inkişaf perspektivləri, müəssisənin spesifik xüsusiyyətləri və s. Bu, son nəticədə bazara güvənən qiymətləndiricinin işini asanlaşdırır.

İkincisi, müqayisəli yanaşma alternativ investisiyalar prinsipinə əsaslanır. Səhmlərə pul yatıran investor, ilk növbədə gələcək gəliri alır. Müəyyən bir biznesin istehsal, texnoloji və digər xüsusiyyətləri investor üçün yalnız gəlir əldə etmək perspektivləri baxımından maraqlıdır. Adekvat risk və kapitalın sərbəst yerləşdirilməsi ilə qoyulmuş investisiyalardan maksimum gəlir əldə etmək istəyi bazar qiymətlərinin uyğunlaşdırılmasını təmin edir.

Üçüncüsü, müəssisənin qiyməti onun istehsal və maliyyə imkanlarını, bazardakı mövqeyini, inkişaf perspektivlərini əks etdirir. Deməli, oxşar müəssisələrdə qiymətlə mənfəət, dividend ödənişləri, satışın həcmi, kapitalın balans dəyəri kimi ən mühüm maliyyə parametrləri arasındakı nisbət üst-üstə düşməlidir. Bu maliyyə parametrləri investorun əldə etdiyi gəlirin formalaşmasında həlledici rol oynayır.

Müqayisəli yanaşmanın əsas üstünlüyü ondan ibarətdir ki, qiymətləndirici əsas diqqəti oxşar müəssisələrin faktiki alış və satış qiymətlərinə yönəldir. Bu vəziyyətdə qiymət bazar tərəfindən müəyyən edilir, çünki qiymətləndirici yalnız analoqun qiymətləndirilən obyektlə müqayisəsini təmin edən düzəlişlərlə məhdudlaşır. Digər yanaşmalardan istifadə edərkən qiymətləndirici hesablamalar əsasında müəssisənin dəyərini müəyyən edir.

Müqayisəli yanaşma retro-informasiyaya əsaslanır və buna görə də istehsalda əldə edilmiş faktiki nəticələri əks etdirir - maliyyə fəaliyyəti müəssisələr, gəlir yanaşması isə gələcək qazancların proqnozlarına diqqət yetirir. Müqayisəli yanaşmanın başqa bir üstünlüyü, müəyyən bir investisiya obyekti üçün tələb və təklifin real əks olunmasıdır, çünki faktiki tamamlanmış əməliyyatın qiyməti bazardakı vəziyyəti ən inteqral şəkildə nəzərə alır.

Eyni zamanda, müqayisəli yanaşmanın qiymətləndirmə praktikasında istifadəsini məhdudlaşdıran bir sıra əhəmiyyətli çatışmazlıqlar var. İlk növbədə, hesablama üçün əsas keçmişdə əldə edilmiş maliyyə nəticələridir. Nəticə etibarilə, metod gələcəkdə müəssisənin inkişaf perspektivlərinə məhəl qoymur. Sonra, müqayisəli yanaşma yalnız qiymətləndirilən müəssisə üçün deyil, həm də qiymətləndirici tərəfindən analoq kimi seçilmiş çoxlu sayda oxşar firmalar üçün ən müxtəlif maliyyə məlumatlarının mövcudluğu ilə mümkündür. Müəssisələrdən - analoqlardan əlavə məlumatların alınması kifayət qədər mürəkkəb prosesdir. Nəhayət, qiymətləndirici mürəkkəb düzəlişlər etməli, son qiymətə düzəlişlər etməli və ciddi əsaslandırma tələb edən aralıq hesablamalar aparmalıdır. Bu, praktikada tamamilə eyni müəssisələrin olmaması ilə əlaqədardır. Buna görə də qiymətləndirici son dəyərin müəyyən edilməsi prosesində bu fərqləri müəyyən etməyə və onların səviyyəyə salınması yollarını müəyyən etməyə borcludur.

Beləliklə, müqayisəli yanaşmanın tətbiqi mümkünlüyü üç şərtdən asılıdır. Birinci şərt aktiv maliyyə bazarının işləməsidir, çünki yanaşma faktiki tamamlanmış əməliyyatlar haqqında məlumatların istifadəsini nəzərdə tutur. İkinci şərt bazarın açıqlığı, yaxud qiymətləndiricinin tələb etdiyi maliyyə məlumatlarının olmasıdır. Üçüncü şərt qiymət və maliyyə məlumatlarını toplayan xüsusi xidmətlərin olmasıdır. Müvafiq məlumat bankının formalaşdırılması qiymətləndiricinin işini asanlaşdıracaq, çünki müqayisəli yanaşma kifayət qədər böyük əmək xərcləri tələb edir və nisbətən bahalıdır.

Məqsədlərindən, obyektindən və qiymətləndirmənin konkret şərtlərindən asılı olaraq, müqayisəli yanaşma üç əsas metodun istifadəsini nəzərdə tutur: şirkətin metodu - analoq, əməliyyatlar üsulu və sənaye əmsalları metodu.

Analoq şirkət metodu və ya kapital bazarı metodu açıq fond bazarının formalaşdırdığı qiymətlərin istifadəsinə əsaslanır. Beləliklə, müqayisə üçün əsas tək bir səhmin qiymətidir səhmdar cəmiyyətləri açıq tip. Buna görə də, ən təmiz formada bu üsul azlıq payını qiymətləndirmək üçün istifadə olunur.

Əməliyyatlar üsulu və ya satış üsulu bütövlükdə müəssisənin və ya nəzarət paketinin alış qiymətlərinə yönəldilir. Bu, bu metodun optimal əhatə dairəsini - müəssisənin və ya nəzarət paketinin qiymətləndirilməsini müəyyən edir.

Sənaye əmsalları üsulu və ya sənaye əmsalları metodu qiymət və müəyyən maliyyə parametrləri arasında tövsiyə olunan nisbətlərin istifadəsinə əsaslanır. Sənaye əmsalları xüsusi ilə uzunmüddətli statistik müşahidələr əsasında hesablanır tədqiqat institutları müəssisənin satış qiymətinə və onun ən mühüm istehsalına görə - maliyyə xüsusiyyətləri. Ümumiləşdirmə nəticəsində qiymətləndirilən müəssisənin dəyərini təyin etmək üçün kifayət qədər sadə düsturlar işlənib hazırlanmışdır. misal üçün, yanacaqdoldurma məntəqəsinin qiyməti aylıq gəlirin 1,2 - 2,0 diapazonunda dəyişir. Bir işin dəyərini müəyyən etmək üçün pərakəndə, xalis illik gəlirin məbləğinə 0,75 - 1,5-ə vurularaq, qiymətləndirilən müəssisənin malik olduğu avadanlıq və ehtiyatların bazar dəyəri əlavə edilməlidir.

Bu yazıda şirkətin analoq metodu nəzərdən keçiriləcək. Bu, analoq şirkət metodunun tətbiqi texnologiyalarının və əməliyyat metodunun praktiki olaraq üst-üstə düşməsi ilə əlaqədardır, fərq yalnız ilkin qiymət məlumatının növündə olur: ya heç bir nəzarət elementini təmin etməyən bir səhmin qiymətidir, və ya nəzarət elementləri üçün mükafat daxil olmaqla, nəzarət paketinin qiyməti.

Müəyyən bir çətinlik, qiymətləndirmə obyekti ilə metodun uyğun gəlmədiyi bir vəziyyətdir. misal üçün, analoqlar üçün qiymət məlumatının yalnız faktiki satılan azlıq payları ilə təqdim edildiyi şəraitdə müəssisənin nəzarət paketini qiymətləndirmək lazımdır. Bu halda qiymətləndirici lazımi düzəlişlər etməli və ilkin dəyəri nəzarət haqqı məbləğində artırmalıdır.

Sənaye əmsalları metodu uzun müşahidə müddəti tələb edən lazımi məlumatların olmaması səbəbindən yerli təcrübədə hələ də kifayət qədər yayılmamışdır.

Müəssisənin dəyərinin müəyyən edilməsində müqayisəli yanaşmanın mahiyyəti aşağıdakılardan ibarətdir. Qiymətləndirilən müəssisəyə bənzər, bu yaxınlarda satılan müəssisə seçilir. Sonra satış qiymətinin müəssisə üzrə hər hansı maliyyə göstəricisinə nisbəti hesablanır - analoq. Bu nisbət çarpan adlanır. Çarpanın eyni bazaya vurulması maliyyə göstəricisi qiymətləndirilən şirkətin dəyərini alırıq.

Misal<**>. Son maliyyə ilində 950 milyon rubl xalis mənfəət əldə edən bir müəssisəni qiymətləndirmək lazım gəlsin. Analitik bilir ki, analoji şirkət bu yaxınlarda 8000 milyon rubla satılıb və həmin dövrdə 800 milyon rubl xalis mənfəət əldə edilib.

<**>Bax Qriqoryev V.V., Fedotova M.A. Müəssisənin qiymətləndirilməsi. Nəzəriyyə və təcrübə. - M.: İnfra-M, 1997. S. 133.

  1. Şirkət üçün - analoq, çarpanı hesablayırıq

qiymət / xalis mənfəət = 8000: 800 = 10.

  1. Qiymətləndirilən şirkətin dəyərini müəyyənləşdirin:

950 x 10 = 9500 milyon rubl

Görünən sadəliyə baxmayaraq, bu üsul qiymətləndiricidən yüksək ixtisas və peşəkarlıq tələb edir, çünki qiymətləndirilən şirkətin həmyaşıdları ilə maksimum müqayisəliliyini təmin etmək üçün kifayət qədər mürəkkəb düzəlişlər etməyi nəzərdə tutur. Bundan əlavə, qiymətləndirici konkret şərtlər, qiymətləndirmə məqsədləri və məlumatın keyfiyyəti əsasında müqayisəliliyin prioritet meyarlarını müəyyən etməlidir.

Biznesin qiymətləndirilməsinə müqayisəli yanaşma bir çox cəhətdən gəlirin kapitallaşdırılması metoduna bənzəyir. Hər iki halda qiymətləndirici şirkətin gəlirinə əsasən şirkətin dəyərini müəyyən edir. Əsas fərq, gəlir məbləğinin şirkətin dəyərinə çevrilmə üsulundadır. Kapitallaşdırma metodu, ümumi bazar məlumatları əsasında qurulan gəlir məbləğinin kapitallaşma nisbətinə bölünməsini nəzərdə tutur. Müqayisəli yanaşma əldə edilən gəlirə münasibətdə bazar qiyməti məlumatı ilə işləyir və yuxarıdakı misalda gəlir əmsalla vurulur.

Bir şirkətin analoqu və əməliyyatları ilə müəssisənin qiymətləndirilməsi prosesi aşağıdakı əsas mərhələləri əhatə edir.

I mərhələ - zəruri məlumatların toplanması;

II mərhələ - oxşar müəssisələrin siyahısının müqayisəsi;

III mərhələ - maliyyə təhlili;

IV mərhələ - təxmin edilən çarpanların hesablanması;

Mərhələ V - çarpanın qiymətinin seçimi;

VI mərhələ - dəyərin yekun dəyərinin müəyyən edilməsi;

Mərhələ VII - son düzəlişlərin edilməsi.

Analoq müəssisələrin seçilməsinin əsas prinsipləri

Biznesin qiymətləndirilməsinə müqayisəli yanaşma iki növ məlumatdan - bazar (qiymət) və maliyyə məlumatlarından istifadəyə əsaslanır.

Bazar məlumatları qiymətləndirilən şirkətə oxşar səhmlərin faktiki alış və satış qiymətləri haqqında məlumatdır. İnformasiyanın keyfiyyəti və əlçatanlığı fond bazarının inkişaf səviyyəsindən asılıdır. Daxili fond bazarının formalaşması başa çatmayıb, lakin Finmarket, AK&M, Rosbusinessconsulting kimi bir sıra agentliklər maliyyə bazarlarının vəziyyəti ilə bağlı gündəlik bülletenlər dərc edir, qiymətli kağızların alqı-satqısı ilə bağlı təkliflər verir, onların fəaliyyəti ilə bağlı araşdırmalar aparır. ən böyük müəssisələrin birjaları.

Maliyyə məlumatı adətən mühasibat uçotu və maliyyə hesabatları, habelə həm şirkətlərin oxşarlığını müəyyən etməyə, həm də zəruri müqayisəliliyi təmin etmək üçün lazımi düzəlişlər etməyə imkan verən əlavə məlumatlarla təmsil olunur. Əlavə məlumat milli hesablar sisteminin standartlarını düzgün tətbiq etməyə, aktivlərin artıqlığını və ya çatışmazlığını müəyyən etməyə, qeyri-adi hadisələri düzəltməyə və s. Maliyyə məlumatları cari ilin və əvvəlki dövr üçün hesabatda təqdim edilməlidir. Retroinformasiya adətən 5 il ərzində toplanır. Lakin keçmişdə müəssisənin iş şəraiti qiymətləndirmə zamanı onun fəaliyyət göstərdiyi şəraitdən əhəmiyyətli dərəcədə fərqli olsaydı, bu dövr fərqli ola bilər. Vurğulamaq lazımdır ki, maliyyə məlumatları təkcə qiymətləndirilən şirkət üçün deyil, həm də həmyaşıdları üçün toplanmalıdır. Qiymətləndirici tərəfindən seçilmiş müəssisələrin tam siyahısı üzrə bütün hesabatlar düzəlişlərə məruz qalır. Buna görə də müqayisəli yanaşma çox vaxt aparan və baha başa gələn bir üsuldur. Bundan əlavə, təcrübədən göründüyü kimi, məlumatın hərtərəfli təhlili mənfi nəticə verə bilər. Qiymətləndirici belə nəticəyə gəlir ki, lazımi oxşarlıq yoxdur və vaxt və pul sərf olunsa da, bu üsulu tətbiq etmək mümkün deyil. Maliyyə məlumatları qiymətləndirici tərəfindən dövri mətbuatda dərc olunan nəşrlərdən və ya yazılı müraciət əsasında, habelə müsahibə zamanı birbaşa müəssisədə əldə edilə bilər. Maliyyə məlumatlarının tərkibi qiymətləndirmənin konkret obyektindən, qiymətləndiricinin strategiyasından və metodologiyasından, analoqların seçilməsi mərhələsindən asılıdır.

Müqayisə edilə bilən şirkətlərin seçilməsi prosesi bir neçə mərhələdə həyata keçirilir. Birinci mərhələdə “şübhəlilər” deyilən dairə müəyyən edilir. Bu, qiymətləndirilənə oxşar müəssisələrin mümkün olan maksimum sayını ehtiva edir. Belə şirkətlərin axtarışı əsas rəqiblərin müəyyən edilməsi, son bir ildə birləşmiş və alınmış şirkətlərin siyahısını nəzərdən keçirməklə başlayır. Elektron məlumat bazalarından istifadə etmək mümkündür, lakin bu cür məlumatlar çox vaxt kifayət qədər tamamlanmadığı üçün əlavə məlumat tələb edir. Birinci mərhələdə müqayisəlilik meyarları kifayət qədər şərtlidir və adətən sənayenin oxşarlığı ilə məhdudlaşır. İkinci mərhələdə “namizədlərin” siyahısı tərtib edilir. Analitikə rəsmi hesabatdan əlavə əlavə məlumat lazım olduğundan, o, onları birbaşa müəssisələrdən toplamalıdır. Buna görə də, bəzi firmaların lazımi məlumatları verməkdən imtina etməsi, həmçinin təqdim olunan məlumatların keyfiyyətsiz və etibarsız olması səbəbindən ilkin siyahı azaldıla bilər. Qiymətləndirmə meyarları firmaların ən mühüm xüsusiyyətlərinə uyğun olmalıdır. Analoq bütün meyarlara cavab verirsə, o zaman qiymətləndirmənin sonrakı mərhələlərində istifadə edilə bilər. Müqayisəlilik barədə qərar qiymətləndiricinin üzərinə düşür. Üçüncü mərhələdə analitikə qiymətləndirilən şirkətin dəyərini müəyyən etməyə imkan verən analoqların yekun siyahısı tərtib edilir. Müəssisələrin bu siyahıya daxil edilməsi alınan əlavə məlumatların hərtərəfli təhlilinə əsaslanır. Bu mərhələdə analitik müqayisəlilik meyarlarını sərtləşdirir və istehsalın diversifikasiyası səviyyəsi, bazar mövqeyi, rəqabətin xarakteri və s. kimi amilləri qiymətləndirir. Müqayisə meyarlarının tərkibi qiymətləndirmənin şərtləri, zəruri məlumatların mövcudluğu, qiymətləndirici tərəfindən hazırlanmış texnika və üsullarla müəyyən edilir. Praktikada son seçimin aparıldığı bütün amilləri təhlil etmək mümkün deyil, lakin sənaye oxşarlığı meyarı məcburidir.

Əsas seçim meyarlarını nəzərdən keçirin.

Sənaye oxşarlıqları. Potensial müqayisə edilə bilən şirkətlərin siyahısı həmişə eyni sənayeyə aiddir, lakin bir sənayedəki və ya eyni bazarda məhsullarını təklif edən şirkətlərin hamısı müqayisə edilə bilməz. Qiymətləndirici aşağıdakı əlavə amilləri nəzərə almalıdır:

  • istehsalın şaxələndirilməsi səviyyəsi. Müəssisə bir növ məhsul istehsal edirsə və ya hansısa məhsul istehsalda əhəmiyyətli dərəcədə üstünlük təşkil edirsə və ümumi mənfəətin 85%-ni təmin edirsə və müqayisə olunan şirkət geniş çeşiddə mal və xidmətlərə diqqət yetirirsə və ya oxşar məhsul ümumi məhsulun 20%-dən çoxunu vermirsə. mənfəət, onda belə şirkətlər müqayisə edilə bilən qiymətləndirici üçün deyil;
  • istehsal olunan məhsulların bir-birini əvəz etmə xüsusiyyəti. Belə ki, texnoloji avadanlıq müəssisələrdən biri yalnız konkret məhsulun istehsalını təmin edə bilər. Bazar vəziyyətində dəyişiklik olarsa, belə bir müəssisə ciddi texniki yenidən təchizata ehtiyac duyacaqdır. Analoq yeni malların istehsalı üçün asanlıqla yenidən konfiqurasiya edilə bilən avadanlıqda oxşar məhsul istehsal edir. Nəticədə, müəssisələr bazar vəziyyətindəki dəyişikliklərə fərqli reaksiya verəcəklər;
  • eyni asılılıq iqtisadi amillər. Kütləvi tikinti sahələrində və ucqar iqtisadi rayonlarda fəaliyyət göstərən tikinti şirkətlərinin kapitalının dəyəri digər meyarlar kifayət qədər oxşar olduqda (məsələn, işçilərin sayı, tikinti maşın və mexanizmlərinin parkının tərkibi) əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənəcəkdir. Qeyd etmək lazımdır ki, analitik fərqləri müəyyən edərək, ya şirkəti analoqlar siyahısından silə, ya da qiymətləndirilən şirkətin dəyərini müəyyən etmək üçün analoqun qiymət korreksiyasının məbləğini hesablaya bilər;
  • mərhələ iqtisadi inkişaf dəyərli şirkət və həmyaşıdları. Bir ildən artıqdır ki, fəaliyyət göstərən təcrübəli şirkət stabil fəaliyyət, yaxşı müştərilər və xammal tədarükçüləri və s. sayəsində danılmaz üstünlüklərə və əlavə mənfəətə malikdir.

Ölçü. Bu, analoqların yekun siyahısını tərtib edərkən analitik tərəfindən qiymətləndirilən ən vacib meyardır. Şirkətin ölçüsünün müqayisəli təxminlərinə satılan məhsul və xidmətlərin həcmi, mənfəətin həcmi, filialların sayı və s. kimi parametrlər daxildir. Bununla belə, bir şirkətin müqayisə olunanlar siyahısına yalnız ölçüsünə əsaslanaraq daxil edilməsi qərarının qəbul edilməsi qiymətləndiricini yanlış nəticələrə gətirib çıxara bilər, çünki qapalı şirkətlər adətən açıq şirkətlərdən daha kiçikdir. Bundan əlavə, qiymətləndirici nəzərə almalıdır ki, daha böyük bir şirkət yalnız ölçüsünə görə avtomatik olaraq daha böyük gəlir əldə etmir. Beləliklə, qiymətləndirici ilk növbədə mənfəətin miqdarını təmin edən aşağıdakı amilləri nəzərə almalıdır:

  • coğrafi diversifikasiya. Böyük şirkətlər adətən öz məhsullarının daha geniş istehlakçı şəbəkəsinə malik olur və bununla da satış həcmlərində qeyri-sabitlik riskini minimuma endirir;
  • kəmiyyət endirimləri. Böyük şirkətlər kiçik firmalara nisbətən daha böyük həcmdə xammal alır və əhəmiyyətli endirimlər alır. Bundan əlavə, analitik nəzərə almalıdır ki, böyük şirkətlərdə avadanlıqdan istifadə nisbəti daha yüksəkdir. Buna görə də, açıq şirkət üçün hesablanmış çarpan qapalı bir şirkətin dəyərinə uyğunlaşdırılmalı və aşağı salınmalıdır;
  • oxşar məhsullar üçün qiymət fərqləri. Böyük şirkətlər tez-tez daha yüksək qiymətlər tətbiq etmək imkanına malikdirlər, çünki istehlakçı əslində keyfiyyətə zəmanət verən əmtəə nişanı üçün pul ödəyərək köklü firmalardan mal almağa üstünlük verir. Bu, nəticədə çarpanın dəyərinə təsir göstərir.

Artım perspektivləri. Qiymətləndirici müəssisənin iqtisadi inkişaf mərhələsini müəyyən etməlidir, çünki bu, bölgü xarakterini təsir edir xalis gəlir dividend ödənişləri və müəssisənin inkişafı ilə bağlı xərclər üçün. Şirkətin inkişaf perspektivlərini qiymətləndirərkən analitik üç əsas amilin təsir dərəcəsini nəzərə alır: inflyasiyanın ümumi səviyyəsi, artım perspektivləri, bütövlükdə sənaye və sənaye daxilində konkret firmanın fərdi inkişaf imkanları. Mümkün artımın digər mühüm amili şirkətin bazar payının dinamikasıdır. İmtahan edən şəxs diqqətlə düşünməlidir rəqabət üstünlükləri həmyaşıdları ilə müqayisədə şirkətin nöqsanlarının qiymətləndirilməsi.

maliyyə riski. Maliyyə riskinin qiymətləndirilməsi aşağıdakı üsullarla həyata keçirilir:

  • kapital strukturunu və ya öz və borc vəsaitlərinin nisbətini müqayisə edir;
  • likvidliyi və ya cari öhdəlikləri cari aktivlərlə ödəmək qabiliyyətini qiymətləndirir;
  • şirkətin kredit qabiliyyətini və ya sərfəli şərtlərlə borc vəsaitlərini cəlb etmək qabiliyyətini təhlil edir.

İdarəetmə keyfiyyəti. Bu meyar ən mürəkkəb təhlili tələb edir, çünki o, hesabat sənədlərinin keyfiyyəti kimi dolayı məlumatlara əsaslanır; rəhbər heyətin yaş tərkibi, təhsil səviyyəsi, təcrübəsi, əmək haqqı; şirkətin bazarda yeri.

Yuxarıdakı müqayisəlilik meyarlarının siyahısı tam deyil və ekspertin onu müstəqil şəkildə tamamlamaq imkanı var.

Qiymətləndirici nadir hallarda qiymətləndirilən şirkətlə tamamilə eyni olan şirkətləri tapır, buna görə də meyarların təhlili əsasında aşağıdakı nəticələrdən birini çıxara bilər:

  • şirkət bir sıra xüsusiyyətlərə görə qiymətləndirilən şirkətlə müqayisə edilə bilər və çarpanları hesablamaq üçün istifadə edilə bilər;
  • şirkət qiymətləndirilən şirkətlə kifayət qədər müqayisə oluna bilməz və qiymətləndirmə prosesində istifadə edilə bilməz. İmtahan edən şəxs niyə belə nəticəyə gəldiyini yazılı şəkildə izah etməlidir.

Müəssisələrin qiymətləndirilməsinə müqayisəli yanaşma bütün ənənəvi texnika və metodlardan istifadə edir maliyyə təhlili. Qiymətləndirici eyni nisbətləri hesablayır, balans hesabatlarını, mənfəət və zərər hesabatlarını və əlavə məlumatları təhlil edir. Maliyyə təhlili oxşar şirkətlərin qiymətləndirilən şirkətlə müqayisəliliyini müəyyən etmək üçün ən vacib üsuldur. Müqayisəli yanaşma ilə maliyyə təhlilinin fərqli xüsusiyyətləri aşağıdakılarda özünü göstərir. Birincisi, maliyyə təhlili analoqlar siyahısında qiymətləndirilən şirkətin yerini və ya dərəcəsini müəyyən etməyə imkan verir. İkincisi, maliyyə təhlili qiymətləndiricinin müəyyən bir çarpan növünə onların ümumi sayında etibar dərəcəsini əsaslandırmağa imkan verir. Bu, yekun dəyəri əldə edərkən hər bir xərc variantının çəkisini müəyyən edir. Üçüncüsü, maliyyə təhlili həm müqayisəliliyin artırılmasını, həm də yekun dəyərin etibarlılığını təmin etmək üçün lazımi düzəlişlərin edilməsi üçün əsasdır.

Qiymət çarpanlarının xüsusiyyətləri

Şirkətin öz kapitalının bazar dəyərinin müəyyən edilməsi müqayisəli üsul qiymət multiplikatorlarının istifadəsinə əsaslanır.

Qiymət çarpanı nisbəti göstərən nisbətdir bazar qiyməti müəssisələrin (və ya səhmlərin) maliyyə bazasına. Təxmin edilən çarpanın maliyyə bazası, əslində, yalnız mənfəəti deyil, həm də müəssisənin maliyyə nəticələrini əks etdirən bir sayğacdır. Maliyyə axını, dividend ödənişləri, satış gəlirləri və s.

Çarpayı hesablamaq üçün sizə lazımdır:

  • analoq kimi seçilmiş bütün şirkətlər üçün səhm qiymətini müəyyən etmək; bu, yuxarıdakı düsturdakı paylayıcının qiymətini verəcəkdir;
  • maliyyə bazasını (mənfəət, satışdan əldə edilən gəlir, xalis aktivin dəyəri və s.) müəyyən bir müddət üçün və ya qiymətləndirmə tarixinə hesablayın. Bu, məxrəcin dəyərini verəcəkdir.

Səhm qiyməti qiymətləndirmə tarixindən əvvəlki son tarixə götürülür və ya son ayın maksimum və minimum qiymət dəyərlərinin ortasıdır. Göstərici maliyyə bazası kimi xidmət etməlidir maliyyə nəticələri ya son hesabat ili, ya da son 12 təqvim ayı üçün, yaxud qiymətləndirmə tarixindən əvvəlki bir neçə il üçün orta dəyər.

Qiymətləndirmə praktikasında iki növ çarpan istifadə olunur: interval və moment.

Birinci növə çarpanlar daxildir:

  • qiymət / mənfəət;
  • qiymət / pul axını;
  • qiymət / dividend ödənişləri;
  • qiymət / satış gəlirləri.

İkinci növə çarpanlar daxildir:

  • qiymət / kitab dəyəri;
  • qiymət / xalis dəyər.

Hesablama prosedurunu və qiymət çarpanlarının tətbiqi üçün əsas qaydaları nəzərdən keçirək.

Qiymət / mənfəət, qiymət / pul axını çarpanları qiyməti təyin etməyin ən çox yayılmış yoludur, çünki qiymətləndirilən şirkətin mənfəəti və müəssisələrin - analoqları haqqında məlumat ən əlçatandır. Bu çarpanların maliyyə əsası olaraq, bölüşdürülmə prosesində analitik tərəfindən hesablana bilən istənilən mənfəət göstəricisi uyğun gəlir. Buna görə də, demək olar ki, bütün müəssisələr xalis mənfəət göstəricisindən əlavə, vergidən əvvəlki mənfəətdən, faiz və vergilərdən əvvəlki mənfəətdən və s. Yalnız əsas tələbi yerinə yetirmək lazımdır - analoq və qiymətləndirilən şirkət üçün maliyyə bazasının tam eyniliyini təmin etmək. misal üçün, vergilərdən əvvəlki mənfəətə əsaslanan çarpan faiz və vergilərdən əvvəlki mənfəətə tətbiq edilə bilməz.

Qiymət/qazanc çarpanları əhəmiyyətli dərəcədə üsullardan asılıdır mühasibat uçotu, buna görə də, əgər analoqdursa xarici şirkət, mənfəət bölgü sistemlərini vahid standartlara çatdırmaq lazımdır. Yalnız bütün lazımi düzəlişləri etdikdən sonra çarpandan istifadə etməyə imkan verən lazımi müqayisə səviyyəsinə nail olmaq olar. Multiplikatorun hesablanması üçün əsas olaraq, qiymətləndirmə tarixindən əvvəl yalnız son ildə alınan mənfəətin məbləğindən istifadə edə bilərsiniz. Qiymətləndirici son beş il ərzində hesablanmış orta illik mənfəətdən istifadə edə bilər. Mövcud məlumatlardan və mənfəət dinamikasında əsas tendensiyanı təhrif edən atipik vəziyyətlərin mövcudluğundan asılı olaraq qiymətləndirmə müddəti artırıla və ya azaldıla bilər.

Qiymət / pul vəsaitlərinin hərəkəti çarpanının hesablanması üçün əsas hesablanmış amortizasiya məbləği ilə artan mənfəətin istənilən göstəricisi ola bilər. Buna görə də analitik bu çarpanın bir neçə variantından istifadə edə bilər.

Qiymətləndirmə prosesi zamanı analitik maksimum ədədlərin sayını hesablamağa çalışır, çünki onların qiymətləndirilən şirkətin maliyyə bazasına tətbiqi bir-birindən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən bir neçə xərc variantının yaranmasına səbəb olacaqdır. Əldə edilən nəticələrin diapazonu kifayət qədər geniş ola bilər. Buna görə də istifadə edilən çoxlu sayda çarpan qiymətləndiriciyə ən məqbul dəyər sahəsini müəyyən etməyə kömək edəcəkdir. Bu mühakimə riyazi üsullara əsaslanır. Bununla belə, müəyyən bir multiplikatorun etibarlılıq və obyektivlik dərəcəsini əsaslandıran iqtisadi meyarlar var.

misal üçün, iri müəssisələr ən yaxşı xalis mənfəət əsasında qiymətləndirilir; kiçik şirkətlər - vergidən əvvəl mənfəət əsasında, çünki bu halda vergitutmada fərqlərin təsiri aradan qaldırılır. Aktivlərində daşınmaz əmlak üstünlük təşkil edən biznesləri qiymətləndirərkən çoxlu qiymət/pul vəsaitlərinin hərəkətini hədəfləmək daha məqsədəuyğundur. Müəssisə əsas fondların aktiv hissəsində kifayət qədər yüksək paya malikdirsə, qiymət/mənfəət multiplikatorundan istifadə etməklə daha obyektiv nəticə əldə ediləcəkdir.

Qiymət / pul vəsaitlərinin hərəkəti multiplikatorunun tətbiqi üçün ən çox yayılmış vəziyyət mənfəətsizlik və ya cüzi miqdarda mənfəət, habelə şirkətin əsas vəsaitlərinin faktiki istifadə müddəti ilə maliyyə uçotunda qəbul edilmiş köhnəlmə müddəti arasında uyğunsuzluqdur. Bu, aktivlərin dəyərinin əhəmiyyətsiz olduğu halda mümkündür, baxmayaraq ki, bu aktivlərin istifadə müddəti kifayət qədər uzundur.

Qiymət/dividend çarpanı faktiki ödənilmiş dividendlər əsasında və ya potensial dividend ödənişləri əsasında hesablana bilər. Potensial dividendlər xalis gəlirin faizi kimi hesablanan oxşar müəssisələr qrupu üçün tipik dividend ödənişləridir. Bu çarpanın tətbiqi qiymətləndirmənin məqsədindən asılıdır. Qiymətləndirmə müəssisəni təhvil almaq məqsədi ilə aparılırsa, dividend ödəmə qabiliyyətinin əhəmiyyəti yoxdur, çünki adi iş rejimində dayana bilər. Nəzarət səhm paketini qiymətləndirərkən, qiymətləndirici potensial dividendlərə diqqət yetirir, çünki investor dividend siyasəti qurmaq hüququ əldə edir. Faktiki dividend ödənişləri azlıq payını qiymətləndirərkən vacibdir, çünki kifayət qədər mənfəət artımı olsa belə, investor rəhbərliyi dividendləri artırmağa məcbur edə bilməz. Hesablama üçün lazım olan məlumatların olmasına baxmayaraq, bu çarpan praktikada nadir hallarda istifadə olunur. Bu, açıq və qapalı şirkətlərdə ödəniş prosedurunun ciddi şəkildə fərqlənməsi ilə bağlıdır. Qapalı şirkətlərdə sahiblər müxtəlif ödənişlər, icarə haqqının azaldılması və s. şəklində pul faydaları ala bilərlər. Dividendlər həm həmyaşıdlar arasında, həm də qiymətləndirilən şirkətdə kifayət qədər ardıcıl ödənilirsə və ya şirkətin dividend ödəmə qabiliyyətini əsaslı şəkildə proqnozlaşdırmaq olarsa, multiplikatordan istifadə etmək məsləhətdir. Qiymətləndirici dividendlərin rüblük ödənilməsinə baxmayaraq, dividendlərin məbləğinin illik faiz dərəcəsi ilə hesablanmasını təmin etməlidir.

Qiymət / satış gəlirləri, qiymət / fiziki həcm çarpanları olduqca nadir hallarda istifadə olunur, əsasən digər üsullarla əldə edilən nəticələrin obyektivliyini yoxlamaq üçün. Xidmət müəssisələrini (reklam, sığorta, ritual xidmətlər və s.) qiymətləndirərkən bu çarpanlar yaxşı nəticələr verir. Multiplikatorların şübhəsiz üstünlüyü onların çox yönlü olmasıdır ki, bu da qiymətləndiricini qiymət/mənfəət multiplikatorunun hesablanması zamanı istifadə olunan mürəkkəb düzəlişlər etmək ehtiyacından xilas edir (qiymət/gəlir multiplikatoru uçot metodlarından asılı deyil).

Qiymətləndirmənin məqsədi şirkətin ələ keçirilməsidirsə, o zaman qiymət / satış gəliri multiplikatoruna diqqət yetirmək daha yaxşıdır, çünki bu, maliyyə təşkilatının səyləri ilə təmin edilən qısamüddətli mənfəət artımı səbəbindən qiymət artımı ehtimalını istisna edir. menecer. Bununla belə, bu halda qiymətləndirici gələcəkdə satış gəlirlərinin sabitliyini diqqətlə nəzərdən keçirməlidir. Bir şirkətin ələ keçirilməsi adətən idarəetmə heyətinin dəyişməsi ilə müşayiət olunduğundan, bu, istehsal heyətinin tam dəyişdirilməsinə və satış həcminin azalmasına səbəb ola bilər. Multiplikator qiymətinin / satış gəlirlərinin tətbiqinin özəlliyi ondan ibarətdir ki, qiymətləndirici mütləq qiymətləndirilən şirkətin kapital strukturunu və analoqlarını nəzərə almalıdır. Əgər onlar əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənirlərsə, onda qoyulan kapitala əsasən çarpanı müəyyən etmək daha yaxşıdır. Bunun üçün:

  • analoq şirkət üçün qoyulmuş kapital kapitalın və uzunmüddətli öhdəliklərin cəmi kimi hesablanır;
  • çarpan qoyulan kapitalın analoqun maliyyə bazasına nisbəti kimi hesablanır;
  • qiymətləndirilən müəssisə üçün qoyulmuş kapitalın məbləği müəyyən edilir: qiymətləndirilən müəssisənin adekvat maliyyə bazası çarpan dəyərinə vurulur;
  • qiymətləndirilən şirkətin kapitalının dəyəri qoyulmuş kapital ilə qiymətləndirilən şirkətin uzunmüddətli öhdəliklərinin dəyəri arasındakı fərq kimi hesablanır.

Qiymət/həcm çarpanı qiymət/gəlir çarpanının dəyişməsidir. Bu zaman qiymət dəyərlə deyil, istehsalın fiziki həcmini, istehsal sahələrinin ölçüsünü, quraşdırılmış avadanlıqların sayını, eləcə də hər hansı digər güc ölçü vahidini əks etdirə bilən təbii göstərici ilə müqayisə edilir.

Çoxlu qiymət/kitab dəyəri oxşar şirkətlərin qiymətləndirmə tarixində və ya ən son balans tarixində balans dəyərindən istifadə edir. Bu çarpan sözdə ani göstəricilərə aiddir, çünki müəyyən bir müddət üçün deyil, müəyyən bir tarixdəki vəziyyət haqqında məlumatla müəyyən edilir. Bu multiplikatorun optimal əhatə dairəsi qiymətləndirmədir holdinq şirkətləri və ya böyük səhm bloklarının sürətli satışı. Hesablamanın maliyyə əsasını qiymətləndirilən şirkətin və həmyaşıd şirkətlərin xalis aktivləri təşkil edir. Bundan əlavə, həm şirkətlərin balans hesabatları, həm də qiymətləndiricinin hesablama yolu ilə əldə etdiyi xalis aktivlərin yönümlü dəyəri əsas götürülə bilər.

Aşağıdakı tələblər yerinə yetirildiyi təqdirdə qiymət/xalis aktivin çoxlu dəyəri tətbiq edilə bilər:

  • qiymətləndirilən şirkətin əmlaka (daşınmaz əmlak, qiymətli kağızlar, qaz və ya neft avadanlığı) əhəmiyyətli investisiyaları varsa;
  • şirkətin əsas fəaliyyəti belə əmlakın saxlanması, alqı-satqısı, idarəetmə və əməliyyat işçiləri bu halda məhsullara cüzi dəyər qatır.

Əgər çarpan qiyməti / xalis aktiv dəyərindən istifadə etmək mümkündürsə, qiymətləndirici əlavə olaraq müqayisə meyarlarına daxil etməlidir:

  • analoqlar və qiymətləndirilən şirkət üzrə satış gəlirlərində mənfəətin payını təhlil edin, çünki səhmlərin alqı-satqısı ilə bağlı qərar son bir ildə mənfəətin süni şəkildə artmasına səbəb ola bilər;
  • aktivlərin növləri, yeri və s. kimi müxtəlif təsnifat xüsusiyyətlərindən istifadə etməklə, müqayisə edilən şirkətlərin bütün siyahısı üçün aktivlərin strukturunu öyrənmək;
  • törəmə müəssisələrin nəzarət paketini təmsil edən səhmlərin mövcudluğunu və onlarda payını müəyyən edəcək bütün şirkətlərin xalis aktivlərini təhlil etmək;
  • şirkətin bütün maliyyə aktivlərinin likvidliyini qiymətləndirmək, çünki açıq və qapalı şirkətlərə məxsus səhmlərin payının nisbəti müqayisəliliyin əsas göstəricisidir.

Dəyərin yekun dəyərinin formalaşması

Xərclərin yekun dəyərinin formalaşması prosesi üç əsas mərhələdən ibarətdir: çarpan dəyərinin seçilməsi, aralıq nəticələrin ölçülməsi, yekun düzəlişlərin edilməsi.

Çarpan dəyərinin seçilməsi xüsusilə diqqətli əsaslandırma tələb edən ən çətin mərhələdir, sonradan hesabatda qeyd edilmişdir. Eyni şirkətlər olmadığı üçün şirkətlər üçün eyni çarpanın dəyərlər diapazonu - analoqlar olduqca genişdir. Analitik ekstremal dəyərləri kəsir və bir qrup analoq üçün çarpanın orta dəyərini hesablayır. Sonra maliyyə təhlili aparılır və analitik müəyyən multiplikatorun dəyərini seçmək üçün bu çarpanla ən yaxından əlaqəli olan maliyyə əmsallarından və göstəricilərdən istifadə edir. Maliyyə əmsalının dəyəri ümumi siyahıda qiymətləndirilən şirkətin mövqeyini (rütbəsini) müəyyənləşdirir. Alınan nəticələr çarpanın sıralanmış dəyərlərinin ardıcıllığına əlavə olunur və qiymətləndirilən şirkətin dəyərini hesablamaq üçün istifadə edilə bilən dəyər olduqca dəqiq müəyyən edilir.

misal üçün, analoq kimi götürülən 15 şirkət üçün çarpan qiyməti/bahis dəyəri diapazonu 0,92 - 5,67; çarpanın orta qiyməti 2,15-dir. Aralığın mərkəzi dəyərə uyğundur (5.67 - 0.92) : 2 = 2.4, buna görə də əksər şirkətlər orta çarpan dəyərindən bir qədər aşağıdır. Təcrübə göstərir ki, bu çarpan maliyyə nisbəti "başına gəlir" ilə yaxşı əlaqələndirilir kapital". Bu nisbəti həmyaşıd şirkətlər üçün təhlil edək. Diapazon 4,1 - 15,6%; orta dəyər 8,32% təşkil edir ki, bu da diapazonun mərkəzindən bir qədər azdır: 2 = 9,85. Qiymətləndirilən şirkətdə kapitalın gəlirliliyi belədir. 12 Qiymətləndirilən şirkət üçün çarpanın dəyəri trend xətti metodu ilə və ya üç dəyərin nisbətini təhlil etməklə əldə edilə bilər: çarpanın orta çəkili dəyəri, maliyyə əmsalının orta çəkili dəyəri, faktiki dəyəri. qiymətləndirilən şirkətin maliyyə əmsalı.

Təhlil göstərir ki, qiymətləndirilən şirkətin çarpan qiyməti / balans dəyəri həmyaşıdlar diapazonu üçün orta qiymətdən bir qədər yüksək ola bilər, hesablama 3.3 dəyərini verir.

* * *

Müqayisəli yanaşma analitikə bütün mümkün çarpan variantlarının maksimum sayını istifadə etməyə imkan verir, buna görə də hesablama prosesində eyni sayda məsrəf variantları alınacaqdır. Əgər analitik yekun dəyər kimi bütün əldə edilən dəyərlərin sadə orta qiymətini təklif edirsə, bu, onun bütün çarpanlara eyni dərəcədə etibar etməsi deməkdir. Son dəyəri təyin etmək üçün ən düzgün üsul tərəzi üsuludur. Qiymətləndirici, konkret şərtlərdən, məqsədlərdən və qiymətləndirmə obyektindən, bu və ya digər məlumatlara inam dərəcəsindən asılı olaraq, hər bir çarpana xüsusi çəki verir, çəkiyə əsaslanaraq, əsas götürülə bilən yekun qiymət alınır. sonrakı düzəlişlər üçün.

Çoxalmaların tətbiqi nəticəsində yaranan yekun dəyər konkret şəraitdən asılı olaraq düzəldilməlidir, ən tipik olanı aşağıdakı düzəlişlərdir. Alıcı üçün cəlbedici olmayan aktivlərin diversifikasiyası olduqda portfel endirimi verilir. Analitik son xərc variantını təyin edərkən mövcud qeyri-istehsal aktivlərini nəzərə almalıdır. Əgər maliyyə təhlili prosesində, ya öz qeyri-kafiliyi dövriyyə kapitalı, və ya kapital qoyuluşlarına təcili ehtiyac yarandıqda, nəticədə dəyər çıxılmalıdır. Nəzarət səhm paketini qiymətləndirərkən aşağı likvidliyə görə endirim tətbiq etmək mümkündür. Bəzi hallarda, sərmayəçiyə verilən nəzarətlər üçün mükafat şəklində düzəliş edilir. Beləliklə, müqayisəli yanaşma, hesablamaların və təhlillərin kifayət qədər mürəkkəbliyinə baxmayaraq, ağlabatan bazar dəyərini müəyyən etmək üçün effektiv üsuldur. Bu yolla əldə edilən nəticələr yaxşı obyektiv əsasa malikdir, onun səviyyəsi həmyaşıd şirkətlərin geniş spektrini cəlb etmək imkanından asılıdır. Qiymətləndirmə xidmətləri sahəsinin gələcək inkişafı müqayisəli yanaşmanın əhatə dairəsinin genişlənməsinə kömək etməlidir.

E.N. İvanova

İnstitutunun dosenti

peşəkar qiymətləndirmə,