Maşınların etibarlılığının zamanla azalmasına səbəb olan əsas amillərdən biri də maşın və avadanlıqların istismara başladığı andan məruz qaldığı köhnəlmədir.
V.Yu. Belopaşentsev, ekspert avtomobil texniki, 1997-ci ildən maşın və avadanlıqların qiymətləndiricisi, - müəyyən edilməsi üsulları haqqında müxtəlif növlər geyinmək.
Əvvəlki materialda biz onları qiymətləndirərkən maşınların fiziki aşınma dərəcəsini təyin etmək üsullarını araşdırdıq. Növbəti material funksional və xarici (iqtisadi) aşınma və köhnəlmə haqqındadır.
Maşınların funksional aşınması
Mütləq olan fiziki aşınmadan fərqli olaraq, funksional aşınma nisbidir: bu, oxşar avadanlıqların istehsalında yeni texnologiya və materialların istifadəsi nəticəsində maşının (qiymətləndirmə obyektinin) dəyərini itirməsidir. onun istismarı zamanı xərclərin artması.
Funksional aşınmanı sürətləndirmək üçün, yəni. maşın və texnologiyaların nəsillərinin dəyişmə tezliyinə elmi-texniki tərəqqi təsir edir.
Qiymətləndirmə məsələlərinə münasibətdə adətən yeni obyektlə köhnə obyekt arasında mümkün fərqin iki aspekti nəzərdən keçirilir.
Xərc maddələrinə əsasən, aşağıdakı funksional aşınma və köhnəlmə qrupları (köhnəlmə) fərqlənir:
- artıq əsaslı məsrəflərə görə amortizasiya.
Bu aşınma texnoloji dəyişikliklər, yeni materialların tətbiqi və ya avadanlıqdan optimal şəkildə istifadə edə bilməməsi, balanssızlığın nəticəsidir. istehsalat prosesi. Bu cür funksional aşınma tez-tez adlanır texnoloji köhnəlmə.Funksional aşınma əmsalı düsturla müəyyən edilir:
K əyləncə = 1 - (Po/Pa)*n,
burada Po qiymətləndirilən köhnə avadanlığın məhsuldarlığıdır; Pa - yeni avadanlıq və ya analoqun performansı; n qiymətin yavaşlama əmsalıdır. - həddindən artıq istehsal xərcləri nəticəsində yaranan aşınma.
Bu köhnəlmə texnologiyanın təkmilləşdirilməsi və ya yerləşdirmə və tərtibatda səmərəliliyin artması nəticəsində baş verir. Bu cür funksional aşınma tez-tez adlanır əməliyyat köhnəlməsi.
Tikinti və avadanlıqların köhnəlməsi nəticəsində yaranan amortizasiyanın müəyyən edilməsi aşağıdakı addımları əhatə edir:
- qiymətləndirilən obyektdən istifadə zamanı illik istismar xərclərinin müəyyən edilməsi;
- analoqdan istifadə zamanı illik istismar xərclərinin müəyyən edilməsi;
- əməliyyat məsrəflərində fərqin müəyyən edilməsi;
- vergilərin təsirini nəzərə alaraq;
- qiymətləndirilən obyektin qalan təsərrüfat ömrünün və ya çatışmazlıqların aradan qaldırılması vaxtının müəyyən edilməsi;
- İllik gələcək zərərlərin müvafiq diskont dərəcəsi ilə cari dəyərinin müəyyən edilməsi.
İstismar köhnəlməsi gələcək artıq istehsal xərclərinin indiki dəyəri kimi düşünülə bilər. Mövcud avadanlıqla bağlı artıq istehsal xərclərinin növündən asılı olaraq, a) investisiya xərclərinin artması nəticəsində yaranan əməliyyat köhnəlməsi arasında fərq qoyulur; b) əməliyyat xərcləri.
Maşınların xarici (iqtisadi) aşınması
Xarici aşınma əsas sənaye, regional, milli və ya qlobal texnoloji, sosial-iqtisadi, ekoloji və siyasi dəyişikliklər nəticəsində dəyər itkisində, məsələn, müəyyən bir məhsul növünə tələb və təklifin azalması, məhsulun keyfiyyətinin pisləşməsi ilə özünü göstərir. xammalın keyfiyyəti, işçi qüvvəsi, dəstək sistemləri, qurğular, hüquqi dəyişikliklər.
Xarici aşınmanın miqdarını təyin etmək üçün iki yanaşma var:
1) xarici təsirlərlə bağlı gəlir itkisinin kapitallaşdırılması;
2) xarici təsirlərin mövcudluğu və olmaması halında oxşar avadanlıqların satışının müqayisəsi.
Kifayət qədər məlumat varsa, ikinci yanaşmaya üstünlük verilir.
İqtisadi köhnəlməyə çoxlu sayda amillər təsir edir və amortizasiyanın bu və ya digər səbəbdən baş verdiyini sübut etmək həmişə mümkün olmur.
Xərc yanaşmasını tətbiq edərkən, nisbi göstəricilərdən istifadə etməklə xarici aşınmaya görə avadanlığın tam istifadə edilməməsi qiymətləndirilə bilər. Tipik olaraq, bu göstərici avadanlıqdan istifadə edilməməsinin nisbi əmsalıdır:
= (V faktiki/V nom),
burada B faktiki və B nominal -) müvafiq olaraq faktiki və nominal məhsul (in pul baxımından) arxada müəyyən dövr vaxt.
Avadanlıqların xarici iqtisadi aşınma əmsalı bərabərdir
K və, in = 1 - In
Maşın və avadanlığın xarici iqtisadi aşınmasını təyin edərkən məhsulun azalmasının əsl səbəblərini aydın başa düşmək lazımdır.
Maşınların məcmu (yığılmış) aşınması
Fiziki, funksional və iqtisadi köhnəlmə əmsalları adətən təkrar istehsal və ya dəyişdirmə xərclərinin payları və ya faizləri kimi hesablanır. Ümumi (Yığılmış) aşınma əmsalını müəyyən etmək üçün 1) əlavə və 2) multiplikativ yanaşmalar mövcuddur.
- Əlavə yanaşma ilə ümumi aşınma əmsalı (K) fiziki, funksional və iqtisadi aşınma əmsallarını əlavə etməklə müəyyən edilir.
K = K fiziki + K əyləncə + K vn - Multiplikativ bir yanaşma ilə, aşınma dərəcələrinin müəyyən edilməsi üçün əsas, əvvəllər nəzərə alınan aşınma növlərinin xaric edildiyi xərcdir. Bu halda ümumi aşınma əmsalı (K) düsturla müəyyən edilir:
K = 1 - (1 - K fiziki) x (1 - K əyləncə) x (1 - K in)
At gəlir yanaşmasından istifadə edirÜmumiyyətlə, hər hansı bir aşınma və yıpranma növü üçün xüsusi uçot tələb olunmur, çünki onların hər birinin təsiri qiymətləndirmə obyektinin yaratdığı gəlir məbləğində özünü göstərir.
Müqayisəli yanaşma müəyyən edilərkən adətən maşının dəyərinin müəyyən edilməsi üçün əsasdan istifadə edilir bazar qiymətləri(Tsang) eyni obyektlər və ya yaxın analoqlar. Hesab olunur ki, bu qiymətlər artıq qiymətləndirilən obyektlə demək olar ki, eyni olan avadanlığın funksional və xarici aşınmasını nəzərə alır.
Buna görə də, zəruri hallarda oxşar analoqların qiymətlərini aşınma dərəcəsinə görə tənzimləmək üçün yalnız fiziki aşınmasını müəyyən etmək lazımdır:
C = Tsan x (1 - Ki, fiziki, ots)/(1 - Ki, fiziki, an), burada Ki, fiziki, ots; Ki, fiziki, an - qiymətləndirilən obyektin fiziki aşınma əmsalları və müvafiq olaraq yaxın analoq.
Xərc yanaşmasından istifadə edərkən Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin (C) müəyyən edilməsi prosesi, hər üç amortizasiya növü ilə əlaqədar köhnəlmə nəzərə alınmaqla, tam təkrar istehsal dəyərinin (C) müəyyən edilməsinə gəlir:
C = St (1 - Ki, fiziki) x (1 - Ki, Əyləncə) x (1 - Ki, int).
Yuxarıda verilmiş aşınma dərəcələrini təyin etmək üçün düsturlar göstərir ki, hər üç növ aşınmanın uçotu proseduru müəyyən bir ardıcıllığı nəzərdə tutur:
- Fiziki aşınma həmişə ilk növbədə nəzərə alınır;
- sonra funksional;
- sonra - xarici (iqtisadi köhnəlmə).
Natalia Panasenko tərəfindən hazırlanmışdır
Qiymət yanaşmasından istifadə edərək qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinin hesablanmasını başa çatdırmaq üçün obyektin yeni tikintisinin tam dəyəri lazımdır ( PVS- tam dəyişdirmə dəyəri) yığılmış aşınma miqdarı ilə azaldın obyekt.
Yığılmış aşınma- fiziki, funksional və iqtisadi aşınma və köhnəlmə dəsti və düsturla müəyyən edilir:
Fiziki pisləşmə- Bu əmlakın maddi aşınması (konstruksiya, element, mühəndis avadanlığı sistemi və bütövlükdə bina) təbii və iqlim şəraitinin təsiri nəticəsində təbii ilkin texniki və istismar keyfiyyətlərinin (möhkəmlik, dayanıqlıq, etibarlılıq və s.), xassələri və dəyərinin tədricən itirilməsi. amillər və insan fəaliyyəti.
Fiziki aşınma və köhnəlməni təyin etmək həyata keçirilən texniki vəziyyətin ətraflı instrumental müayinəsi qiymətləndirmə obyekti ( texniki ekspertiza və bina və tikililər). Texniki ekspertiza keçirilib dizayn təşkilatları , malik SRO təsdiqi müasir ölçmə cihazları ilə təchiz edilmiş və yüksək ixtisaslı mühəndislərin, bina və tikililərin yoxlanılması sahəsində mütəxəssislərin cəlb olunduğu bu növ işlər üçün.
Fiziki aşınmanın aparılması metodologiyası tənzimlənir VSN 53-86(r)“Yaşayış binalarının fiziki aşınmasının qiymətləndirilməsi Qaydaları” (SSRİ Dövlət Tikinti Komitəsinin 24 dekabr 1986-cı il tarixli 446 nömrəli əmri ilə təsdiq edilmişdir): Bölmə üsulu http://doc-load.ru/SNiP/Data1/1/1874/index.htm.
Bu metodologiyaya əsasən ayrı-ayrı strukturların və bütövlükdə obyektin fiziki aşınması qiymətləndirilir bütün struktur elementlərin orta çəkili göstəricisi kimi aşağıdakı ardıcıllıqla:
1. İstehsal olunur vizual və instrumental müayinə struktur elementləri baxımından obyektin texniki vəziyyəti, bu müddət ərzində aşınma əlamətləri görünür (keyfiyyət geyim meyarları).
2. Tərtib edilmişdir Texniki ekspertizanın hesabatı, aşınma əlamətlərini qeyd edir.
3. Yoxlama nəticəsində müəyyən edilmiş fiziki aşınma əlamətlərini cədvəllərdə verilmiş qiymətlərlə müqayisə etməklə VSN 53-86(r), aşınma əlamətlərinin ölçü xüsusiyyətləri müəyyən edilir (% aşınma) struktur elementləri kontekstində.
4. Müəyyən edilmişdir bütövlükdə obyektin fiziki pisləşməsi düstura görə:
Binanın fiziki aşınması (%);
i-ci konstruksiya elementinin fiziki aşınması (%);
i-ci konstruksiya elementinin dəyişdirilməsi dəyərinin binanın ümumi dəyişdirmə dəyərindəki payına uyğun olan əmsal ( UPVS tərəfindən müəyyən edilir)
n - binadakı konstruktiv elementlərin sayı.
Misal: Konstruktiv elementlərin və cihazların xüsusi çəkisi
( 54a cədvəlindən UPVS ).
Ümumi (yığılmış) amortizasiyanın hesablanması. Müxtəlif növ aşınmaların eyni vaxtda təsirindən ümumi dəyər itkisi düsturla müəyyən edilir:
SI = 1 – (1 – FI) (1 – FU) (1 – VU)
burada: SI – məcmu aşınma; FI – fiziki geyim; FU – funksional köhnəlmə (aşınma); VU – xarici köhnəlmə (aşınma).
Qiymətləndirilən əmlakın hər bir maddəsi üzrə ümumi amortizasiya məbləğinin hesablanması aşağıdakı cədvəldə təqdim olunur.
Cədvəl 3.6.
Qiymətləndirmə obyektlərinin kumulyativ aşınması
|
Qiymətləndirmə obyektinin adı |
Fiziki pisləşmə, % |
Funksional köhnəlmə, % |
Kümülatif aşınma, %. |
Kümülatif aşınma və yıpranma, sürtmək. |
|||
Beləliklə, qiymətləndirilən obyektlərin ümumi amortizasiyasının məbləği 74,630,441 rubl təşkil etdi.
Xərc yanaşması çərçivəsində qiymətləndirmə obyektlərinin bazar dəyərinin yekun müəyyən edilməsi aşağıdakı düsturla müəyyən edilmişdir:
RS = PVS - İnakop
burada: RS – təxmini dəyər; PVS – tam dəyişdirmə dəyəri; İnakop yığılmış aşınma miqdarıdır.
Dəyər yanaşması çərçivəsində əmlakın təxmin edilən və bazar dəyərinin müəyyən edilməsi aşağıdakı cədvəldə təqdim olunur.
Cədvəl 3.7.
Qiymətləndirilən əmlakın bazar dəyərinin hesablanması
|
Qiymətləndirmə obyektinin adı |
Tam dəyişdirmə dəyəri, rub. |
Kümülatif aşınma və yıpranma, sürtmək. |
Təxmini dəyəri, rub. |
Bazar dəyəri, rub. |
|
|
Salvagnini C1/S4/P4 istehsal xətti, o cümlədən: |
|||||
Aparılan hesablamalar nəticəsində 01/01/2010-cu il tarixə maya dəyəri yanaşması çərçivəsində müəyyən edilmiş qiymətləndirilən daşınar əmlakın bazar dəyəri 45.800.000 rubl təşkil edir.
Qiymətləndirilən əmlakın ləğvetmə dəyəri müəyyən edilərkən ləğvetmə endiriminin dəyərləri aşağıdakı düsturla müəyyən edilir:
Dl = (tl/tr – 1)2 ×e-AE
Verilmiş düsturdan istifadə etməklə ləğvetmə endiriminin məbləğinin müəyyən edilməsi aşağıdakı cədvəldə verilmişdir.
Beləliklə, yuvarlaqlaşdırma nəzərə alınmaqla, 24 iyul 2008-ci il tarixinə qiymətləndirilən daşınar əmlakın ləğvetmə dəyəri: ƏDV daxil olmaqla 21.900.000 rubl - 3.340.678 rubl.
Qiymətləndirilən obyektlər orta likvidlik dərəcəsi ilə xarakterizə olunur və onların orta bazar məruz qalma müddəti 6 aydır. Daşınar əmlakın bazar və ləğvetmə dəyərlərinin qiymətləndirilməsinin yekun nəticələri aşağıda təqdim olunur.
Cədvəl 3.8.
Qiymətləndirmə obyektlərinin bazar və ləğvetmə dəyəri
Bütün fərziyyələr, məhdudlaşdırıcı hallar və fərziyyələr nəzərə alınmaqla, 01.01.2010-cu il tarixinə qiymətləndirmə obyektlərinin bazar dəyəri (istifadə edilmiş ilkin məlumatların düzgünlüyü nəzərə alınmaqla yuvarlaqlaşdırılmış): 32.700.000 (otuz iki milyon yeddi yüz min) rubl, ƏDV daxil olmaqla - 4.988.136 rub. 01.01.2010-cu il tarixinə qiymətləndirmə obyektlərinin ləğvetmə dəyəri (istifadə edilmiş ilkin məlumatların düzgünlüyünü nəzərə alaraq yuvarlaqlaşdırılmış): ƏDV daxil olmaqla 21.900.000 (iyirmi bir milyon doqquz yüz min) rubl - 3.340.678 rubl.
Nəticə
Bu kurs işinin məqsədi xalis aktiv metodu çərçivəsində maşınların, avadanlıqların, nəqliyyat vasitələrinin dəyərinin qiymətləndirilməsinin nəzəri və metodoloji əsaslarını öyrənmək və Rusiyada bu cür qiymətləndirmə təcrübəsini ümumiləşdirmək idi. konkret misallar. Bunun əsasında aşağıdakı nəticələrə gəlmək olar: bu obyektlərin dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün mövcud sistemin vəziyyəti tam işlənməmiş, mürəkkəb və yerli elm və praktikada konkret problemdir.
Avadanlığın qiymətləndirilməsi avadanlıqların ədalətli bazar dəyərini tapmağa yönəlmiş bir prosesdir. Avadanlıq və nəqliyyatın qiymətləndirilməsi ehtiyacı ən çox aşağıdakı hallarda ortaya çıxır: satış, sığorta, girovun qeydiyyatı, nizamnamə kapitalına töhfə və s.
Qiymətləndirmə obyektləri istismarda olan avadanlıq, konservasiya, məişət, idxal, universal, ixtisaslaşdırılmış, motorlu nəqliyyat vasitələri, dəniz, çay, təyyarə və s. ola bilər.
Maşın və avadanlıqların bazar dəyərinin müəyyən edilməsində əsas alət maya dəyəri metodudur. Xərc yanaşması əvəzetmə prinsipinə əsaslanır ki, bu da ehtiyatlı alıcının qiymətləndirilən aktivə keyfiyyət və faydalılıq baxımından ekvivalent olan oxşar aktivin istehsal dəyərindən artıq bir aktiv üçün ödəməyəcəyini güman edir. Əmlakın bərpa dəyəri (təkrar istehsal və ya dəyişdirmə dəyəri) əsas kimi istifadə olunur, ondan sonra əmlakın köhnəlməsi nəticəsində dəyər itkisini əks etdirmək üçün məbləğlər çıxılır.
Qiymətləndirilən əmlakın əksəriyyəti sərbəst bazarda kifayət qədər geniş şəkildə mövcud olduğundan, onun əvəzetmə dəyəri və ya əvəzetmə dəyəri, bu halda əldə etmə dəyəri haqqında məlumat açıq və əlçatandır.
Beləliklə, maşın və avadanlıqların bazar dəyərinin hesablanması üç mərhələdə həyata keçirilir: obyektin dəyişdirmə dəyərinin hesablanması, yığılmış aşınmanın təhlili və hesablanması (qiymətləndirmə nəzəriyyəsində üç növ aşınma və köhnəlmə var: fiziki, funksional və iqtisadi), bazar dəyəri dəyişdirmə dəyəri ilə yığılmış aşınma və köhnəlmə arasındakı fərq kimi müəyyən edilir. Maşınların, avadanlıqların və avadanlıqların dəyişdirilməsi xərcləri Nəqliyyat vasitəsi aşağıdakı üsullarla müəyyən edilə bilər: maya dəyərinin hesablanması metodu, maya dəyərinin aktuallaşdırılması metodu, məcmu göstəricilərin qiymətləndirilməsi metodu.
Maşın və avadanlığın qiymətləndirilməsi zamanı maya dəyəri yanaşmasının istifadəsi qiymətləndirilən obyektin və ya qiymətləndirilən obyektə bənzər obyektin dəqiq surətinin təkrar istehsalı və ya dəyişdirilməsi xərclərinin bütün növ aşınma və aşınma nəticəsində dəyər itkisi çıxılmaqla hesablanmasından ibarətdir. cırmaq.
Xüsusi təyinatlı maşın və avadanlıqları, fərdi sifarişlər əsasında hazırlanmış və bazarda analoqu olmayan unikal obyektləri qiymətləndirərkən xərc yanaşması çox vaxt yeganə mümkün olur.
Bu qiymətləndirmə metodu ilə bağlı əsas məsələ yığılmış amortizasiyadır - əmlak dəyərinin ilkin dəyəri ilə müqayisədə ümumi itkisidir. Yığılmış amortizasiyanı köhnəlmə və onun qiymətləndirmə tarixindəki bazar dəyəri nəzərə alınmadan obyektin ümumi bərpa dəyəri arasındakı fərqə bərabər dəyər kimi müəyyən etmək daha məqsədəuyğundur.
Obyektin dəyərini itirməsinə səbəb olan səbəblərdən asılı olaraq yığılmış aşınma üç növə bölünür: fiziki aşınma, funksional aşınma və xarici aşınma. İlk iki növ aşınma çıxarıla bilən və düzəldilməz ola bilər. Bu halda, ləğvetmə xərcləri obyektin bazar dəyərinə töhfədən az olarsa, amortizasiya çıxarıla bilən hesab olunur.
İstifadə olunan mənbələrin siyahısı
"Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" 29 iyul 1998-ci il tarixli 135-ФЗ Federal Qanunu Rusiya Federasiyası"(27 iyul 2006-cı il, 5 fevral, 13, 24 iyul 2007-ci il tarixli dəyişikliklərlə) // Rusiya Federasiyasının Qanunvericilik Toplusu 3 avqust 1998-ci il, No 31, maddə 3813.
Rusiya Federasiyası İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin 20 iyul 2007-ci il tarixli 256 nömrəli "Federal qiymətləndirmə standartının təsdiq edilməsi haqqında" əmri. Ümumi anlayışlar qiymətləndirmələr, qiymətləndirməyə yanaşmalar və qiymətləndirmə tələbləri (FSO N 1)" // rus qəzeti 4 sentyabr 2007-ci il tarixli, N 194.
Rusiya Federasiyası İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin 20 iyul 2007-ci il tarixli 255 nömrəli əmri "Qiymətləndirmənin məqsədi və dəyərin növləri (FSO N 2)" federal qiymətləndirmə standartının təsdiq edilməsi haqqında" // Rusiya qəzeti 4 sentyabr 2007-ci il tarixli N 2. 194.
Rusiya Federasiyası İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin 20 iyul 2007-ci il tarixli 254 nömrəli "Qiymətləndirmə hesabatına tələblər (FSO N 3)" federal qiymətləndirmə standartının təsdiq edilməsi haqqında əmri // Rossiyskaya qazeta 5 sentyabr 2007-ci il tarixli N 195.
Rusiya Federasiyası Maliyyə Nazirliyinin 30 mart 2001-ci il tarixli 26n nömrəli "Əsas vəsaitlərin uçotu" mühasibat uçotu qaydalarının təsdiq edilməsi haqqında əmri PBU 06/01 // Rossiyskaya qazeta, N 91-92, 05/16/2001.
Andrianov Yu.A. Nəqliyyat vasitələrinin bazar dəyərinin statistik tədqiqatları // "Dəyərlərin qiymətləndirilməsinin fənlərarası məsələləri" toplusu, 1-ci buraxılış, "Kvieto-Consulting" ASC. - 2006. - 145 s.
Valdaytsev V.S., Biznesin qiymətləndirilməsi və innovasiya: Dərslik. müavinət. – M.: Filin, 2008. – S. 157-168.
Qrafova G.F. Təşkilatların bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi üsulları haqqında // Auditor. - 2005. - No 12. - S. 34-40.
Qriqoryev V.V., Ostrovkin I.M. Müəssisələrin qiymətləndirilməsi: Mülkiyyət yanaşması: Tədris və praktiki vəsait. – M.: Delo, 2008. – 224 s.
Qriqoryev V.V., Fedotova M.A. Müəssisənin qiymətləndirilməsi: nəzəriyyə və təcrübə: Dərslik - M.: İnfra-M, 2008. – S. 84-97.
Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Biznesin qiymətləndirilməsi. Dərslik, Moskva, Maliyyə və Statistika, 2008. – 508 s.
Damodaran A. İnvestisiyaların qiymətləndirilməsi. İstənilən aktivlərin qiymətləndirilməsi üçün alətlər və üsullar. Per. ingilis dilindən - M.: Alpina Business Books, 2007. - 520 s.
Desmond Glenn M., Kelly Richard E. Biznes Qiymətləndirmə Bələdçisi: Trans. İngilis dili /Red. nömrə: I.L. Artemenkov, A.V. Voronkin. – M., 2007 – 24 s.
Esin M., Kisly M., Kovalev A. Vizual təmsil Maşın və avadanlıqların qiymətləndirilməsi üsulları // Moskva qiymətləndiricisi. - 2007. - № 3. - S. 25-31.
Esipov V. E., Terexova V. V., Maxovikova G. A. Universitetlər üçün dərslik. Biznesin qiymətləndirilməsi. - şəxsiyyət Peter. 2007. – 620 s.
Kovalev A.P., Kurova E.V. Avadanlığın kütləvi qiymətləndirilməsi: metodologiya və modellər (birinci hissə) // Qiymətləndirmə sualları. - 2007. - №1. - S. 7-16.
Kozlov V.V. Maşın və avadanlıqların qiymətləndirilməsi texnikası // Qiymətləndirmə sualları. - 2002. - № 2. - S.48-63.
Kulguskin A.P., Esin M.P. Müqayisəli yanaşma çərçivəsində əmlak kompleksinin dəyərinin hesablanması // Qiymətləndirmə sualları. - 2006. - No 4.-S. 25-35.
Lavruxina N.V., Kruchinin I.A., Korobkin Yu.N. Biznesin qiymətləndirilməsi. Tədris və praktik dərslik. – M.: MƏSİ, 2008. – S. 125-133.
Marchuk A.A., Tanurkov V.I. Dəzgahların qiymətləndirilməsində müqayisəli yanaşmanın istifadəsinin xüsusiyyətləri haqqında // Qiymətləndirmə sualları. - 2007. - № 2. - S. 16-25.
"Əsas vəsaitlərin Ümumrusiya Təsnifatçısı" OK 013-94 (Rusiya Federasiyasının Dövlət Standartının 26 dekabr 1994-cü il tarixli 359 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmişdir). M.: M., IPK Standartları Nəşriyyatı, 1995.
Serebrennikov L.A. Maşın və avadanlıqların qiymətləndirilməsinə müqayisəli yanaşma // Moskva qiymətləndiricisi. - 2008. - No 7. - səh. 19-26.
Sycheva G.I., Kolbachev E.B., Sychev V.A. Müəssisənin (biznesin) dəyərinin qiymətləndirilməsi. "Ali təhsil" seriyası. - Rostov n/d: “Feniks”, 2008. -384 s.
Trishin V.N. Müəssisənin əsas vəsaitlərinin qiymətləndirilməsinə dair hesabat nədir // Moskva qiymətləndirici.- 2005.- No 6..-S. 11-21.
Trishin V.N. Müəssisənin əmlak kompleksinin kütləvi qiymətləndirilməsi zamanı amortizasiyanın hesablanması haqqında. // Qiymətləndirmə məsələləri. -2005. - № 2. səh. 7-9.
Fedotova M.A. , Kovalev A.P. Maşın və avadanlıqların maya dəyərinin qiymətləndirilməsi təcrübəsi. Dərslik - M.: Yurist, 2007.-272 s.
Chernyak V.Z., Biznesin qiymətləndirilməsi. Dərslik – M.: Maliyyə və Statistika nəşriyyatı, 2008. –452 s.
Sherstyukov N.G. Məcburi və sürətləndirilmiş satış şəraitində bir çox qeyri-istehsal avadanlıqlarının bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi haqqında // Qiymətləndirmə sualları. - 2007. - No 2.-S. 13-18.
Şinkeviç O.V. Avadanlıqların orta xidmət müddətinin müəyyən edilməsi problemləri // Hesabatın tezisləri. Gənc alim və tələbələrin “İqtisadiyyatda innovasiyalar - 2007” elmi konfransının materialları M.: MSTU “Stankin” İC, 2007. – S.21-25
Yaskevich E.E. Avtomobillər və avadanlıqlar.
"Axın" qiymətləndirməsi // Moskva qiymətləndiricisi. - 2006. - No 6. - S. 13 - 28. SMAO standartları və avadanlıqların qiymətləndirilməsi qaydaları. // Kolleksiya ilə
aktivlər By və dəyəri avtomobillər Və Qiymətləndirmə nəqliyyat
vəsaitTest >> İqtisadiyyat təmiz Baxışlar və dəyəri avtomobillər Və müəssisələr. Bir tərəfdən obyektlər lazımdır... qiymətləndirmələr və dəyəri, Və avtomobillər Qiymətləndirmə nəqliyyat xərc . Xüsusilə, xüsusi yanaşmalar nəzərə alınır,üsulları lazımdır..., prinsiplər və təşkilati əsaslar lazımdır... ...
. Metodologiyanın seçilməsi
Ümumi yığılmış aşınmaya fiziki aşınma, funksional aşınma və xarici aşınma daxildir.
Fiziki aşınma təbii-iqlim amillərinin və insan fəaliyyətinin təsiri nəticəsində binanın ilkin texniki və istismar keyfiyyətlərini itirməsi nəticəsində əmlakın dəyərinin itirilməsidir.
Fiziki aşınmanın hesablanması
İqtisadi yaş metodu düsturdan istifadə edərək yığılmış amortizasiyanın məbləğini müəyyən edir:
İnacopl = (EV/OEJ)*SS
burada: Inacopl - yığılmış aşınma;
EV - strukturun vəziyyəti və faydalılığı ilə göstərilən effektiv yaş, onun real yaşından az və ya çox ola bilər;
AEZ - ümumi iqtisadi həyat - daşınmaz əmlaka edilən təkmilləşdirmələrin hər hansı bir zamanda əmlakın dəyərinə töhfə verdiyi, əmlakın iqtisadi ömrünün fiziki istifadə müddətindən çox ola bilməyəcəyi müddət;
CC - tikinti dəyəri (tam dəyişdirmə dəyəri)
Inacopl = (10/100) * 588,785 = 58,878,5 rub. (0,1%)
Funksional köhnəlmə, verilmiş strukturun eyni məqsədlə tikilmiş yeni tikili ilə müqayisədə faydalı xidmət göstərə bilməməsi səbəbindən dəyərinin itirilməsidir. Adətən keyfiyyətsiz dizayn, ölçü, üslub, davamlılıq və s. kimi texniki və funksional tələblər səbəb olur.
Funksional aşınma çıxarıla bilən və ya düzəldilməz ola bilər. Köhnəlmiş və ya qəbuledilməz komponentlərin təmiri və ya dəyişdirilməsi xərcləri sərfəli olduqda və ya ən azı kommunal dəyərə əlavə edilmiş dəyərdən artıq olmadıqda, funksional aşınma bərpa edilə bilən hesab edilir. Əks halda aşınma 0% təşkil edir. Sözügedən obyekt üçün funksional aşınma 0% təşkil edir.
Xarici aşınmanın hesablanması
Xarici aşınma – təsiri nəticəsində binanın dəyərinin azalması xarici mühit, bu da əmlak sahibi, torpaq sahibi və ya icarəçi üçün düzəlməz faktordur.
Geyinmək xarici təsir bazar şəraiti, daşınmaz əmlakın müəyyən istifadəsinə qoyulan servitutlar, ətraf infrastrukturun dəyişməsi və s. kimi bir sıra səbəblər səbəb ola bilər.
Daşınmaz əmlakın xarici aşınması, ona səbəb olan səbəblərdən asılı olaraq, əksər hallarda yerləşmənin dəyişməzliyinə görə düzəlməzdir, lakin bəzən ətrafdakı bazar mühitindəki müsbət dəyişiklik səbəbindən "özünü çıxara" bilər.
Qiymətləndirmə obyektinə və istifadə üsuluna nəzəri prinsipləri tətbiq etməklə belə nəticəyə gələ bilərik ki, xarici aşınma 0% təşkil edir, çünki
Qiymətləndirilən əmlak yaşayış məhəlləsində yerləşir və yaşayış sahəsi üçün bütün tələblərə cavab verir.
Ümumi məcmu aşınmanın (CW) hesablanması düsturla aparılır:
ONLAR = 1-(1-fiziki.iz.)*(1-fun.iz.)*(1-daxili.iz.)
ONLAR = 1-(1-0.1)*(1-0)*(1-0) = 0.1
Beləliklə, ümumi məcmu aşınma 10% -dir.
Buna əsaslanaraq, dəyişdirmə dəyəri 588,785 * (1-0,1) = 529,906,5 rubl təşkil edir.
Nəticədə, qiymətləndirmə tarixinə dəyər yanaşmasına görə qiymətləndirmə obyektinin dəyəri, ƏDV istisna olmaqla, yuvarlaqlaşdırılır: 530.000 rubl (beş yüz otuz min rubl).
MÖVZUSUNDA daha çox YIĞILAN GEYİNLƏRİN MƏBQƏRİNİN MÜƏYYƏN EDİLMƏSİ:
- 8.1.2. Təkmilləşdirmə yolu ilə yığılmış aşınmanın təyini (mərhələ 2)
- 3.2. Müxtəlif növ aşınmaların təyini üsulları. Kumulyativ aşınma və aşınmanın təyini Fiziki aşınma və yıpranma
- Maşınların, avadanlıqların və nəqliyyat vasitələrinin maya dəyərini qiymətləndirərkən köhnəlmənin müəyyən edilməsi vəzifəsi. Aşınmanın iqtisadi məzmunu. Aşınma növləri
Geyinmək- çoxölçülü konsepsiya. Tətbiq sahəsindən asılı olaraq, müxtəlif semantik məzmun daxil edilir. Daşınmaz əmlak qiymətləndiricisinin nöqteyi-nəzərindən köhnəlmə müxtəlif amillərin təsiri altında əmlakın dəyərinin itirilməsinə aiddir. Başqa sözlə desək, amortizasiya qiymətləndirmə tarixində yeni təkmilləşdirmələrin təkrar istehsalı xərcləri ilə onların cari bazar dəyəri arasındakı fərq kimi müəyyən edilir.
Bu təriflərin hər ikisi vahid mahiyyəti ifadə edir, yəni amortizasiya qiymətləndirilən əmlakın ilkin dəyərinə nisbətən bazar dəyərinin azalması ilə təzahür edir. Əmlakın dəyərinin azalmasının mütləq dəyəri və ya onun ilkin dəyərinin faizi ilə kəmiyyətcə ölçülür.
Bəzən hətta təcrübəli qiymətləndiricilər amortizasiya anlayışını bazar dəyərinin azalması kimi amortizasiya normalarında nəzərə alınan uçotun köhnəlməsi anlayışı ilə qarışdırırlar. Bununla belə, onlar arasında əsaslı fərq var. Budur təxmin edilən aşınma və köhnəlmə həmişə obyektin yaşlanmasına bazar reaksiyasını əks etdirir, Halbuki uçot amortizasiyası maddi sərvətlərin köhnəlməsi dəyərinə görə proqramlaşdırılmış kompensasiyanın standart dəyəridir. Təxmini aşınma və köhnəlmə təkmilləşdirmələrin yaşına uyğun olmaya bilər, lakin uçotda köhnəlmə həmişə onunla mütənasibdir.
Daşınmaz əmlakın dəyərini azaldan amillərdən asılı olaraq köhnəlmə fiziki, funksional və xarici bölünür.
Fiziki pisləşmə - təbii səbəblərdən və ya düzgün istifadə edilməməsi nəticəsində müəyyən edilmiş istehlak xassələrinin itirilməsi nəticəsində əmlakın dəyərinin azalması.
Funksional geyim - memarlıq, estetik, məkan-planlaşdırma, dizayn həlləri, yaşayış üçün əlverişlilik, təhlükəsizlik, rahatlıq və digər funksional xüsusiyyətlərinə görə müasir bazar tələblərinə uyğun gəlməməsi səbəbindən əmlakın dəyərinin azalması.
Xarici (iqtisadi) aşınma - xarici mühitin dəyişməsi nəticəsində əmlakın dəyərinin azalması: cəmiyyətin sosial standartları, qanunvericilik və maliyyə şərtləri, demoqrafik vəziyyət, şəhərsalma qərarları, ekoloji vəziyyət və qeyriləri keyfiyyət parametrləri mühit.
Fiziki və funksional növləri aşınma obyektin özünün vəziyyəti ilə, xarici - təsirlə müəyyən edilir mühit. Müvafiq olaraq, ilk iki növ aşınmanın hər biri çıxarıla bilən və düzəldilməyən növlərə bölünür.
Çıxarılan Bu amortizasiya növü ləğvetmə dəyərinin əmlakın dəyərindəki artımdan artıq olması adlanır. Əgər ləğvetmə xərcləri əmlakın dəyərinin sonrakı artımından çox olarsa, bu cür amortizasiya hesab edilir. çıxarılmaz. Beləliklə, aşınma onu aradan qaldırmaq üçün tədbirlərin texniki məqsədəuyğunluğu baxımından deyil, iqtisadi məqsədəuyğunluğu baxımından təsnif edilir.
Onun bütün növlərinin yığılmış köhnəlməsi bu və ya digər dərəcədə əmlakın istifadə müddətindən asılı olduğundan, bu dövrü xarakterizə edən əsas qiymətləndirici anlayışların məzmununu nəzərdən keçirək (şək. 3.2).
düyü. 3.2.
Fiziki ömür müddəti - obyektin həqiqətən təyinatı üzrə istifadə oluna biləcəyi müddət. Sadələşdirilmiş, bu müddət binaların kapital qrupundan asılı olaraq müəyyən edilir. Qiymətləndirmə praktikasında o, onların iqtisadi həyatında təbii məhdudlaşdırıcı rolunu oynayır.
İqtisadi həyat müddəti - təkmilləşdirmələrin əmlakın dəyərini təkmilləşdirmə dəyərindən artıq olan vaxt, yəni. aşınma çıxarıla bilən zaman. Binaya yüksək keyfiyyətli qulluq göstərilməsi, onun vaxtında modernləşdirilməsi və təmiri hesabına bu müddət uzadıla bilər. Yerli təcrübədə layihənin texniki-iqtisadi əsaslandırılması zamanı binanın standart (təxmini) istismar müddəti müəyyən edilir. Adətən standart layihənin və tikilmiş obyektin pasportlarında göstərilir. Bunun əsasında amortizasiya standartları və təmirə qulluq tezliyi müəyyən edilir. Bu standart dövr təbiətcə təxmin edilən iqtisadi həyat konsepsiyasına yaxındır və göstərici hesablamalar üçün istifadə edilə bilər.
Həqiqi yaş - obyektin istifadəyə verilməsindən obyektin pasportu, qeydiyyat şəhadətnaməsi və ya dövlət komissiyasının aktı ilə müəyyən edilmiş qiymətləndirmə tarixinə qədər olan vaxt.
Effektiv yaş - binanın fiziki vəziyyətinə, avadanlığına, dizaynına əsaslanaraq, onun ömrünün təxmin edildiyi vaxt, iqtisadi amillər onun dəyərinə təsir edir. Effektiv yaş müəyyən edilərkən qiymətləndiricinin peşəkar qabiliyyətləri tam nümayiş etdirilir, çünki ondan binanın praktiki yaşından bu və ya digər istiqamətdə əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilən bu göstəricinin bazar qiymətləndirilməsini təmin etmək tələb olunur.
Qalan iqtisadi həyat - obyektə baxış keçirildiyi andan onun təsərrüfat ömrünün sonuna qədər qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş vaxt.
Yerli praktikada tərif fiziki aşınma və yıpranma binalar həmişə Texniki İnventarlaşdırma Bürosunun və tikinti konstruksiyalarının yoxlanılması üzrə layihə və texnoloji institutların mütəxəssislərinin səlahiyyətində olub və olaraq qalır. Bu işdə onlar sektorlararası və ya idarə təlimatlarını rəhbər tuturlar, məsələn, yaşayış binalarının fiziki aşınmasının qiymətləndirilməsi Qaydaları (VSN 53-86 (r) M., GGS, 1988). Onlar ayrı-ayrı struktur elementlərinin fiziki aşınmasının vizual əlamətlərini sadalayır və onların kəmiyyət qiymətini verirlər. Şübhəli hallarda, bina konstruksiyalarının vizual müşahidə üçün əlçatmaz sahələrinin açılması nəzərdə tutulur ki, bu da binaların normal fəaliyyətini pozur və ona dəymiş zərərin aradan qaldırılması üçün əhəmiyyətli xərclər tələb edir.
Qiymətləndirmənin məqsədi binanın dəyişdirilməsi, inventar dəyərini müəyyən etməkdirsə, onun köhnəlməsinin ümumi məbləği fərdi konstruksiya elementlərinin fiziki köhnəlməsi dəyərlərinin bərpa dəyərinin payına uyğun olaraq cəmlənərək müəyyən edilir. onların hər biri binanın ümumi dəyərinə. Bu metodoloji texnika düsturla ifadə edilir
burada: (?f - binanın ümumi fiziki aşınması, %;
qj- i-ci konstruksiya elementinin faktiki aşınması, %;
U, - xüsusi çəkisi binanın ümumi dəyərində konstruktiv elementin dəyəri, %; P - struktur elementinin sayı.
Təqdim olunan metodun yeganə üstünlüyü ondan ibarətdir ki, onun nəticələri kifayət qədər inandırıcı görünür və iki dəfə yoxlamaq çətindir. Bununla belə, ekspertlərin müxtəlif səviyyəli ixtisaslarına görə onlar həmişə subyektiv olurlar. Bu şəkildə aşınmanın təyin edilməsi proseduru tələb edir yüksək xərclər vaxt, əmək, Pul və bəzən, uzun fasilələrlə həyata keçirilə bilər. Binanın qiymətləndirilməsi zamanı onun nəticələri adətən ümidsizcə köhnəlib. Bundan əlavə, onlar funksional və xarici aşınmanı tamamilə nəzərə almırlar, buna görə də daşınmaz əmlak qiymətləndiricisi üçün çox cüzi miqdarda məlumat verirlər.
Qlobal qiymətləndirmə təcrübəsində əmlakın bazar dəyərinin azalması kimi başa düşülən amortizasiya üç klassik üsulla müəyyən edilir:
- satış müqayisələri;
- effektiv yaş;
- arakəsmələr.
Satışların müqayisə üsulu müəyyən etməkdir bazar qiymətləndirməsi binanın bərpa dəyərini oxşar obyektlərin cari satış qiymətləri ilə müqayisə etməklə onun yığılmış köhnəlməsi. Bu üsuldan istifadə edərkən, müəyyən bir prosedur ardıcıllığı tövsiyə olunur.
- 1. Təkmilləşdirmələrin xarakteri baxımından qiymətləndirilənə oxşar əmlakların son satışlarının seçilməsi, onların qiymətlərinin tənzimlənməsi və binaların dəyişdirilməsi xərclərinin müəyyən edilməsi üçün məlumatların yaradılması.
- 2. Hər bir müqayisə olunan əmlak üçün torpaq sahəsinin dəyərinin müəyyən edilməsi.
- 3. Müqayisə olunan obyektlərin satış qiymətlərindən torpaq sahələrinin dəyərini çıxmaqla, köhnəlmə nəzərə alınmaqla binaların qiymətlərinin müəyyən edilməsi.
- 4. Bu fəsildə təsvir olunan metodologiyadan istifadə etməklə hər bir müqayisə edilə bilən əmlak üçün binaların cari bərpa dəyərinin hesablanması.
- 5. Eyni binaların cari bərpa dəyərindən köhnəlmə nəzərə alınmaqla qiymətləri (3-cü bənd) çıxmaqla müqayisə olunan binaların yığılmış köhnəlmə məbləğinin müəyyən edilməsi (maddə 4).
- 6. Qiymətləndirilən obyektə köçürülməsi üçün müqayisə olunan tikililərin köhnəlməsinin orta faizinin müəyyən edilməsi.
Təsvir edilən metodologiyadan istifadə nümunəsi cədvəldə təqdim olunur. 3.1.
Nəzərdən keçirilən metodun üstünlüyü onun nəticələrinin obyektivliyidir, çünki satışları müqayisə etməklə qiymətləndirici yalnız əmlakın köhnəlməsinə və ətraf mühitdəki dəyişikliklərə bazar reaksiyasını aşkar edir. Təbii ki, bazar məlumatları nə qədər etibarlıdırsa və qiymətləndiricinin təhlil etdiyi müqayisəli satışların sayı nə qədər çox olarsa, əldə edilən nəticə bir o qədər dəqiq olar.
Bununla belə, in Rusiya şərtləri metodun bu üstünlüyü onun dezavantajına çevrilir. Aktiv daşınmaz əmlak bazarı və əməliyyatların məxfiliyi olmadığı halda, metod öz məlumat bazasından məhrumdur. Başqa bir dezavantaj, müəyyən edilmiş aşınmanın şəxsiyyətsizliyidir, yəni. əmlakın idarə edilməsində bu göstəricinin istifadəsini məhdudlaşdıran aşınma növləri və növləri üzrə diferensiallaşma olmadıqda. Və nəhayət, metod kifayət qədər əmək tələb edir, çünki o, təkcə satışları müqayisə etmək üçün deyil, həm də bütün müqayisə edilən obyektlər üçün torpaq sahələrinin dəyərini və təkmilləşdirilmələrin dəyişdirilməsi xərclərini müəyyən etmək üçün hesablamalar tələb edir.
Cədvəl 3.1
Satışların müqayisəsi üsulu ilə yığılmış köhnəlmənin müəyyən edilməsi
Effektiv yaş metodu texniki cəhətdən daha sadə və bazar şəraitindən daha az asılıdır. O, qiymətləndirilən obyektin konstruksiyalarının tədqiqinə və yığılmış köhnəlmə və köhnəlmə cari əvəzetmə dəyərinə aid olduğu üçün effektiv yaşın iqtisadi həyatın səciyyəvi dövrü ilə əlaqəli olması barədə sınaqdan keçirilmiş fərziyyəyə əsaslanır. Bu əlaqədən yığılmış aşınma üçün aşağıdakı formula aşağıdakılardır:
burada: EV - effektiv yaş;
EZH - iqtisadi ömür müddəti;
BC - dəyişdirmə dəyəri.
Bu düsturdan istifadə variantlarını nəzərdən keçirək. Məsələn, əsasında metodoloji texnikalar bu fəsildə göstərilən qiymətləndirici 15 il əvvəl tikilmiş binanın cari dəyişdirmə dəyərini 360 milyon rubl olaraq təyin etdi. Bu binanın standart layihəsinin pasportundan istifadə edərək, o, 80 il olan iqtisadi ömrünün tipik dövrü haqqında məlumat aldı.
Əgər bu bina, qiymətləndiricinin fikrincə, mövcud standartlara uyğun tikilib və normal istismar edilibsə, onun istismar müddəti faktiki yaşına, köhnəlməsi isə uçotun köhnəlməsinə bərabər olacaqdır. Bu, dəyişdirmə dəyərinin 18,75% -ni və ya 67,5 milyon rubl təşkil edəcəkdir.
Əgər binanın yoxlanılması nəticəsində qiymətləndiricinin peşəkar mülahizələri varsa, keyfiyyətsiz təmirə görə binanın effektiv yaş həddi faktiki yaşından artıqdır və 20 il hesablana bilər, onda yığılmış amortizasiya 25% təşkil edir; və ya 90 milyon rubl.
Qiymətləndirici binanın yaxşı planlaşdırıldığını, təkmilləşdirilmiş dizayna malik olduğunu və nəzərə ala bilər yüksək keyfiyyət tikinti işləri. Bu, ona daha uzun iqtisadi ömrü, məsələn, 90 il proqnozlaşdırmağa əsas verir və obyektin diqqətli saxlanılması ona effektiv yaşı 12 ilə hesablamağa imkan verir. Sonra yığılmış amortizasiya 13,3% və ya 48 milyon rubl olacaq.
İxtisaslı qiymətləndirici binanın effektiv yaşını təyin edərkən funksional pisləşmə amillərinin təsirini və ətraf mühitdəki dəyişikliklərin təsirini nəzərə ala bilər, lakin onun bütün fərziyyələri intuitiv olacaqdır. Mübahisəli vəziyyətlərdə onun ehtiyatlı rəqibini inandırması çətindir və belə bir qiymətləndirmənin nəticələri hüquqi cəhətdən həssasdır. Bundan əlavə, effektiv yaş metodu, satışın müqayisəsi üsulu kimi, köhnəlmə növləri və növləri, eləcə də ayrı-ayrı tikinti elementlərinin istifadə müddəti arasında fərq qoymur.
Bölmə üsulu bu çatışmazlıqlardan azaddır. O, bütün növ aşınmaların ardıcıl qiymətləndirilməsindən ibarətdir, o cümlədən:
- çıxarıla bilən fiziki aşınma;
- düzəlməz fiziki aşınma;
- çıxarıla bilən funksional aşınma;
- düzəlməz funksional aşınma;
- xarici geyimi.
Dərəcə üçün çıxarıla bilən fiziki aşınmaİqtisadi həyat tərzinə görə bina fərdi struktur elementlərinə bölünür, vurğulanır:
- qalan iqtisadi ömrü binanın qalan təsərrüfat müddətindən az olan qısamüddətli elementlər;
- qalan iqtisadi ömrü binanın qalan iqtisadi ömrünə bərabər olan uzunömürlü elementlər.
Qiymətləndirmə binanın dəyərinə təsirin birdəfəlik və ardıcıl nəzərə alınması prinsipinə əsaslanır fərdi növlər geyinmək.
Çarpaz bir nümunə üçün aşağıdakı ilkin məlumatları götürəcəyik: ümumi sahəsi 600 m2 olan qiymətləndirilmiş iki mərtəbəli bina 800 m2 sahədə yerləşir; bina 20 il əvvəl tikilib və təxmini fiziki ömrü 100 ildir; binanın cari dəyişdirilməsinin dəyəri 2,2 milyard rubl təşkil edir.
Qiymətləndirmə çıxarıla bilən fiziki aşınmanın ölçülməsi ilə başlayır. Bu, adətən binanın keyfiyyətsiz saxlanmasından qaynaqlanır və buna görə də tez-tez təxirə salınmış təmir adlanır. Bu konsepsiyanın qiymətləndirici məzmunu, potensial alıcının əmlaka baxış keçirərkən, əmlakı ilkin bərpa etmək üçün satın alındıqdan sonra etməli olacağı təxirə salınmış təmir xərclərinin məbləği ilə alış qiymətinə düzəliş edəcəyi fərziyyəsidir. istehlak xassələri.
Tutaq ki, binanın qiymətləndirilməsi dam örtüyünün dərhal dəyişdirilməsi və interyerlərin kosmetik təmiri ehtiyacını müəyyən edir. Yerli tikinti xidmətləri bazarında bu işlər müvafiq olaraq 70 və 56 milyon rubl dəyərində qiymətləndirilir və qiymətləndirmə tarixinə bu elementlərin tam dəyişdirilməsi dəyəri 70 və 130 milyon rubl təşkil edir. (Cədvəl 3.2).
Cədvəl 3.2
Çıxarılan fiziki aşınmanın qiymətləndirilməsi
İndi ölçürlər çıxarılmaz avtomobillər fiziki pisləşmə qısamüddətli elementlər. Elementin ümumi dəyişdirmə dəyəri ilə onun çıxarıla bilən aşınmasının miqdarı arasındakı fərqlə müəyyən edilir, faktiki yaşın elementin ümumi fiziki ömrünə faizinə vurulur. Bu asılılıq düsturla ifadə edilir
burada: NFI KZh e - qısamüddətli elementin düzəlməz fiziki aşınması;
VS EL - qiymətləndirmə tarixinə elementin tam dəyişdirilməsi dəyəri;
UFI EL - elementin çıxarıla bilən fiziki aşınması;
FV EL - elementin faktiki yaşı;
VF EL - elementin fiziki ömrünün müddəti.
Bu düsturdan istifadə edərək hesablamalar cədvəldə verilmişdir. 3.3.
Uzunömürlü elementlərdə bərpası mümkün olmayan fiziki aşınmanın dəyəri binanın qalıq əvəzetmə dəyərinin (təxirə salınmış təmir xərcləri və bərpası mümkün olmayan fiziki xarab olan qısamüddətli elementlərin qalıq əvəz dəyəri çıxılmaqla) hasilinə və faizlə müəyyən edilir. binanın ümumi fiziki ömrünə faktiki yaş.
Cədvəl 3.3
Qısamüddətli elementlərin düzəlməz fiziki aşınmasının qiymətləndirilməsi
Bu asılılıq düsturla ifadə edilir
burada: NFI DZE - uzunömürlü tikinti elementlərinin düzəlməz fiziki aşınması;
VS ZD - qiymətləndirmə zamanı binanın tam dəyişdirilməsi dəyəri;
UFI ZD - binanın çıxarıla bilən fiziki aşınması;
OVS, w, düzəlməz fiziki aşınma ilə qısamüddətli elementlərin qalıq dəyişdirmə dəyəridir;
FV ZD - binanın faktiki yaşı;
FL ZD - binanın fiziki ömrü.
Bu düsturdan istifadə edilən hesablamalar, nəzərdən keçirilən son nümunədən istifadə edərək və uzun ömürlü elementlərin düzəlməz fiziki aşınmasının qiymətləndirilməsi aşağıda verilmişdir.
Funksional amortizasiya nəzəri cəhətdən binanın dəyişdirmə dəyəri ilə onun dəyişdirilməsi dəyəri arasındakı fərqdir. Əvəzetmə dəyəri müasir standartlar və bazar tələbləri nəzərə alınmaqla binanın istehlak xassələrinin təkrar istehsalı xərclərini əks etdirdiyindən onun əvəzetmə dəyərində mövcud olan funksional köhnəlmə və köhnəlmə xərclərini istisna etdiyini düşünmək qanunauyğundur. Bununla belə, qiymətləndirmə praktikasında mövcud hesablama texnikası ilə əvəzetmə dəyəri çox vaxt əvəzetmə dəyəri ilə əvəz olunur və sonra bu yanaşma mənasız olur. Ancaq əvəzetmə dəyərinin və dəyişdirmə dəyərinin hesablanmasının mürəkkəbliyinə baxmayaraq, onların birbaşa müqayisəsi funksional aşınma növlərini və mənbələrini xarakterizə etmir.
Bölmə metodunda aşınma differensial qiymətləndirməyə məruz qalır - növünə (çıxarılan və düzəldilməz) və onu yaradan amillərə görə. Xüsusilə, hesablama texnikasına əsaslanaraq çıxarıla bilən funksional aşınma tərəfindən müəyyən edilən üç qrup faktorla qiymətləndirilir:
- elementlərin dəyişdirilməsi və ya modernləşdirilməsi ehtiyacları;
- fərdi elementlərin həddindən artıq çoxluğu, sözdə super təkmilləşdirmələr.
Bütün hallarda çıxarıla bilən funksional aşınma onun ləğvi dəyəri ilə qiymətləndirilir.
Elementlərin çatışmazlığı ilə əlaqədar köhnəlmə, qiymətləndirmə tarixində və obyektin tikintisi zamanı onların quraşdırılması dəyərinin fərqi ilə müəyyən edilir. Məsələn, qiymətləndirilən binada çıxarıla bilən funksional aşınma elementi, quraşdırma xərcləri əmlakın gəlirliliyinin və bazar dəyərinin artması ilə kompensasiya edilən şöminənin olmaması hesab edilə bilər. Bu amortizasiyanın məbləği aşağıdakı hesablama ilə müəyyən edilir (milyon rubl):
Eyni binada santexnika avadanlıqları, qiymətləndiricinin fikrincə, bu əmlakın satıla biləcəyi bazar sektorunda istehlakçı tələbat səviyyəsinə uyğunluğunu itirmişdir. İlkin hesablamalara görə, santexnika avadanlığının dəyişdirilməsi xərcləri daha zəngin alıcıların cəlb edilməsi və daşınmaz əmlakın dəyərinin artırılması hesabına kompensasiya edilir.
Tikinti elementlərinin dəyişdirilməsi zərurəti ilə yaranan çıxarıla bilən funksional aşınma və köhnəlmə, aşağıdakı hesablama ilə göstərildiyi kimi, dəyişdirilmiş elementlərin əvvəllər nəzərə alınmış fiziki aşınması və onların xilas dəyəri çıxılmaqla onun aradan qaldırılması üçün çəkilən xərclərin məbləği ilə ölçülür. milyon rubl):
Bənzər şəkildə, “həddindən artıq təkmilləşmə” səbəbindən geri çevrilə bilən funksional aşınma ölçülür. Bizim nümunəmizdə bunlara əmlak sahibinin həvəslə yanaşdığı ağac oyma emalatxanasının olması daxildir. Aşınmanın aradan qaldırılmasının dəyəri aşağıdakı hesablama ilə müəyyən edilir (milyon rublla):
Bərpa olunmayan funksional aşınmaşərtlənən iki qrup faktorla qiymətləndirilir:
- binanın ayrı-ayrı elementlərinin və ya onların keyfiyyət xüsusiyyətlərinin çatışmazlığı;
- fərdi elementlərin həddindən artıq çoxluğu (“super təkmilləşdirmələr”).
Ayrı-ayrı elementlərin çatışmazlığı səbəbindən daimi funksional pisləşmə, yeni tikinti prosesi zamanı bu təkmilləşdirmələrin quraşdırılması xərcləri çıxılmaqla, bu tip binalar üçün kapitallaşma dərəcəsi ilə kapitallaşdırılan, onların olmaması səbəbindən xalis gəlirin itirilməsi ilə ölçülür.
Təcrübədə xalis gəlir itkisinin məbləği müvafiq təkmilləşdirilməsi olan və olmayan binaların icarə haqlarının bazar müqayisəsi əsasında müəyyən edilir. Beləliklə, bizim nümunəmizdə yerli daşınmaz əmlak bazarının təhlili göstərdi ki, elektrik döşəmə qızdırıcısının olması illik icarə haqqını 24.000 rubl artırmağa imkan verir. ümumi sahənin 1 m 2 üçün.
Mövcud bir binada belə bir sistemin quraşdırılmasının cari dəyəri bununla əldə edilən dəyər artımını üstələyir, bunun nəticəsində onun olmaması səbəbindən yaranan aşınma düzəlməz hesab olunur. Aydındır ki, onu qiymətləndirmək üçün inşaatçının binanın tikintisi zamanı çatışmayan elementi yaratmaq üçün çəkəcəyi hipotetik xərclər nəzərə alınmalıdır. Hesablama aşağıdakı alqoritmdən istifadə etməklə aparılır:
Ayrı-ayrı elementlərin həddən artıq çox olması səbəbindən çıxarılmayan funksional aşınma bu elementlərin dəyişdirilməsi dəyərindən onların fiziki aşınması çıxılmaqla və “super təkmilləşdirmələr”dən istifadə ilə bağlı sahibin bütün cari xərclərinin və gəlirlərinin cəbri cəminin əlavə edilməsi kimi qiymətləndirilir.
Deyək ki, qiymətləndirdiyimiz binada üzgüçülük hovuzu tikilib, onun dəyişdirmə dəyəri qiymətləndirmə tarixinə 160 milyon rubl təşkil edir. Sahibinin hovuzun istismarı üçün cari əlavə xərcləri 6 milyon rubl, hovuzun saatlıq icarəyə verilməsindən əldə etdiyi gəlir isə 7,2 milyon rubl təşkil edir. ildə. Qeyd edildiyi kimi, kapitallaşma əmsalı 12% (0,12) təşkil edir. Oxşar əmlakların satışlarının müqayisəsi göstərir ki, üzgüçülük hovuzunun olması daşınmaz əmlakın dəyərini 100 milyon rubl artırır. Beləliklə, "həddindən artıq təkmilləşmə" səbəbindən düzəlməz funksional aşınma və yıpranma var. Onun dəyəri aşağıdakı qaydada qiymətləndirilir (milyon rublla):
Xarici geyimi daşınmaz əmlakın dəyərinə ondan kənar amillərin vurduğu zərəri xarakterizə edir. Sabit yerləşdiyinə görə yalnız daşınmaz əmlaka xasdır. Daha əvvəl qeyd edildiyi kimi, əmlakın ətrafının onun dəyərinə təsiri binanın effektiv yaşı vasitəsilə qiymətləndiricinin intuisiyası ilə ölçülə bilər. Bununla belə, daha etibarlı nəticələr əmlakın özündə və onun mühitində baş verən dəyişikliklərə bazar reaksiyasının birbaşa ölçülməsi ilə əldə edilə bilər. O, özünü iki formada göstərir: icarə haqqının dəyişməsi və satış qiymətləri.
Müvafiq olaraq, qiymətləndirmə praktikasında xarici geyimi dəyişdirmək üçün iki yanaşma inkişaf etmişdir:
- xarici təsirlər nəticəsində gəlir itkisinin kapitallaşdırılması;
- oxşar obyektlərin xarici təsirlərlə və nəzərə alınmadan satışlarının müqayisəsi.
Nümunəmizdən istifadə edərək onlardan istifadə texnikasına baxaq. Tutaq ki, binanın istismarı dövründə regional planlaşdırma sxemində edilən dəyişiklik əsas nəqliyyat marşrutunun birbaşa qiymətləndirilən əmlakın sərhədinə qədər hərəkətinə səbəb oldu. Artan səs-küy səviyyələri, toz səviyyələri və digər mənfi nəticələr nəqliyyat magistralına bitişik evlər üçün xalis icarə haqqının dərinlikdə yerləşən eyni evlərlə müqayisədə ümumi sahənin 1 m2 üçün ildə orta hesabla 5 dollar (30 min rubl) azalmasına səbəb oldu. blok. Aşağıda, binanın dəyərinin bütün əmlakın dəyərinin 80% -ni (yəni, dəyəri daxil olmaqla) təşkil etdiyini nəzərə alaraq, bu amilin səbəb olduğu xarici aşınmanın (milyon rublla) hesablanması verilmişdir. torpaq sahəsi) və binalar üçün kapitallaşma dərəcəsi 12% təşkil edir.
Əgər binamızın bilavasitə yaxınlığında nəqliyyat magistralının qeyd olunan mənfi təsirlərinə məruz qalmayan oxşar obyektlərin yaxın vaxtlarda satışı qeydə alınıbsa, qalan fərqləndirici xüsusiyyətlərin ardıcıl düzəlişləri yolu ilə onlar müstəsna təsir buraxaraq müqayisə edilə bilən görkəmə gətirilir. Bu amilin o zaman müqayisə edilən obyektlərin satış qiymətindəki fərq bu amilin xarici aşınmasının kəmiyyət dəyərini ifadə edəcəkdir.
Qiymətləndirilmiş bina üçün yığılmış köhnəlmə (milyon rubl) hesablamalarının nəticələri aşağıda verilmişdir.
Beləliklə, nəzərdən keçirdiyimiz nümunədə yığılmış amortizasiya binanın bərpa dəyərinin 48,3% -ni təşkil etdi və onun cari dəyəri mənfi amortizasiya 1138 milyon rubl təşkil etdi.
Əldə edilən məlumatlar təkcə qiymətləndirici üçün deyil, həm də əmlak sahibi üçün ciddi təhlil üçün material verir.