Есть помещение. Какой бизнес открыть? Большинство предприятий, вне зависимости от их размера, требуют определенных помещений для оказаний своих услуг или производства продукции. Для ведения бизнеса подходит любое помещение в хорошем состоянии – будь то гараж, ангар, подвальное помещение, загородный дом, квартира или что-то другое. В этой статье подробнее рассматривается ведение бизнеса по сдаче в аренду квартир и подвальных помещений.
Для того чтобы начать свое дело потребуется приобрести квартиру или подвал, что уже станет довольно крупным капиталовложением. Не стоит забывать о том, что покупка недвижимого имущества это один из лучших видов инвестиционных инструментов и именно поэтому стоимость уже готовых квартир довольно высока. Оптимальным вариантов для приобретения станет недвижимость на начальном этапе строительства. В этот момент недвижимое имущество сэкономит от 20 до 40% стоимости в последствие.
Покупка и оформление недвижимости
Конечно же, наиболее популярным вариантом для открытия офиса остаются деловые центры, чья инфраструктура полностью направлена на оптимизацию рабочего процесса. Однако стоимость помещений в таких центрах довольно высока и такие приобретения не могут себе позволить многие компании среднего и малого бизнеса.
Вторым по популярности вариантом является аренда помещений на первых этажах жилых зданий и, так называемый, street-retail (помещения на первых этажах с отдельным входом и собственными витринами). Так же высоким спросом пользуются бывшие хозяйственные помещения. Очень часто можно встретить различный бизнес в подвальном помещении. Зачастую это продуктовые магазины, кафе и рестораны, салоны красоты и мелкие магазины бытовой техники.
При рассмотрении варианта открытия бизнеса на аренде помещений следует ознакомиться со спросом и предложениями рынка аренды и продажи недвижимости, инфраструктурой района, в котором находит планируемая покупка и коэффициент «проходимости» (прим. коэффициент показывает значение, основанное на количестве человек посещающих прилегающую территорию за определенный отрезок времени).
Покупка недвижимости связана с манипулированием крупными суммами денег и на такие операции часто охотятся мошенники.
Покупать недвижимое имущество надо либо у проверенного человека (родственники, друзья или коллеги), либо в агентствах (самый невыгодный вариант), либо при участии риэлтора (в этом случае придется оплатить его услуги в размере определенного процента от суммы покупки). Чтобы обезопасить себя при покупке следует внимательно читать все документы и хорошо ознакомиться с самим продавцом. Безопасность в таком бизнесе должна стоять на первом месте. После покупки недвижимости следует оформить ее для того, чтобы можно было сдавать в аренду на коммерческой основе.
Заключительным этапом подготовки станет ремонт помещения. Богатого наполнения не требуется, так как многие компании производят редизайн помещения по своему вкусу. Следует учитывать, что превращение обычной квартиры на первом этаже в помещение класса street-retail потребует документального подтверждения, так как установка уличной двери или крупных витрин повлияет на целостность здания.
Сдача помещения в аренду
Для центральной части города подойдет практически любое помещение категории street-retail. Такие помещения с удовольствием арендуют различные магазины или рестораны. В спальных районах квартиры на первых этажах нет устоявшегося списка компаний-арендаторов, именно поэтому спрос здесь хоть и ниже центральных районов, но остается на приличном уровне.
Реклама испокон веков являлась двигателем бизнеса. Для поиска клиентов на свое недвижимое имущество одним из лучших способов станет активная реклама. Размещение объявлений на интернет ресурсах или в газетах, оформление рекламной вывески на здании, в котором находится помещение или подача информации о своих услугах в целевые агентства (правда в этом случае существует шанс того, что придется делиться процентом дохода).
Величина дохода с аренды зависит от помещения и его расположения. К примеру с небольшой двухкомнатной квартиры в центре Москвы можно получить от 100 000 рублей в месяц. По статистике большинство квартир, сдаваемых в аренду, окупаются в срок около восьми лет. При покупке квартиры в кредит ежемесячные выплаты составят практически аналогичную сумму доходу, что позволит получить квартиру в собственность практически без затрат.
Посуточная аренда
Сдача квартир посуточно как бизнес возникла не так давно. Основное отличие от обычной аренды – более частая смена клиентов, что в итоге потребует более широкой активности в плане рекламы. Изначально посуточная сдача не рассматривалась как вид бизнеса и была исключительно способом периодического заработка.
Сейчас сдача собственного жилищного фонда в аренду один из самых простых способ получить финансовые средства коммерческим способом без особых усилий. Длительная аренда дает постоянство дохода, однако в этом случае теряется уровень доходности. Посуточная сдача даст хорошую ежедневную прибыль, однако возникает множество забот с постоянным поиском клиентов и в большем количестве затрачиваемого времени на оформление краткосрочной аренды.
Вторым по популярности способом извлечения прибыли из бизнеса, основанного на аренде помещений – целенаправленная покупка недвижимости, для последующей сдачи в аренду. Процесс покупки, оформления и поиска клиентов практически идентичен приобретению помещений для ведения коммерческой деятельности с другими предпринимателями и компаниями. Однако в этом случае потребуется квартира в благополучном районе, с хорошей инфраструктурой и в шаговой доступности от общественного транспорта. Все это положительно повлияет на величину извлекаемой прибыли.
Замыкает тройку способов создания бизнеса на аренде так называемая субаренда. По сути, предприниматель станет посредников между двумя звеньями – арендодателем и клиентами. Такой способ подойдет для тех, кто не имеет достаточно средств для покупки недвижимого имущества и не имеет своего. Суть процесса заключается в оформлении жилья в долгосрочную аренду и последующей пересдачей посуточно. Таким способом возможно «отбить» арендные платежи за первые десять дней. Доход за оставшиеся двадцать дней станет чистой прибылью предпринимателя.
Организация процесса
Помимо наличия недвижимого имущества потребуется учесть несколько аспектов. Во-первых, любая коммерческая деятельность требует обязательной регистрации в налоговых органах Российской Федерации. При оформлении предприятия подойдут два вида правовых форм – индивидуальное предпринимательство и общество с ограниченной ответственностью.
Во-вторых, документальное оформление недвижимости для возможности ведения коммерческой деятельности. В том случае, если речь идет о субаренде, то следует нотариально заверить все договора с владельцем квартиры и учесть все моменты – стоимость, сроки, возможность пересдачи и прочее. Любую передачу денежных средств лучше производить в присутствии нотариуса.
Третье – обустройство жилой площади (мелкий ремонт, покупка расходников, мебели и прочее) и старт рекламной компании. Рекламу следует максимизировать – ведение активной работы с газетами, интернет ресурсами и третьими лицами. Под третьими лицами можно понимать различные юридические и физические лица, при помощи которых распространяется информация об услугах (к примеру: размещение визиток и буклетов на вокзалах или транспортных агентствах).
Бизнес на сдаче квартир посуточно довольно тяжелое занятие в плане затрачиваемого времени.
Большое количество клиентов потребует большого внимания и осторожности. Для того, чтобы не ошибиться и не пропустить сроки оплат следует подписывать договор с каждым новым клиентом. Передача ключей от арендуемой недвижимости осуществляется после подписания. По завершении сроков договора следует провести осмотр квартиры на наличие поломок или хищения имущества.
Любое предприятие создается для того, чтобы приносить прибыль своему владельцу. А более высокий уровень доходности будет доступен только в том случае, если предприниматель заинтересован в его развитии и модернизации. Увеличить прибыль можно двумя способами – обновление жилищного фонда (закупка современной бытовой техники, ремонт, улучшение инфраструктуры квартиры и прочее) и покупка дополнительной недвижимости. В первом способе рост благоустройства вызовет рост стоимости аренды, однако количество клиентов может сократиться из-за высокой стоимости. Второй способ гарантированно даст рост прибыли, но и работы так же прибавит.
Наработка клиентской базы
Лучший клиент – постоянный клиент. Бизнес на аренде квартир как никакой другой подтверждает это правило. Постоянство клиентской базы позволит сократить затрачиваемое время на оформление аренды и сроки простоя.
Первое, чему нужно уделить внимание при подборе клиентов – состояние предлагаемого помещения. В том случае, если заявленные характеристики не будут соответствовать реальности предприниматель, скорее всего, потеряет клиента.
Ни в коем случае нельзя терять коммуникационные возможности. Посуточная аренда квартир как бизнес довольно динамична и следует предоставить клиентам возможность связаться практически в любой момент. Своевременность предоставления информации и возможность заблаговременно забронировать помещения сыграет положительную роль в росте репутации бизнеса.
В том случае, если бизнес не ограничивается одной или парой квартир, имеет смысл оформить клиентскую программу.
Различные акции, такие как бесплатный трансфер, 2+1 или периоды скидок дадут рост клиентов, а так же увеличит объем постоянных арендаторов.
Краткосрочная аренда популярна среди тех, кто прибывает в город на малые сроки. Из этого можно сделать вывод, что клиент может быть плохо знаком с городом. Это очередной плюс для предпринимателя. Выпуск собственной продукции, на которой указаны логотип, контактные данные и прайс-лист станут хорошим шагом в наработке клиентской базы. Все это можно совместить с необходимыми вещами в незнакомом городе – печать информации на картах городского транспорта, календарях и прочем.
Миллионы людей готовы платить за комфортный отдых. Сдавая жаждущим праздника коттеджи в краткосрочную аренду, реально заработать от 100 000-150 000 рублей. С франшизой «Дом в аренду» вложенные средства окупятся через 1-2 месяца, что даст возможность раскрутить свой бизнес и иметь достойный доход вне зависимости от местожительства.
Шумные вечеринки на дому с изобилием алкоголя, толпами народа и громкой музыкой - еще в 90-ых мы дружно взирали на это «безобразие», широко раскрыв рты от восторга и искренне не понимая хозяев, впустивших к себе такую толпу. Но идея подобных торжеств понравилась и прижилась. Сегодня сотни людей предпочитают не утруждать себя приготовлениями и уборкой, а отправиться на отдых в загородный коттедж, где вся веселая компания сможет отведать шашлыков, от души пообщаться и сохранить уверенность в конфиденциальности встречи.
Национальные особенности загородного отдыха
Коттедж всегда имел массу преимуществ перед квартирой: отсутствие смежных стен с соседями дает возможность отдыхать допоздна, а прилегающая территория позволяет жарить шашлыки, наслаждаться свежим воздухом и живописными пейзажами. Едва появившись на рынке, услуга краткосрочной аренды загородных домов и туристических баз обрела значительный спрос.
Их арендуют:
- студенческие компании для празднования Татьяниного дня, экватора, окончания сессии и выпускного;
- родители школьников, желающие устроить для них выпускной;
- ценители отдыха на лоне природы: летом семьи готовы арендовать коттедж на целую неделю, чтобы насладиться прелестями загородной жизни, походами в лес, баней и шашлыками;
- частные фирмы, желающие хорошо погулять на корпоративной вечеринке или провести мероприятие по тимбилдингу;
- туристические базы арендуют для проведения масштабных торжеств - свадеб, юбилеев и памятных дат.
Бизнес на краткосрочной аренде загородных коттеджей и туристических баз постепенно оброс сопутствующими услугами, которые значительно увеличивают средний чек. Обладая знаниями и опытом, вы можете предложить постояльцам услуги кейтеринга, оформления и организации мероприятий, активных развлечений - пейнтбола, волейбола и других.
Бизнес-модель: серьезный бизнес на простых условиях
Чтобы что-нибудь продать, нужно сначала это что-нибудь купить - считал именитый кот из Простоквашино. Но ведь и жил он в советские времена. Сейчас оборот бизнеса и средний чек напрямую связаны с интенсивностью работы и вашей предприимчивостью. Чтобы начать зарабатывать на краткосрочной аренде, необязательно покупать их в собственность - достаточно снять коттеджи или туристическую базу на длительный срок.
При этом ваш доход будет базироваться на разности расценок посуточной и долгосрочной аренды, а заработок получите и вы, и собственник недвижимости. Приобретая франшизу «Дом в аренду», вы получаете возможность узнать от профессионалов обо всех тонкостях такого бизнеса:
- особенности выбора домов и баз;
- нюансы составления договора с собственником и клиентами;
- полное сопровождение в настройке рекламы и продвижении сайта, пакет скриптов для повышения продаж.
Бизнес на краткосрочной аренде нередко называют сезонным. Отчасти это так - массовый поток клиентов обращается летом и в преддверии Нового года. Но корпоративные мероприятия, свадьбы и юбилеи позволяют удержать стабильность заработка на протяжении всего года.
Актуальность бизнеса в вашем регионе
Многие жители провинциальных городов считают, что серьезный бизнес на краткосрочной аренде можно сделать исключительно в мегаполисах. Но в действительности вам просто нужно верно рассчитать поток клиентов.
- Если в вашем городе есть учебные заведения, то спросом студенческих групп вы уже обеспечены.
- Предприниматели, шагающие в ногу с развитием рынка, предпочитают для корпоративных мероприятий арендовать коттеджи и туристические базы. На лоне природы и в просторном дворе проще проводить командные игры, а у мангала коллектив раскрывается намного быстрее, чем в ресторане.
- Еще одна категория клиентов - семьи с доходом чуть выше среднего, проживающие в квартирах. Летом или на каникулы они пожелают отправиться на отдых вместе с детьми.
Таким образом, бизнес на краткосрочной аренде актуален для каждого города страны. Главное - правильно выбрать дом, договориться с собственником и запустить дело.
Финансовые аспекты
Стоимость аренды недвижимости (как долгосрочной, так и посуточной) тесно связана с регионом, численностью населения и особенностями инфраструктуры. В областных городах снять коттедж на длительный срок в пригороде можно по цене от 60 000 за месяц. При этом аренда его на сутки составит от 10 000 рублей, в праздники и летом - дороже.
При сопровождении специалистов, которые уже успели изучить все тонкости бизнеса краткосрочной аренды, в первые месяцы вы сможете выйти на доход от 100 000-150 000 рублей. А это значит, что стоимость франшизы окупится в течение 1-2 месяцев.
Самостоятельность - не всегда хорошо
Просчитав модель и варианты развития, вы можете решить, что и сами успешно справитесь со сдачей домов в аренду и поиском собственников, желающих сдать недвижимость. Но, совершая этот путь в одиночку, вы столкнетесь с трудностями, через которые уже прошла компания «Дом в аренду».
- Несложно заблудиться в юридических аспектах и формах договоров. Коммерческая аренда отличается от частной условиями использования имущества и документальным сопровождением.
- Газеты и радио давно потеряли свою рекламную силу, а привлекать клиентов в интернете вы сможете при наличии определенных знаний в сфере Директа и таргентинговой рекламы. Специалисты «Дом в аренду» уже прошли этот этап и знают самые действенные способы заявить о себе.
- Вам придется поработать над сайтом , вложить деньги в его продвижение и продающие тексты.
Покупка франшизы - идеальный вариант для быстрого старта, не требующий от вас деловой хватки, знаний в сфере недвижимости и продвижения в интернете. Вам помогут запустить свой бизнес всего за неделю, автоматизировать процессы, выстроить стройную и прибыльную систему.
Наши контакты
- Телефон: 89277253313 - Сергей
- E-mail:
Если у вас есть жилая площадь, и она попросту простаивает, стоит задуматься про бизнес на аренде квартир. Выбирайте вид сдачи квартиры и зарабатывайте!
♦ Капитальные инвестиции: от 20 000 руб. (при наличии квартиры).
♦ Окупаемость: 8-12% доходности в год (в целом – от 10 лет).
Если у вас есть собственная жилая площадь или вы рассматриваете вариант с покупкой по ипотеке, стоит задуматься про бизнес на сдаче квартир .
Это позволит окупить расходы на покупку, а также заработать «сверху».
Существует два варианта сдачи – кратковременная (посуточно) и долгосрочная.
У каждого из них есть свои достоинства и подводные камни.
Сказать однозначно какой вариант предпочтительнее нельзя.
Выбор вы должны будете сделать самостоятельно, оценив все аргументы.
Аренда посуточно или долгосрочно: что выбрать?
Идея бизнеса на долгосрочной аренде жилья стара как мир.
Кроме того, квадратные метры можно сдавать не только для проживания, но и для офисов.
Съем на короткий срок тоже только набирает обороты. Прежде всего, из-за высоких цен в отелях.
В некоторых ситуациях проживание в, казалось бы, дешевых хостелах все же обходится дороже снятой квартиры.
Но при этом человек получает возможность самостоятельно распоряжаться пространством, своим графиком, готовить себе привычную еду на кухне. И, вообще, можно чувствовать себя как дома.
Положительные стороны бизнеса
Негативные моменты бизнеса
Как начать бизнес на аренде квартир?
Если вы проанализировали все доводы и решили, что сдача квартир долгосрочно или посуточно – это ваш вариант для бизнеса, вам стоит проверить жилье на соответствие требованиям.
- На стоимость квартиры влияет, прежде всего, её расположение.
Чем ближе к станциям метро, центру, основным транспортным узлам – тем больше можно за неё просить. - Расположение на первом этаже считается недостатком при сдаче метров для проживания.
Но вот для офисов – это основное преимущество. - Набор, которым нужно укомплектовать квартиру для сдачи посуточно обширный.
Сюда входят полотенца, элементарный набор посуды, из техники приветствуется фен, микроволновая печь, утюг, стиральная машина.
Если люди заселяются надолго, предполагается, что уют они устроят себе уже сами. - Квартира для краткосрочной аренды должна постоянно находиться под вашим контролем.
Вы обязаны следить за чистотой, наводить порядок перед каждым заездом, регулярно стирать текстиль, пополнять запасы расходных средств (пакетированный чай, сахар, мусорные пакеты, туалетная бумага). - Аренда для офисов часто предполагает, что от вас нужен абсолютный минимум – стены, окна, дверь и проведенные водопровод и канализация.
Анализ потенциальных клиентов
Интересный факт:
Занятия музыкой более двух часов в день неприемлемы по отношению к соседним квартиросъемщикам и приравниваются к шуму - таковы в Германии законы, регулирующие аренду жилья.
Для долгосрочной аренды круг потенциальных клиентов бизнеса довольно широкий. В общих чертах его можно представить, как платежеспособные люди 18-30 лет.
Что касается съема квадратных метров для офисов – тут демография также обширна.
Собственно, пол и возраст съемщиков в таком случае не будет иметь особого значения. Главное, это род их занятия – предпринимательская деятельность.
А вот что касается бизнеса на аренде посуточно, можно выделить четыре основные категории:
Какие подводные камни имеет бизнес квартиры посуточно?
- Как правило, при подписании договора аренды, у съемщиков берут паспортные данные – просят сделать ксерокопию или просто фотографируют странички (при краткосрочной аренде).
Но законодательство гласит, что делать это запрещено.
А если принимать другой, менее важный документ, риск оказаться обманутым или с поврежденным имуществом возрастает еще больше. - Чтобы заслужить хорошую репутацию и иметь регулярный поток клиентов, вам постоянно нужно вкладываться.
В уборку, стирку, улучшение жилищных условий и решение различных проблем.
Это нужно учитывать еще при принятии решения о сдаче квадратных метров. - Тяжело контролировать то, насколько прилично будут вести себя жильцы.
Шумная «гулянка» может обернуться проблемами с соседями и дополнительными затратами на уборку и даже ремонт.
Вообще, жильцы старых домов обычно довольно критично настроены к квартирам, в которых постоянно появляются новые люди.
Это особенно опасно, если вы сдаете жилье в аренду на не совсем законных обстоятельствах. - Если вы решили не прибегать к услугам агентства-посредника, вероятность простоя квартиры увеличивается.
Но даже риелтор, которому вы будете платить в среднем 20% комиссии, — это не гарантия регулярного притока жильцов.
Дополнительно придется давать рекламу, а это еще одна статья расходов. - Самый крупный подводный камень – это риск мошенничества.
Разумеется, он существует в любой сфере.
Но при сдаче жилья в аренду особенно высокий.
Тем не менее не стоит ориентироваться на худшие ситуации.
Достаточно сохранять бдительность и осторожность.
Если вы только собираетесь приобрести квартиру, чтобы ее сдавать и на этом зарабатывать,
для успешной и выгодной покупки:
- Бизнес нужно знать изнутри.
Если вы ни разу не арендовали квартиру, сложно будет понимать, как эффективно сдавать свою.
Можно снять жилье на день-два в своем же городе и сыграть роль «тайного покупателя».
Оцените, какие цены являются средними и как ведут себя арендодатели. - Если вы планируете взять квартиру в ипотеку специально, чтобы сдавать квартирантам, от этой мысли сейчас лучше отказаться. Нынешние условия экономической нестабильности могут сыграть с вами злую шутку.
Кроме того, переплата получается слишком крупной. - Без страховки квартиры никаких дел начинать не стоит.
Особенно это касается краткосрочной аренды площади. - Если загрузка квартиры стала регулярной, имеет смысл делегировать стирку в прачечную или .
Это дополнительная трата, но большая экономия времени. - Не стесняйтесь задавать вопросы потенциальным жильцам, поговорите с ними, присмотритесь внимательнее.
По нескольким разговорам сложно понять, что за человек перед вами.
Но частенько получается отсеять самых подозрительных и неадекватных. - Настройте себя на то, что звонки в «неприличное» время станут для вас нормой.
И есть вероятность, что вам не раз предстоит приезжать по звонку к арендаторам, чтобы решать какую-то проблему.
Если вы не готовы к этому, возложите обязанности «на плечи» агентства.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что специфический бизнес сдача квартир в аренду – это не «золотой» билет.
В любом случае придется вкладывать свои усилия в его развитие постоянно. Тогда заработок будет более-менее солидным.
Или же делегировать решение всех вопросов агентству по недвижимости.
В этом случае вам придется забыть про высокие заработки, ведь вам придется отдавать немаленькую комиссию.
Но если квадратные метры есть и вам по какой-то причине не нужны, куда разумнее сдать их для поселения или офисов, а не оставлять простаивать просто так.
Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту
Артём Лобаченков – о том, как снять или сдать прилавок на день, магазин на неделю или лофт на месяц
Многие предприниматели периодически бывают заинтересованы в краткосрочной аренде небольших площадей. Например, фермеру нужно продать сезонный товар, хэнд-мейд-мастеру провести распродажу, а онлайн-стартапу организовать яркую пиар-акцию в офлайне. В этом случае может быть полезен сервис по краткосрочной аренде недвижимости, который стыкует владельцев помещений с арендаторами и помогает им договориться. С его помощью можно снять или сдать в аренду любое пространство - от торговых павильонов до «островка» в ТЦ или дивана в холле на срок от суток до нескольких месяцев..
31 год, предприниматель из Москвы, сооснователь сервиса краткосрочной аренды коммерческой недвижимости
. Закончил экономический факультет Николаевского государственного университета по специальности «менеджмент предприятий». Более 10 лет занимается разработкой интернет-проектов. Основатель компании PixelSet
(разработка комплексных интернет-решений). Проект Spaceinspace развивает в партнёрстве с Евгением Якушевым
и Татьяной Соболевой
.
Если есть неудобство, значит, есть поле для бизнеса
Идея сервиса краткосрочной аренды коммерческой недвижимости возникла у сооснователей проекта Евгения Якушева и Татьяны Соболевой 2015 году. Татьяна работала тогда в сфере торговой недвижимости и довольно часто сталкивалась с запросами о краткосрочной аренде торговых помещений. Подобные сервисы в то время начали набирать популярность в Британии и США.
Татьяна и Евгений, а также присоединившийся к проекту чуть позже Артём Лобаченков анализировали их работу и пытались представить, «пойдёт» ли такая идея в России. Основатели проекта видели: потребность в такой услуге есть, но обратиться за ней практически некуда. Платформ, специализирующихся именно на краткосрочной аренде торговых площадей, ещё не было.
Сам процесс аренды этих помещений довольно сложный. Чтобы заключить договор, предприниматель должен собрать документы и согласования, пройти необходимые проверки. Это отнимает много времени и сил.
«Аренда торгового помещения – запутанный и непонятный для большинства людей процесс. Он совершенно не оптимизирован. А там, где есть «неоптимизация» - там поле и возможность для роста. Spaceinspace может эту сферу регламентировать, оцифровать и сделать удобной благодаря IT. Когда всё ясно, понятно и представлено на одной платформе, это упрощает жизнь и арендатору, и арендодателю», - говорит Артём Лобаченков.
Основной проблемой на начальном этапе создания платформы Spaceinspace стало отсутствие юридической базы. На тот момент коллеги и партнёры Артёма в принципе не понимали, может ли сервис по краткосрочной аренде торговых помещений функционировать на территории России в соответствии с законодательством. Поэтому необходимо было найти юридически верный формат агентского договора, который заключается с арендодателем.
Работа над договором заняла около четырёх месяцев и обошлась примерно в 500-600 тысяч рублей. Основателей сервиса консультировали несколько юристов.
«Мы определили себя как сервис, который контролирует сделку по аренде на всех её этапах: от формирования арендатором заявки на аренду до его выезда из помещения. Все сделки проходят через нас, и если возникают сложности, в том числе бюрократические – их решает наш сервис», - замечает Артём Лобаченков.
Роли основателей в проекте распредились следующим образом: Артём Лобаченков отвечает за IT-платформу и коммуникацию с основными арендодателями (владельцы ТЦ и брокеры), Татьяна Соболева занимается маркетингом и привлечением клиентов и партнёров, в зоне ответственности Евгения Якушева – фирменный стиль, брендинг и стратегия проекта.
Всего в команде Spaceinspace 18 человек. Это программисты, маркетологи, которые работают на привлечение арендодателей, а также два менеджера арендных отношений.
Запуск платформы
Следующим шагом после разработки документов стало создание сайта и базы для IT-платформы. Этим занимались специалисты компании по разработке интернет-проектов PixelSet, принадлежащей Артёму.
Первую версию сайта удалось подготовить буквально за месяц. На ней в качестве образца разместили помещения известных торговых центров. Этот сайт основатели проекта демонстрировали во время встреч с потенциальными арендодателями - вносили в систему данные о реальных торговых точках конкретного арендодателя, показывая на их примере возможности системы.
Одновременно шёл поиск арендодателей через знакомых Евгения Якушева и Татьяны Соболевой. Также использовали контекстную рекламу и продвижение в соцсетях. До конца 2016 года таким образом удалось найти первых десять арендодателей - в основном магазины и небольшие торговые центры.
По признанию Артёма, объяснить владельцам торговых помещений смысл услуги и её выгоду на первых порах было нелегко. Приходилось долго и детально аргументировать преимущества платформы Spaceinspace.
«Я поначалу видел, что есть недопонимание у арендодателя, кто мы в принципе и как с нами работать. Речь шла о совершенно новом для многих формате – краткосрочной аренде. Многие тогда не воспринимали это всерьёз. Далеко не все понимали, зачем нужно сдавать помещения на небольшие сроки», - объясняет Артём Лобаченков.
Сайт начал работу в ноябре 2016 года. Он представляет собой онлайн-площадку, где размещены профайлы помещений, которые сдаются в аренду. Карточка помещения содержит детальную информацию: фото, описание, расположение, условия аренды. Когда арендатор подаёт заявку на аренду помещения, она попадает на рассмотрение арендодателю, который решает, принять её или отклонить.
Ставка на крупные компании
Через несколько месяцев работы основатели сервиса решили сместить акцент в пользу более крупных арендодателей. По оценке Артёма, крупные и небольшие арендодатели требуют примерно одинаковых усилий на этапе заключения сделки. Процесс подписания договора длится около полутора месяцев и мало зависит от размера площадей у компании-партнёра, а «выхлоп» от сотрудничества с крупным игроком выше.
Сейчас Spaceinspace старается привлекать к сотрудничеству крупные торговые сети либо организации, управляющие сразу несколькими объектами. Следствие такого подхода – появление более крупных арендодателей на платформе. Сейчас основатели сервиса общаются с несколькими торговыми сетями. С некоторыми из них переговоры близятся к финальной стадии. Иногда это занимает дольше «положенных» полутора месяцев, но результаты такой работы окупают все усилия.
При этом небольшие арендодатели уже начали приходить сами – по рекламе и рекомендациям. Для их удобства на сайте есть формы, с помощью которых можно быстро добавить и выставить новое помещение, доступное для арендаторов.
«Чем больше мы общаемся с крупными арендодателями, тем чаще видим, что у них загораются глаза, и они понимают, в чём суть платформы Spaceinspace. Это благодаря тому, что мы научились лучше позиционировать себя и формулировать наши выгоды. Мы научились общаться на одном языке с арендодателями, и лучше понимаем их бизнес-процессы. Компании видят в нас потенциал и выгоду для себя от сотрудничества с нами», - убеждён Артём Лобаченков.
Около 90% заявок на аренду поступает от предпринимателей и компаний малого и среднего бизнеса - с оборотом до 10 млн. рублей в месяц и до 30 сотрудников в штате
Иногда площади «берут» всего на день или на несколько дней. Такими арендаторами могут быть онлайн-предприниматели, устраивающие распродажу или пиар-акцию, или популярные блогеры со своей базой фанатов. Для них краткосрочная аренда – это возможность увидеть своих подписчиков «вживую». А торговые центры получают большую массу лояльных посетителей, привлекая лишь одного интересного арендатора.
Большинство из тех, кто арендует помещение на месяц или несколько месяцев – популярные интернет-магазины, у которых есть несколько сотен заказов в месяц. Как правило, они хотят открыть шоу-рум или точку вывоза в торговом центре или другом торговом помещении. Их основная цель – «выйти в офлайн» максимально быстро и без лишних затрат. Также с помощью краткосрочной аренды предприниматели могут устроить мероприятие, провести распродажу, протестировать популярность своих товаров и актуальность конкретной торговой точки. В случае успеха многие из «временных арендаторов» рассматривают более длительную аренду своих площадей.
«Интернет-предприниматели не понимают, почему нужно арендовать помещение на год или несколько лет. Рынок динамично меняется, тренды приходят и уходят. Они часто хотят арендовать на месяц-два, «а дальше посмотрим». Для них это трамплин. Потом они с большой долей вероятности могут стать «якорными долгосрочниками», что выгодно и арендодателю», - рассказывает Артём.
Для арендодателей краткосрочная аренда открывает сразу несколько новых возможностей. В первую очередь, такой подход позволяет получать выгоду от площадей, которые ранее не планировались под сдачу. К ним относятся проходы, коридоры, лестницы и другие «некоммерческие» места. Во время переговоров с представителями Spaceinspace потенциальные арендаторы часто говорят, что даже не задумывались о сдаче таких площадей.
Иногда краткосрочная аренда для владельца помещений – единственный выход заработать на них. Например, один из потенциальных партнеров сервиса запланировал на начало 2018 год реконструкцию своих площадей. Эти пространства на оставшиеся несколько месяцев можно сдать под «временный магазин», или предоставлять их под какие-нибудь события (презентации, показы и т.д.).
Цена «квадрата» за день при краткосрочной аренде на 20–30% выше, чем при долгосрочной
Ещё один плюс для арендодателя – ротация арендаторов. По мнению Артёма Лобаченкова, появление в торговом центре новых магазинов и проектов повышает лояльность посетителей к этому объекту в целом. «Краткосрочные арендаторы» часто устраивают распродажи, проводят шоу, открывают pop-up-шопы (временные магазины). Такие яркие события также поддерживают интерес публики к торговому центру.
«В одном ТРЦ девушка арендовала с нашей помощью столик в коридоре. Там она делала детям аквагрим. В ноябре-декабре она неоднократно арендовала через нас подобные пространства. В выигрыше от этого все. Для девушки важным плюсом была невысокая стоимость аренды, а для ТРЦ – популяризация места и развлечение публики», - приводит пример Артём.
Кроме того, IT-платформа Spaceinspace помогает экономить время сотрудников отдела аренды. Оптимизация и оцифровка процесса прохождения заявки позволяет получать и обрабатывать поток заявок, значительно ускоряя выбор оптимальных вариантов.
Первые итоги
Сервис Spaceinspace предлагает к сдаче разные по размеру и формату помещения. Это может быть небольшой прилавок в магазине площадью в 1-2 «квадрата» или более крупные пространства размером в 100-500 квадратных метров. Сроки аренды – от суток до нескольких месяцев, в зависимости от пожеланий арендатора и арендодателя.
На сайте в данный момент зарегистрировано порядка 100 арендодателей. Среди них как крупные торговые центры, так и небольшие магазинчики, лавки, кафе. Всего они предлагают около 200-300 площадок под сдачу. В ближайшие один-два месяца планируется появление на сервисе ещё около 40 торговых точек в торговых центрах и стрит-ритейле. Именно о таком формате чаще всего просят клиенты-арендаторы. Несмотря на отсутствие рекламы, направленной на их привлечение, на сервис ежедневно приходит около десяти заявок на аренду.
На данный момент с помощью Spaceinspace реализовано около 20 успешных сделок общей стоимостью порядка миллиона рублей. Основное их количество – это аренда площадей в торговых центрах. Также пользуются спросом помещения по принципу «магазин в магазине»: например, в сырной лавке был арендован прилавок для торговли мёдом.
Доходы и расходы
При заключении договора арендатор оплачивает сервису комиссию в размере от 3 до 30% от стоимости сделки. Сервис берёт на себя полное сопровождение арендного договора: от переговоров и оформления документов до выезда арендатора из помещения. Для арендодателей все услуги сервиса бесплатные.
«Как правило, большую часть предлагаемых нами помещений арендатор не смог бы снять без нашей помощи, потому что арендодатель просто не планировал их сдавать», - говорит Артём.
Самая большая статья расходов проекта – разработка IT-платформы. На неё ежемесячно тратится около 400 000 рублей
Решаемые сейчас задачи по развитию платформы должны, по словам Артёма Лобаченкова, вывести отношения арендодателя и арендатора на новый уровень.
Затраты на продвижение составляют примерно 100 000 рублей в месяц. К ним относятся контекстная реклама и реклама в соцсетях, а также участие в ритейл-форумах и конференциях. На них основатели проекта рассказывают о формате краткосрочной аренды, его преимуществах и применении на практике.
«Мы регулярно пишем статьи на деловых ресурсах, выступаем с докладами и лекциями. Это вызывает большее доверие к нам и понимание, как с нами можно работать», - считает Артём.
Планы и перспективы
Дальнейшие перспективы бизнеса зависят в первую очередь от количества арендодателей и предлагаемых ими площадей. Для их удобства команда Spaceinspace постоянно дополняет сервис новыми функциями и возможностями. Среди уже реализованных функций – подбор арендаторов. Программа сортирует и классифицирует все заявки потенциальных арендаторов по заданным критериям. В результате владелец площадей получает нужную ему выборку.
«Мы отправляем арендодателю не сырые, бесполезные для него заявки, а только те, которые соответствуют его текущим требованиям и поставленным задачам. Мы много знаем о наших арендаторах: какой у них бизнес, какие обороты, что им интересно. Эти данные позволяют нам сегментировать базу по многим параметрам», - говорит Артём.
Технические возможности сервиса, которые планируется развивать в первую очередь – сбор данных и их аналитика. К примеру, арендодатели получат статистику по успешности арендных сделок. Эти данные можно применять для регулирования бизнес-процессов и повышения эффективности работы торгового центра. Весь объём данных и аналитика предоставляется арендодателям бесплатно.
«Чем больше помещений появляется на сайте, тем более полезна эта система может быть для арендодателя. Мы делаем ставку на сбор больших данных и готовы делиться этими данными с арендодателями, чтобы они могли зарабатывать больше денег», - объясняет Артём Лобаченков.
К концу 2017 года основатели сервиса рассчитывают увеличить количество предлагаемых к сдаче торговых точек до тысячи единиц
Для этого необходимо, чтобы с проектом сотрудничали не менее 200-300 арендодателей. В перспективе рассматривается выход на региональные торговые центры и сети.
«Сейчас мы сфокусированы в первую очередь на арендодателях и активно привлекаем именно их. Мы понимаем, что не можем удовлетворить весь объём заявок на аренду, не имея сильной базы арендодателей», - говорит Артём.
Основатели проекта развивают его на собственные средства. С момента начала продаж они не раз получали предложения от потенциальных инвесторов. Но привлечение финансовых инвестиций не является для совладельцев приоритетом. «Нас в первую очередь интересуют не финансы, а «инвестиция экспертности». К примеру, к нам в команду приходит человек, владеющий большим количеством торговых точек, либо обладающий знаниями рынка. Это бы ускорило процесс с появлением у нас новых интересных помещений и экспертизы в данном вопросе».
Всегда были и остаются самым надежным способом получить стабильный и долгосрочный доход. Итальянские государственные облигации и депозитные счета в итальянских банках дают чистый заработок, едва превышающий 1%, играть с акциями на фондовых биржах - дело непростое и рискованное, поэтому многие итальянцы и иностранцы решают приобрести недвижимость с целью ее аренды и получения дохода.
Более того, итальянцы все чаще и чаще сдают в аренду свой "второй дом" не только для того, чтобы заработать. В настоящее время владеть и не использовать его по назначению, то есть не проживать в нем постоянно, является роскошью, которую лишь немногие могут себе позволить.
Правительство в последние годы значительно повысило налогообложение на вторичную недвижимость. Если, начиная с текущего года, владельцы единственного дома в Италии, проживающие в нем, больше не обязаны платить IMU, то люди, являющиеся владельцами нескольких объектов недвижимости, не проживающие в них, оплачивают налог.
Кроме того, в 2017 году для "второго дома", который сдается в аренду, появились важные нововведения в законодательстве. Если владелец недвижимости в Италии арендует его по контракту с согласованной арендной платой, он платит только 25% налога.
Итак, тот факт, что аренда недвижимости в Италии приносит и помогает избежать владельцу лишних трат, не подвергается сомнению. Теперь попробуем разобраться с вопросом, каким образом получить от аренды максимальный доход.
Обратимся к советам экспертов и анализу рынка итальянской недвижимости.
Разместить объявление об аренде собственной квартиры или дома (или даже комнаты в доме, где вы живете) на срок от нескольких дней до нескольких месяцев на таких порталах очень просто - достаточно зарегистрироваться на сайте, загрузить изображение арендуемого имущества и добавить краткое описание.
Порталами также предусмотрена система проверки, чтобы избежать обманов и разочарований с обеих сторон. Человек, желающий сдать в аренду недвижимость, должен предоставить данные своего документа, удостоверяющего личность, номер мобильного телефона и данные кредитной карты.
Иммиграция через покупку недвижимости в Италии
Вы уже купили недвижимость в Италии или только собираетесь ее купить и вам нужен ВНЖ? Мы разработали специальную услугу получения ВНЖ при покупке недвижимости. Эта услуга также позволит Вам существенно сэкономить на налогах при покупке жилья в Италии.
Что нужно знать, прежде чем сдавать в краткосрочную аренду собственную недвижимость?
Краткосрочная аренда регулируется на основе договоренности между арендодателем и арендатором, регистрировать договор в случае краткосрочной аренды (на срок менее месяца) в Налоговой инспекции не требуется. Верно, что главенствующим звеном, контролирующим финансовые операции, является сайт-посредник, где арендодатель размещает объявление, однако существуют некоторые правила, которым необходимо следовать.
Арендодатель не имеет права указывать преднамеренно заниженные цены (т.е. делать надбавку за предоставление каких-либо дополнительных сервисов клиенту, если это не было оговорено заранее), загружать фальшивые фото или информацию о арендуемой недвижимости и, прежде всего, должен быть добрым и учтивым в ходе посредничества, отвечая на вопросы, которые, безусловно, будут исходить от будущих клиентов.
В случае аренды на короткий срок, вы должны следовать правилам, которые диктуются муниципалитетом, где расположен арендуемый объект, или национальным законодательством.
В первую очередь, если вы арендуете свой дом на краткосрочный период, вы не можете предлагать своим гостям питание или уборку во время их пребывания (вы не являетесь владельцем отеля или агротуризма).
Чтобы арендовать недвижимость на короткий срок, вам не потребуется ИНН юридического лица: любой желающий может арендовать свой дом на срок, не превышающий 29 дней, не оформляя никаких документов. А вот счета-фактуры следует сохранять: прибыль, которую вы заработаете на краткосрочной аренде недвижимости, следует декларировать в налоговой инспекции ежегодно. Налог, который оплачивают с доходов, полученных от аренды жилья, называется единый налог на доходы ("cedolare secca") в размере 21% от годового заработка.
Для получения ренты арендодателю необходимо ввести свои банковские реквизиты (IBAN) на веб-сайте, где размещено объявление: ваша личная информация не будет видна потенциальным клиентам, а будет использоваться только для аккредитации дохода.
Сколько стоит разместить объявление об аренде на сайтах типа Airbnb?
В Италии работают около 3500 различных порталов, предлагающих сервис по размещению объявлений от частных лиц. Каждый из них придерживается различной ценовой политики.
В частности, если вы решаете разместить свое объявление об аренде недвижимости на портале Wimdu , вы ничего не платите. Механизм работы портала следующий: если вы установили, к примеру, цену аренды в размере 50 евро за ночь, вы гарантированно получите эту сумму, плата за размещение объявления полностью лежит на плечах клиента. После того, как вы установили цену, Wimdu автоматически увеличивает ее, добавляя свою долю (около 12%), поэтому потенциальный клиент увидит в поле «стоимость аренды» не 50 евро, а 56 евро в сутки.
Airbnb наоборот работает по принципу сбора 3%-й комиссии от установленной цены с арендодателя, так что, к примеру, если вы хотите заработать 100 евро за сутки, в объявлении необходимо установить цену 103 евро «брутто».
Возможность разместить объявление о краткосрочной аренде предлагает и популярный портал сайт Booking.com , однако за большое количество просмотров от потенциальных клиентов арендодатель должен отдать довольно высокий процент (18% комиссии).
Сколько можно заработать на краткосрочной аренде?
Представим себе наиболее скромный вариант. Если вы арендуете комнату всего четыре дня в месяц и получаете от клиента только 20 € за ночь, ваш годовой заработок составит около 1000 евро в год. Безусловно, эта цифра не сделает вас богатым, но за эти дополнительные деньги вы можете оплачивать некоторые услуги, избегая простоя не используемой постоянно недвижимости.
Согласно последнему докладу о ценах на аренду от портала Casa.it за апартаменты с четырьмя кроватями в центре Милана можно получить доход в размере 70 до 150 евро в сутки, в Риме - от 120 до 300 евро.
Издание Il Sole24 ore подсчитало, что сдав в аренду квартиру-студию в Милане, где могут разместиться 2 или 3 человека по классическому долгосрочному договору арендодатель получит, в среднем, 16,6 € заработка в день, в то время как при краткосрочной аренде цифра возрастает до 129 € (43 €, в среднем, за каждого гостя).
В случае аренды двухкомнатной квартиры с четырьмя или пятью кроватями, размер краткосрочной арендной платы увеличивается до 168 евро за ночь, по сравнению с 23 евро, получаемых при классической долгосрочной аренде.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость сегодня?
Кризисный период - прекрасное время, чтобы инвестировать в покупку недвижимости; в настоящее время итальянский рынок недвижимости предоставляет отличную возможность покупателю приобрести недвижимость за довольно небольшие деньги.
Вопрос инвестиций в недвижимость стоит несомненно рассмотреть: даже в худшем случае, арендуя ее, вы заработаете больше, чем ничтожный 1%, предлагаемый вашим банком при размещении долгосрочных вкладов.
Для инвестиций вам не понадобятся заоблачные суммы: если вы располагаете минимальным капиталом в 50000 евро, вы можете начинать поиски недвижимости для покупки и последующей сдачи в аренду и заработать дополнительный ежемесячный доход.